兩年半前，當成都各界為大名鼎鼎的和黃地產(chǎn)終于攜巨資入川而歡欣鼓舞之時(shí)，有誰(shuí)會(huì )預料到今天的局面？
據本報記者最新調查，盡管俗稱(chēng)“城南地王”的和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司名下城南新區項目至今仍然一片荒蕪，但其中886畝土地的銀行評估價(jià)已高達人民幣38.45億元，和黃也由此獲得了當地三家銀行總共26.21億元的抵押貸款。而2004年10月29日和黃拍下這幅總面積1036畝的地王時(shí)，成交價(jià)只是21.35億元。
與此同時(shí)，成都業(yè)界盛傳：2005年2月28日和黃以3.47億元拿下的溫江區560畝地塊，極有可能悄悄易主。資料顯示，該地塊所在區域開(kāi)發(fā)用地的平均價(jià)格，比2005年初上漲至少兩倍。
讓人敬畏的和黃地產(chǎn)，究竟是傳說(shuō)中財大氣粗的“大象”，還是一只精明狡黠的“小兔子”？
隱性“囤地” 暗中變現？
3月7日，記者再度來(lái)到成都南三環(huán)邊上，發(fā)現身價(jià)暴漲的“城南地王”里的道路等基礎建設已鋪設完成，在醒目的“南城都匯”大幅廣告牌旁，是長(cháng)滿(mǎn)荒草的大片土地，一棟類(lèi)似售樓部的建筑物孤零零地佇立在地塊一角。
早在去年10月“黃金周”舉行的成都秋季房交會(huì )上，和黃地產(chǎn)成都公司這個(gè)被命名為“南城都匯”的項目已正式亮相，隨即又一次引起熱切關(guān)注。但項目到底何時(shí)開(kāi)盤(pán)、預計售價(jià)多少等信息，和黃方面諱莫如深。
實(shí)際上，成都業(yè)界對和黃疑似囤地的猜測由來(lái)已久。2006年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝地塊，被香港九龍倉以總價(jià)7.8億元(折合每畝640萬(wàn)元)拍得時(shí)，就有人算過(guò)一筆賬：當初和黃拍下“城南地王”的單價(jià)是每畝206萬(wàn)元，僅僅一年半時(shí)間，每畝升值不止400萬(wàn)元，按1036畝總量算，和黃未動(dòng)一兵一卒，即可坐收土地溢價(jià)40億元以上。
同時(shí)當地業(yè)界也相信，隨著(zhù)地價(jià)上升和周?chē)涮捉ㄔO逐步到位，“城南地王”開(kāi)發(fā)后房?jì)r(jià)將攀升到一個(gè)新水平，初步預計會(huì )達到均價(jià)每平方米6000元左右。2006年成都市五城區商品房成交均價(jià)為每平方米4472元，目前三環(huán)邊上部分住宅新盤(pán)均價(jià)達到了每平方米5000元。
一般人不知道的是，土地溢價(jià)給和黃帶來(lái)的不僅僅是賬面收益，而是實(shí)實(shí)在在的真金白銀。近日，記者通過(guò)相關(guān)渠道得到了一份和黃地產(chǎn)成都公司土地抵押登記表。
該表顯示，和黃“城南地王”1036畝土地共領(lǐng)取了18個(gè)土地使用權證中，其中14個(gè)(涉及土地886畝)，自2005年底至2006年底先后向中國建設銀行、中國銀行和中國農業(yè)銀行的成都分支機構辦理了貸款抵押。三家銀行對886畝土地的總評估價(jià)高達38.45億元，平均每畝434萬(wàn)元，遠遠超過(guò)當初每畝206萬(wàn)元的競拍價(jià)。而銀行方面為此向和黃提供了總額達26.21億元的抵押貸款。
“和黃不僅收回了21億元的購地款，還有部分流動(dòng)資金可作后期開(kāi)發(fā)之用，”一位成都地產(chǎn)研究人士表示，“這離不開(kāi)和黃雄厚的品牌和資金實(shí)力，還有他們成功的商業(yè)運營(yíng)模式�！�
如今20多億元的銀行抵押貸款早已到位，“城南地王”仍遲遲未見(jiàn)正式開(kāi)工動(dòng)靜，讓外界產(chǎn)生諸多聯(lián)想。
“大象”也有苦衷？
回頭來(lái)看，過(guò)去兩年多來(lái)，和黃地產(chǎn)在成都的發(fā)展，遠遠談不上一帆風(fēng)順。
2004年10月底舉行的“城南地王”拍賣(mài)會(huì )，因為政府倉促發(fā)布土地出讓公告，未讓有意競拍企業(yè)獲得足夠準備時(shí)間而備受外界質(zhì)疑，和黃在拍賣(mài)中毫無(wú)懸念地勝出，更留下不少話(huà)柄。
不過(guò)，原計劃2005年5月“城南地王”交地完畢后即啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的和黃，卻因為該地塊的拆遷糾紛陷入了困境。經(jīng)當地政府長(cháng)達兩年的居中協(xié)調，和黃才分批陸續拿到這些地塊，并分別辦理了18個(gè)土地使用權證。
種種議論和波折并沒(méi)有影響和黃地產(chǎn)繼續其成都“圈地”之旅。拿下“城南地王”短短四個(gè)月后，由其控制的國誠公司以每畝62萬(wàn)元的價(jià)格拿下成都郊區溫江一幅560畝的地塊。至此，和黃成都購地的賬面資金多達25億元。
但負責操作上述兩大項目的和黃地產(chǎn)成都公司，資金和開(kāi)發(fā)實(shí)力似乎不如人們想象中那么強大。
據本報記者查閱的工商登記資料得知：2004年2月，和黃地產(chǎn)成都公司最初的注冊資本只有300萬(wàn)美元，其中香港和記投資有限公司出資150萬(wàn)美元，一家由李嘉誠旗下長(cháng)江實(shí)業(yè)集團控制的、在英屬維爾京群島注冊的離岸公司持有另外50%股份。
2004年底，長(cháng)實(shí)及和黃聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，和黃地產(chǎn)成都公司總投資將達30億元，公司注冊資本也將在2005年5月前增至人民幣10.5億元。而工商登記資料顯示，此項增加注冊資本承諾并未如期實(shí)現。在后來(lái)四川建科會(huì )計師事務(wù)所出具的驗資報告中，直到2006年10月11日，和黃地產(chǎn)成都公司新增資本第三期實(shí)收之后，其注冊資本才達到10.5億元。
開(kāi)發(fā)不如賣(mài)地好？
近幾年來(lái)，包括和黃“城南地王”在內，成都主要有三宗大幅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓?zhuān)硗鈨煞謩e是2004年4月中海地產(chǎn)以12億元拍下的1811畝“城西地王”，以及2005年12月華潤置地以人民幣21.4億元競得840畝“城東地王”。目前中海項目已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到了第三期，而華潤項目也開(kāi)工建設了，唯有和黃這只“大象”步履格外緩慢。
但這也許是因為和黃另有打算。有成都業(yè)界人士稱(chēng)，和黃后來(lái)拿下的560畝溫江地塊，正暗中與買(mǎi)家接洽，準備轉讓?zhuān)幸饨颖P(pán)者是一家來(lái)自廣州的企業(yè)。該地塊項目此前已由和黃命名為“逸翠園”，與去年底鬧出交樓糾紛的和黃北京項目同名。
記者從溫江國土局了解到，該幅土地分為三塊，其中兩塊共計360畝土地已經(jīng)取得土地使用權證，另外一幅200畝的土地，因為和黃只交納了首期土地出讓金而未正式辦證。對于個(gè)中原因，溫江國土局辦公室負責人表示無(wú)權回答。有跡象顯示，很可能是這塊地也遇到拆遷難題，如不能妥善解決，政府或會(huì )將其收回。
至于溫江地塊轉讓傳聞，記者曾向和黃成都公司求證，對方稱(chēng)須請示香港總部，但截至本報道發(fā)稿時(shí)止，記者仍未獲有關(guān)回復。
“溫江地塊肯定會(huì )出售�！敝鳡I(yíng)房地產(chǎn)策劃業(yè)務(wù)的成都大觀(guān)廣告策劃公司負責人賴(lài)翰林表示。他認為和黃成都公司對名下兩幅土地進(jìn)行了一系列炒作，卻遲遲不啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，其等待土地溢價(jià)后通過(guò)抵押套現的思路很明顯。出讓地價(jià)翻番的溫江地塊，將資金投入“城南地王”開(kāi)發(fā)，不失為旱澇保收之舉。
而廣州某房地產(chǎn)商駐成都公司策劃總監楊旭則分析說(shuō)，和黃在手頭地塊大幅升值后還向銀行大量抵押貸款乃至轉手賣(mài)地，有兩種可能：第一，公司資金緊張，急需現金流；第二，伺機而變，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲利更快，風(fēng)險更低。
歸根到底，大面積圈地之后幾乎都會(huì )遭遇的曠日持久的拆遷難題，以及包括港資在內的外資開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍內地過(guò)程中常見(jiàn)的“水土不服”困境，或許正是和黃成都公司最大的苦衷。
“囤地”獲利之舉，是圖謀已久，還是隨機應變，恐怕一時(shí)誰(shuí)也說(shuō)不清楚。(黨鵬)
