在美國，春天是房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季。然而，美國商務(wù)部26日公布數據顯示，美國單月新房交易數量2月連續第二個(gè)月下滑，年均新房銷(xiāo)售量跌至2000年6月以來(lái)最低點(diǎn)。
房市供過(guò)于求導致房?jì)r(jià)下跌，各貸款機構將提高利率、收緊貸款，美國購房者，特別是償還次級抵押貸款的“房奴”，勢必面臨更大供房壓力。
新房銷(xiāo)量7年來(lái)最低
美國商務(wù)部26日發(fā)表報告說(shuō)，2月全美新建房屋銷(xiāo)量下降3.9%，截止2月年均銷(xiāo)售新房84.8萬(wàn)套，是2000年6月以來(lái)最低。
交易減少造成市場(chǎng)上房屋供過(guò)于求。商務(wù)部數據顯示，依照當前市場(chǎng)購房能力，至少需要8.1個(gè)月才能完全售清市場(chǎng)上待售新房，所需時(shí)間是1991年以來(lái)最長(cháng)。
同一份報告說(shuō)，2月美國中等價(jià)位新房售價(jià)上漲2.8%到25萬(wàn)美元每套。即使如此，美國中等價(jià)位新房售價(jià)仍然比一年前低0.3%。
美國證券公司愛(ài)德華茲公司分析師加里·賽耶說(shuō)認為，建筑業(yè)可能會(huì )影響今年全年經(jīng)濟表現。
但也有分析人士認為，不必過(guò)分擔心美國房市當前表現，因為2000年以來(lái)美國房地產(chǎn)業(yè)曾連續5年高速增長(cháng)，現階段銷(xiāo)量下降是房地產(chǎn)投資過(guò)熱后的自然回落。
然而，分析人士認為，美國房市仍然面臨多重問(wèn)題。
次級抵押貸款隱藏風(fēng)險
次級抵押貸款市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險是美國房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題之一。
所謂次級抵押貸款市場(chǎng)，與主要抵押貸款市場(chǎng)相對，后者貸款客戶(hù)信用評級高、還貸能力可靠，因此可以享受優(yōu)惠利率貸款。
2001年至2004年，在美聯(lián)儲低利率政策刺激之下，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。許多美國人購房投資，貸款機構看好房屋升值潛力，放松貸款標準，大批次級抵押貸款問(wèn)世。
為吸引顧客，次級抵押貸款產(chǎn)品以?xún)?yōu)惠條件“登場(chǎng)”，一些貸款人無(wú)需支付購房首付款、無(wú)需出示收入證明即可申請貸款。由于沒(méi)有固定利率，一些次級貸款產(chǎn)品剛推出時(shí)以低利率拉客戶(hù)，在兩年內逐漸上調利率。
有了次級抵押貸款市場(chǎng)，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買(mǎi)房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢(qián)。
然而，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，這些次級抵押貸款客戶(hù)不得不承擔沉重的貸款利率，淪為“房奴”。
越來(lái)越多的“房奴”會(huì )背上“負資產(chǎn)”
今年25歲的凱西·塞林去年申請次級抵押貸款買(mǎi)房投資，原以為能夠以此致富，卻深陷還貸漩渦。凱西·塞林申請次級抵押貸款的過(guò)程異常輕松。貸款機構沒(méi)有要求塞林出示收入證明，也沒(méi)有要求他出具任何抵押物。這樣，任職網(wǎng)站設計師的塞林在5個(gè)月里貸款購買(mǎi)了7套房，全部位于加利福尼亞州。
如今，塞林必須償還220萬(wàn)美元貸款。由于無(wú)力按期償還貸款，塞林去年購買(mǎi)的7套房中已經(jīng)有3套被貸款機構收回。即使如此，塞林仍然難以負擔房貸，剩下的4套房屋很快也將被收回。
經(jīng)濟學(xué)家擔心，隨著(zhù)美國房市降溫，更多次級抵押貸款人會(huì )成為“房奴”，與塞林一樣，既無(wú)力償還貸款也無(wú)法靠變賣(mài)房產(chǎn)籌措資金。
美國抵押銀行家協(xié)會(huì )13日發(fā)表報告說(shuō)，目前有13%的次級抵押貸款人拖欠還款。因為無(wú)法收回貸款，過(guò)去3個(gè)月里，全美有30家經(jīng)營(yíng)次級抵押貸款的企業(yè)關(guān)門(mén)倒閉。
更糟的是，如果房?jì)r(jià)持續下跌，越來(lái)越多的美國“房奴”會(huì )背負“負資產(chǎn)”，即名下?lián)碛蟹课輧r(jià)值低于自己所欠住房貸款。美國經(jīng)濟分析師克里斯托弗·卡根估計，2006年貸款買(mǎi)房的美國人中，18%的購房者已經(jīng)處于負資產(chǎn)狀況。
房市的負面影響可能波及美國經(jīng)濟
目前，次級抵押貸款的不良影響只限于貸款人和有關(guān)貸款機構。但一些分析人士擔心，如果美國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續走低，房市的負面影響會(huì )如雪球般越滾越大，波及美國經(jīng)濟。
萊曼兄弟公司最近發(fā)布報告顯示，美國全國有大約220萬(wàn)人可能因為無(wú)力還貸失去住房。
房市低迷對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響仍然存在。英國周刊《經(jīng)濟學(xué)家》認為，由于房屋交易減少，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資下降，導致美國經(jīng)濟增長(cháng)減速。
評級公司標準普爾經(jīng)濟師戴維·懷斯說(shuō)：“如果你貸不到款，就沒(méi)法買(mǎi)房，這會(huì )傷害(經(jīng)濟發(fā)展)，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題�！�
