“目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過(guò)1/3是處于閑置狀態(tài)的。隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，目前這個(gè)行業(yè)的競爭也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產(chǎn)項目面前最為關(guān)鍵的問(wèn)題就是如何解決高空置率的問(wèn)題�！�1月5日，在北京召開(kāi)的“2006中國商業(yè)地產(chǎn)暨寫(xiě)字樓年會(huì )”上，三山投資公司合伙人李山如此表述。
近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)保持著(zhù)繼續增長(cháng)的勢頭，投資熱一直不退。在針對住宅地產(chǎn)的宏觀(guān)調控之外，商業(yè)地產(chǎn)仿佛“春意正濃”。但在熱度不減的氣氛中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中呈現的高空置率問(wèn)題已經(jīng)引起業(yè)內人士的憂(yōu)慮。
“巨庫”— 一個(gè)標本
大樓周?chē)淅淝迩�，沒(méi)有一個(gè)人，大樓門(mén)口上方做招牌的鐵架已經(jīng)銹跡斑斑，參差脫落，底層的旁邊只有一家屈臣氏化妝品連鎖店的門(mén)還開(kāi)著(zhù)，但人也是稀稀落落—這是記者在安定門(mén)外大街蔣宅口東南角的“巨庫”大樓前所看到的情景。
大樓的幾個(gè)門(mén)都是鎖著(zhù)的，記者使勁敲門(mén)，許久才看到一名保安從黑咕隆咚的樓里面走出來(lái)。他告訴記者，巨庫一年前就已經(jīng)關(guān)閉了，現在樓里只有他們十幾個(gè)保安在這里看著(zhù)門(mén)�！耙郧罢麄�(gè)大樓大約有1000多個(gè)攤位，開(kāi)業(yè)的時(shí)候，光保安就有一百多人，”他說(shuō)。
“已經(jīng)閑置了一年多了，不死不活的，也不知道要持續到什么時(shí)候�！迸赃厛罂べu(mài)報的人告訴記者。
“巨庫”，曾經(jīng)是全國首家“體驗式”主題賣(mài)場(chǎng)概念的大型商業(yè)項目。2004年“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點(diǎn)”這樣響當當的口號吸引了不少投資者的目光，于是建筑面積達3萬(wàn)平方米，裝修投資2000多萬(wàn)元，擁有地上200、地下150個(gè)車(chē)位的“巨庫”商鋪在半年內被投資者搶購一空，甚至曾賣(mài)到每平米4-5萬(wàn)元的高價(jià)。
然而想不到的是，在短暫的繁榮之后，“巨庫”就已經(jīng)“門(mén)前冷落鞍馬稀”，長(cháng)時(shí)間地空置起來(lái)。
高空置率現象普遍
空置率高已經(jīng)是北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)普遍的問(wèn)題，“巨庫”不過(guò)是一個(gè)典型而已。
《中國經(jīng)濟周刊》記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，2005年底北京市建委與市統計局曾就商業(yè)地產(chǎn)的空置情況做過(guò)專(zhuān)門(mén)統計，統計顯示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房42.7萬(wàn)平方米，比上年同期增加24.4萬(wàn)平方米； 空置三年以上的積壓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.4萬(wàn)平方米。其中， 空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房主要分布在五環(huán)以外，空置面積達23.9萬(wàn)平方米，占全市空置一年以上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積的56%，比重最高。
不單單是北京，商業(yè)地產(chǎn)的空置在其他省也多有表現，來(lái)自湖南省建設廳的數據稱(chēng)，2005年1-8月，全省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積(47.4萬(wàn)平方米)占了商品房空置面積近三分之一，增長(cháng)高達57.8%，空置面積增速比商品住宅高出了39.8個(gè)百分點(diǎn)，增加了市場(chǎng)風(fēng)險。
記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，2005年上半年，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積2878萬(wàn)平方米，占全部商品房空置面積的27.7%，空置面積增速比商品住宅高18.8個(gè)百分點(diǎn)。從全國交置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積測算，全國空置商業(yè)用房中沉淀的資金達1000億以上，并浪費了大量的土地資源。
高空置率的根源
“以前我們是重開(kāi)發(fā)不重經(jīng)營(yíng)，往往是有了地就開(kāi)發(fā)，這個(gè)地適不適合商業(yè)發(fā)展？能不能適合各種商業(yè)形態(tài)？如果建了購物中心有沒(méi)有購買(mǎi)支持？這些問(wèn)題往往沒(méi)有考慮。而國外選址時(shí)首先要解決能不能經(jīng)營(yíng)下去，最重要的第一是選址；第二是選址；第三還是選址�！� 中國人民大學(xué)博士生導師黃國雄教授點(diǎn)出當前商業(yè)地產(chǎn)空置率高的一個(gè)原因。
記者從采訪(fǎng)中了解到，由于國內商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗，往往是先建設后招商。許多商業(yè)項目在選址、內部結構、動(dòng)線(xiàn)規劃、倉儲設施等方面無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，形成大量無(wú)效供給，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)變成了“地產(chǎn)商業(yè)”，這也是商業(yè)地產(chǎn)大量閑置、經(jīng)營(yíng)不佳的重要原因之一。
一位業(yè)內人士向記者透露，有70%左右的購買(mǎi)商鋪者只是投資，并不自己經(jīng)營(yíng)。不少開(kāi)發(fā)商為吸引中小投資者，承諾將售出的商鋪由其出租，并許以高額的投資回報，一般年回報率為8%-12%，還有開(kāi)發(fā)商甚至承諾在一定期限內回購投資者購買(mǎi)的商鋪。而全國商業(yè)平均利潤也僅約為2%左右，根本不能支撐如此高額的回報。
為何面對如此高的空置率和相應的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)卻依然受到青睞，投資熱一直不退？
中國指數研究院資深分析師張化學(xué)認為，2006年年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的重點(diǎn)在住宅方面，相對來(lái)說(shuō)對商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有一些政策，這樣使得一些開(kāi)發(fā)商把投資的重點(diǎn)從住宅逐漸轉移到寫(xiě)字樓，促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。
“2001-2003年寫(xiě)字樓市場(chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003-2006年又有上漲的趨勢�！睆埢瘜W(xué)分析說(shuō)，從北京寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售面積可以看出，2005年以來(lái)國家對住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，相對寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較好的機會(huì )，一些房地產(chǎn)投資或者房地產(chǎn)需求相當一部分轉移到寫(xiě)字樓上面來(lái)。
“從投資的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)能獲得一些比較穩定的租金收益。像潘石屹做的住宅開(kāi)發(fā)比較成功，為什么他還要把一些資金轉到商業(yè)上來(lái)，這也說(shuō)明商業(yè)投資潛力是巨大的�！睆埢瘜W(xué)說(shuō)。
“大中城市的商鋪價(jià)格一般是住宅的2-3倍；甚至是7-8倍；而成本僅是住房的2倍左右。一些城市商業(yè)用房預售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，部分城市地段較好的商業(yè)用房?jì)r(jià)格達到7-8萬(wàn)元/平方米。如此高的價(jià)格很大程度上是開(kāi)發(fā)商投機炒作的結果，也是人們熱衷的原因�！币晃粯I(yè)內人士向記者透露。
宏觀(guān)調控力度將會(huì )加大？
五合國際北京總經(jīng)理曹一勇表示，2007年的商業(yè)需求雖然會(huì )隨著(zhù)大量國外零售商的進(jìn)駐而增長(cháng)，但由于他們在國內的發(fā)展還處于適應期，而國內零售業(yè)發(fā)展又相對滯后。因此，預計2007年商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍有增加趨勢。
基于此，有關(guān)人士預測，中國商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境和社會(huì )環(huán)境還不十分健全，與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的要求還有一段的距離。隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)諸多此類(lèi)問(wèn)題的顯現，預計在2007年，對商業(yè)地產(chǎn)相對較為寬松的限制政策將有所改變，宏觀(guān)調控力度將會(huì )加強。
對于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，中國步行街商業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)董利表示，從宏觀(guān)上講，今年有可能出臺有關(guān)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃建設管理的條例，“這個(gè)條例醞釀很多年了，特別值得關(guān)注”；從微觀(guān)上講，商業(yè)地產(chǎn)應該逐漸由地產(chǎn)走向商業(yè)，大量的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)完了之后不能閑置不用，要招商運營(yíng)起來(lái)，商業(yè)要能夠發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理非常好，才會(huì )獲得境外基金的青睞，這樣中國的商業(yè)地產(chǎn)會(huì )和國際投資型的物業(yè)接軌。
中國人民大學(xué)博士生導師黃國雄教授認為，2007年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì )比2006年發(fā)展得更好，但是問(wèn)題可能也會(huì )更多，中國的商業(yè)地產(chǎn)特別是北京將進(jìn)入了大供給、大需求、大反差、大調整時(shí)期。因此，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須謹慎介入、理性開(kāi)發(fā)、精心經(jīng)營(yíng)�！暗禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)商如何合作，解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系，是解決商業(yè)地產(chǎn)空置率高問(wèn)題的關(guān)鍵所在�！�
(來(lái)源：中國經(jīng)濟周刊 作者：漸鴻）
