近日，江蘇省南京市龍門(mén)居小區業(yè)主黃先生向本報(中國消費者報)記者反映，該小區開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)提供的房?jì)r(jià)批文明示小區車(chē)庫已計入房?jì)r(jià)中，業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又對車(chē)庫進(jìn)行銷(xiāo)售，并到有關(guān)部門(mén)辦理了銷(xiāo)售許可證。記者調查發(fā)現，類(lèi)似情況在當地并不罕見(jiàn)。一些開(kāi)發(fā)商在物價(jià)部門(mén)辦理房?jì)r(jià)申報手續時(shí)，將小區車(chē)庫計入房?jì)r(jià)成本，以此促銷(xiāo)并提高房?jì)r(jià)，交房后再到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理車(chē)庫銷(xiāo)售許可證，對外銷(xiāo)售車(chē)位。法律界人士表示，監管漏洞和職能部門(mén)之間信息不暢是車(chē)庫“賣(mài)了又賣(mài)”的癥結所在。
反映 開(kāi)發(fā)商出售已計入房?jì)r(jià)成本的車(chē)庫
黃先生告訴記者，當初開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)，在網(wǎng)上公示了南京市物價(jià)局對該小區房?jì)r(jià)作出的批復文件，其中明確表示“地下車(chē)庫等附屬設施價(jià)格計入總房?jì)r(jià)中”，他和不少業(yè)主是看到這一優(yōu)惠條件后決定購買(mǎi)該小區的房子的�！皼](méi)想到，我們入住后，開(kāi)發(fā)商又貼出了公開(kāi)出售機動(dòng)車(chē)車(chē)庫的通知�！薄霸谖覀兊纳唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同中清楚地寫(xiě)著(zhù)，車(chē)庫等配套設施的價(jià)格包含在房?jì)r(jià)中。既然我們在購房的同時(shí)已經(jīng)為車(chē)庫付了錢(qián)，那其所有權就應歸屬于全體業(yè)主，而不是開(kāi)發(fā)商�！秉S先生告訴記者，2006年8月，該小區的53戶(hù)業(yè)主委托小區業(yè)主委員會(huì )，向南京市鼓樓區人民法院遞交了訴狀，要求開(kāi)發(fā)商歸還業(yè)主們的車(chē)庫。鼓樓區法院于2006年11月22日作出一審判決，要求開(kāi)發(fā)商南京金廈實(shí)業(yè)有限公司歸還業(yè)主們的車(chē)庫。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴，今年3月，南京市中級法院作出了維持原判的終審判決�！霸谖覀兡玫椒ㄔ航K審判決書(shū)一個(gè)多月后，車(chē)庫還是被開(kāi)發(fā)商給賣(mài)了�！秉S先生說(shuō)，今年5月，小區業(yè)主委員會(huì )調查后了解到，開(kāi)發(fā)商在今年4月24日從南京市房產(chǎn)局補辦了銷(xiāo)售許可證，正式出售車(chē)庫，目前已售出一個(gè)車(chē)位�！胺ㄔ憾甲鞒鼋K審判決了，為什么房產(chǎn)局還給開(kāi)發(fā)商補辦銷(xiāo)售許可證呢？”不少小區業(yè)主提出了這樣的疑問(wèn)。
房產(chǎn)局 辦理銷(xiāo)售許可證不需提供房?jì)r(jià)批文
“從程序上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)局沒(méi)有違法�！蹦暇┦蟹慨a(chǎn)局商品房市場(chǎng)管理科負責人方某在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，根據建設部《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)管理部門(mén)申請辦理銷(xiāo)售許可證只需提供包括銷(xiāo)售申請表、企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、建筑施工許可證、建筑資金證明、預售方案及平面圖等在內的申報資料，其中不包括物價(jià)局的房?jì)r(jià)批文，材料審批通過(guò)后即可取得銷(xiāo)售許可證。
方某表示，房產(chǎn)管理部門(mén)的職能是對開(kāi)發(fā)商是否具有銷(xiāo)售資質(zhì)進(jìn)行審批，至于開(kāi)發(fā)商如何跟小區業(yè)主進(jìn)行約定，以及物價(jià)部門(mén)的相關(guān)批文，房產(chǎn)局不作審查。該負責人坦言，“這其中確實(shí)存在漏洞，容易讓開(kāi)發(fā)商鉆空子�！�
調查 車(chē)庫“賣(mài)了又賣(mài)”現象較普遍
“這樣的事情并不少見(jiàn)，我手上正代理著(zhù)幾件類(lèi)似的案子呢�！苯K圣典律師事務(wù)所律師許利在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。他告訴記者，南京市鴻意新城小區的業(yè)主近日獲悉，開(kāi)發(fā)商在10月份交房時(shí)將公開(kāi)出售此前稱(chēng)成本已計入房?jì)r(jià)的小區地下車(chē)庫。業(yè)主們對照南京市物價(jià)局當初對該樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的批復文件發(fā)現，文件中明確規定，小區5170.88平方米的地下室作為附屬公共配套建設，其費用已分攤進(jìn)入商品房成本�！胺�?jì)r(jià)批文成了開(kāi)發(fā)商蒙騙消費者的道具�！痹S利說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商在向物價(jià)部門(mén)辦理價(jià)格申報手續時(shí)，主動(dòng)將車(chē)庫成本分攤進(jìn)房?jì)r(jià)，一是為了促銷(xiāo)，二是為了抬高房?jì)r(jià)；等業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理車(chē)庫銷(xiāo)售許可證，獲取暴利。
南京市物價(jià)局房產(chǎn)價(jià)格處負責人告訴記者，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)都必須取得物價(jià)部門(mén)對其房屋銷(xiāo)售價(jià)格的審查批復文件，該文件是具有法律效力的。該負責人坦言，“但在樓盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，房?jì)r(jià)批文對開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為的約束力較小�！�
建議 相關(guān)部門(mén)應完善監管信息溝通機制
“職能部門(mén)監管存在漏洞才使類(lèi)似事件得以發(fā)生�！苯K圣典律師事務(wù)所律師仇海軍分析說(shuō)，房產(chǎn)局是唯一發(fā)放銷(xiāo)售許可證、發(fā)放產(chǎn)權證的部門(mén)，物價(jià)局是對房產(chǎn)價(jià)格予以審核的部門(mén)，從目前情況看，兩職能部門(mén)之間尚未建立起對相關(guān)信息進(jìn)行溝通、共享的機制，使得開(kāi)發(fā)商上述銷(xiāo)售車(chē)庫的行為無(wú)法受到有效監管。他建議相關(guān)部門(mén)完善監管信息溝通機制。
南京大學(xué)法學(xué)院王軼教授認為，相關(guān)合同文本的不完善也是此類(lèi)事情發(fā)生的因素之一。他分析說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是建設部2000年9月份制定的推薦文本，隨著(zhù)時(shí)間的推移，合同已暴露出一些滯后性問(wèn)題。如，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》指向的內涵過(guò)窄，僅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容業(yè)主共有的財產(chǎn)性(如車(chē)庫)及非財產(chǎn)性權利(如綠化、采光)等；其次，該合同的條文過(guò)少，只有24條，已經(jīng)滯后于購房人的權利要求，對公共配套設施的規定不明晰�！坝嘘P(guān)部門(mén)應該盡快對《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本進(jìn)行相應修改，增加歸業(yè)主共有的財產(chǎn)性權利及非財產(chǎn)性權利條款，這樣對產(chǎn)權的歸屬將更加明細，也利于維護業(yè)主、開(kāi)發(fā)商雙方的合法權益�！蓖踺W如是說(shuō)。
截至發(fā)稿時(shí)記者了解到，龍門(mén)居小區的業(yè)主已經(jīng)向南京市房產(chǎn)局提供了物價(jià)部門(mén)的房?jì)r(jià)批文及法院的終審判決書(shū)，要求撤銷(xiāo)該小區開(kāi)發(fā)商已獲得的地下車(chē)庫銷(xiāo)售許可證。(薛慶元 揚帆）
