2006年廣州、深圳房?jì)r(jià)漲幅均超過(guò)20%，成為全國房?jì)r(jià)上漲的“雙指標”，也被推到了備受關(guān)注的風(fēng)口浪尖。2007年伊始，政府、開(kāi)發(fā)商、消費者又開(kāi)始了新一輪的博弈。土地增值稅的清算是否會(huì )成為導致房?jì)r(jià)回落的“重磅炸彈”？外資是否仍然加大對中國樓市的投資？房?jì)r(jià)漲還是跌？專(zhuān)家認為，樓市調控已經(jīng)進(jìn)入“深水區”，要關(guān)注投資火熱背后的開(kāi)發(fā)風(fēng)險�！ �
房市變幻：廣東從“慢熱”轉為“領(lǐng)漲”
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1834.34億元，同比增長(cháng)22.43%，比全國增長(cháng)高0.63個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重為22.6%，高于全國平均水平4.96個(gè)百分點(diǎn)。
在經(jīng)歷了宏觀(guān)調控的風(fēng)風(fēng)雨雨后，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)銷(xiāo)售仍然有較樂(lè )觀(guān)的預期。2006年，廣東商品房施工面積同比增長(cháng)13.58%，新開(kāi)工面積同比增長(cháng)9.98%，竣工面積增長(cháng)16.68%，各項指標比上年有較大幅度的增長(cháng)，2005年這三個(gè)指標分別是7.90%、1.62%、0.41%。
盡管有專(zhuān)家呼吁等三年后再買(mǎi)房，但是在上半年的苦苦觀(guān)望后，不少市民還是出手了。2006年廣東商品房銷(xiāo)售額2490.64億元，增長(cháng)19.5%，銷(xiāo)售面積5106.44萬(wàn)平方米，增長(cháng)9.0%。這種情緒的影響在第四季度尤其明顯，第四季度銷(xiāo)售額886.41億元，環(huán)比增長(cháng)74.43%；銷(xiāo)售面積1916.69萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)93.37%。
在開(kāi)發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長(cháng)的房?jì)r(jià)是其有力支撐。2006年廣東商品房加權平均均價(jià)是每平方米5314元，增長(cháng)11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房?jì)r(jià)分別為每平方米6545元、9384元，分別增長(cháng)22.4%和25.3%。
記者從仲量聯(lián)行獲悉，大量資金涌入珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)。以廣州為例，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過(guò)五千萬(wàn)元)成交總額達170億元，比2005年增加372%，投資市場(chǎng)表現活躍，除了住宅市場(chǎng)的火熱外，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛也是一個(gè)重要指標。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說(shuō)，2006年廣州甲級寫(xiě)字樓全年租金上升3.1%，資本值增長(cháng)11.3%。
外資“沖擊波”持續宏調下潛藏風(fēng)險
記者在廣州、珠海、香港等多個(gè)地區調研時(shí)了解到，2006年《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》等政策出臺以來(lái)，外資經(jīng)歷一段觀(guān)望期后，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。
2006年11月，德意志銀行房地產(chǎn)和基礎設施管理業(yè)務(wù)分支機構RREEF，宣布該公司開(kāi)始進(jìn)軍珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在廣州，2006年的大宗土地交易中，約6%來(lái)自境外投資者�，F存物業(yè)(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。
寫(xiě)字樓方面，未來(lái)12個(gè)月，廣州市約有82萬(wàn)平方米新甲級寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，主要位于天河北及珠江新城，相等于上年四倍的供應量。
仲量聯(lián)行亞太區研究部主管文麗菁博士認為，近年來(lái)，亞太區房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為環(huán)球投資者的投資首選，當中以日本及中國尤受歡迎。投資者將繼續進(jìn)行跨境投資以獲取回報，并開(kāi)始擴大搜羅范圍至較偏遠地方。中國方面，投資者的注意力開(kāi)始轉向成都、大連及天津等二線(xiàn)城市。
新政出臺：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”？
近期有專(zhuān)家呼吁，特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱來(lái)發(fā)展。然而在不少地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重仍在爬升。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中該處什么位置？宏觀(guān)調控該如何與市場(chǎng)經(jīng)濟相輔相成？2007年在“深水區”的探索令人期待。
2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開(kāi)了宏觀(guān)調控的大幕。業(yè)內人士認為，這項政策將是“重磅炸彈”，可能觸動(dòng)更多、更深層次的利益，但如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”。
仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說(shuō)，經(jīng)濟持續增長(cháng)，中央宏觀(guān)調控措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)短線(xiàn)增添不明朗因素，但長(cháng)期來(lái)說(shuō)，這些措施旨在維持市場(chǎng)秩序及打擊投機活動(dòng)，將有助提升市場(chǎng)運作的效率。
多個(gè)接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，增值稅的清算會(huì )影響房?jì)r(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀(guān)察地方政府將如何執行。在多項政策合力下，2006年下半年，廣州房?jì)r(jià)上漲較快，住宅成交比例已比上半年有所萎縮。同時(shí)，土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執行中出現的一些“副作用”：
一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應，進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。業(yè)內人士認為，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等上市大公司操作較為規范，已為土地增值稅的清算計提準備金，不會(huì )受到太大影響。但中小地產(chǎn)商大多把這筆錢(qián)作為流動(dòng)資金使用，而且過(guò)去的利潤已經(jīng)分配給股東，現在重新籌集資金會(huì )有困難，可能因此推遲一些項目的開(kāi)發(fā)�！ �
另一方面，追溯歷史進(jìn)行清算，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià)。
合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江認為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款，甚至以破產(chǎn)相威脅。而地方政府出于“穩定”等因素的考慮，可能從寬處理。有專(zhuān)家說(shuō)，一些地方政府會(huì )選擇走最低路線(xiàn)，按“30%”的標準執行。同時(shí)，中小開(kāi)發(fā)商財務(wù)不規范，追溯清算難度大，而大開(kāi)發(fā)商賬目清楚，則要繳納更多的稅收，出現“好孩子代價(jià)大”的不公平局面。
專(zhuān)家認為，土地增值稅的出臺和暫緩實(shí)施，有其客觀(guān)原因。1993年前后，全國房地產(chǎn)處于熱潮，國家提出從1994年開(kāi)始征收土地增值稅。但上一輪宏觀(guān)調控于1994年開(kāi)始后，房地產(chǎn)陷入低潮，土地增值稅被暫緩征收。10多年后進(jìn)行清算，對待歷史問(wèn)題要謹慎，建議采取“分期清算”的辦法，簡(jiǎn)化征收程序，提高政策執行效用。(黃玫)
