房屋買(mǎi)賣(mài)雙方為了避稅，約定延遲辦理過(guò)戶(hù)手續�？墒�，在約定過(guò)戶(hù)期限到來(lái)之際，賣(mài)房者卻借故單方解約，拒絕繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同。近日，羅湖區人民法院對這宗房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出一審判決，認定《房屋轉讓合同》合法有效，合同雙方應繼續履行，并辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續。
賣(mài)房者單方解除合同，買(mǎi)房者訴求繼續履行
2006年2月15日，肖某購買(mǎi)楊某位于羅湖區金湖花園的一套房產(chǎn)。雙方在簽訂的《房屋轉讓合同》中約定：在房地產(chǎn)證上注明的登記時(shí)間(2005年4月11日)滿(mǎn)2年后的15日內，雙方須簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現售)，并遞交國土部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續。
合同簽訂后，肖某依約向楊某繳納了5萬(wàn)元定金，并向銀行交納了按揭款利息。2007年3月28日，楊某突然以肖某長(cháng)期以來(lái)沒(méi)按約定要求分期支付購房款項為由，單方解除《房屋轉讓合同》，不再繼續履行《房屋轉讓合同》約定的各項義務(wù)。肖某為此訴至羅湖區人民法院，請求判令被告繼續履行合同，并辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續。
法院認為合同有效應繼續履行
法院審理認為，本案涉案的《房屋轉讓合同》并非正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而是為日后簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續而預訂的合同，其性質(zhì)屬于預約合同。該份預約合同中，雙方當事人約定在達到優(yōu)惠稅收政策條件時(shí)(即房產(chǎn)登記滿(mǎn)2年)進(jìn)行房產(chǎn)轉讓交易(即簽署正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續)，并未違反上述稅收法規的規定，屬合理避稅，《房屋轉讓合同》并不因此無(wú)效。
法院認為，本案中，原告肖某確實(shí)存在遲延交付按揭款利息的客觀(guān)事實(shí)。但被告楊某未能舉證證明原告的行為構成違約。因為，雙方在合同中約定，原告應于每月6日前向被告交納按揭款利息。但合同對按揭款利息的具體數額并未約定，也未約定按揭款利息的具體計算方法。事實(shí)上，每月應交的按揭款利息是不同的，每月應交的按揭款利息只有被告才確切知道。因此，被告應在每月6日前告知原告當月應交的利息�？墒�，被告并無(wú)證據證明其履行了告知義務(wù)。所以，原告遲延交付按揭款利息不構成違約。
法院認為，即使原告遲延交付按揭款利息構成違約，該違約行為也不構成預期違約、嚴重違約、根本違約的情形之一。相對于每月交付1000多元的按揭款利息而言，交付高達44萬(wàn)元的房款才是原告的主要合同義務(wù)。被告的主要合同目的也是收取44萬(wàn)元的房款。原告并未表示不交付房款，也未遲延交付房款。恰恰相反，原告要求交付房款，使合同得以進(jìn)一步履行。
被告在庭審中表示，其并非基于合同第9條的約定主張解除合同。第9條是這樣約定的：如果賣(mài)方不再繼續向買(mǎi)方出售涉案房產(chǎn)，賣(mài)方所需要承擔的法律責任僅僅是雙倍返還定金，買(mǎi)方不得要求進(jìn)一步賠償。其也不同意以雙倍返還定金來(lái)獲得單方解除合同的權利。因此，被告主張解除合同，不符合法律規定的條件。
法院據此，判決：原、被告就轉讓金湖花園某房所簽訂的《房屋轉讓合同》合法有效，雙方須繼續履行。在本判決書(shū)生效之日起60日內，被告須配合原告辦理“贖樓”、房款交付、簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現售)》、遞交產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記申請等相關(guān)手續。（馬培貴）
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