
編者按:試想一下,半夜里你睡得正香,突然被一陣急促的敲門(mén)聲驚醒,慌不迭地打開(kāi)門(mén),卻發(fā)現是對方敲錯門(mén)了,他(她)是要去對門(mén)的美容院的;再試想一下,你正在家里愜意地午休,突然一陣機器轟鳴攪亂了你的美夢(mèng),原來(lái)隔壁搬來(lái)了個(gè)制衣廠(chǎng);再試想一下,你的鄰屋不知哪天冷不丁地變成了茶樓、棋牌室、咖啡館……試問(wèn)遇到這些情況,你會(huì )是怎樣一種心情?憤怒、焦慮還是無(wú)奈?
本報記者近來(lái)在采訪(fǎng)中就遇到兩個(gè)這樣的案例,兩位業(yè)主被突然變身的鄰居攪得心煩意亂,痛苦不堪。而記者進(jìn)一步采訪(fǎng)時(shí)還發(fā)現,如何管理這種住宅改商用的情況還存在很多不足甚至是空白。如何改變這種現象,值得有關(guān)業(yè)主、物管、政府部門(mén)等多方思考。
案例一
居民樓里冒出制衣廠(chǎng)
業(yè)主要其撤出,老板卻稱(chēng)一切手續馬上辦齊
住在南京河西奧體樓盤(pán)拉德芳斯的嚴先生最近幾天迎來(lái)了一位新“鄰居”。奇怪的是,這位“鄰居”搬入新房的并不是家具、電器,而是一臺臺縫紉機。嚴先生說(shuō),位于該小區T2幢一樓的這套房子儼然成了間小廠(chǎng)房,里面還有幾位女工,隨時(shí)都可以開(kāi)工制衣。記者了解到,盡管不少居民都反對在小區里開(kāi)設制衣廠(chǎng),不過(guò)這家工廠(chǎng)的負責人卻表示今天便能出示營(yíng)業(yè)執照。
記者探訪(fǎng) 廠(chǎng)房初具規模
記者昨天下午來(lái)到位于河西奧體中心附近的拉德芳斯小區,在T2幢的居民樓外,記者透過(guò)窗戶(hù)看到,位于一樓的一間房子堆放了兩三臺縫紉機,隔壁一間房的地上和桌上還散落著(zhù)一些紙箱。一位剛剛拿到房子在搞裝修的小區業(yè)主告訴記者,她就住在T2幢的樓里,眼看著(zhù)這間房子在交付后逐漸搬入了不少制造衣服的工具,現在特別擔心!熬退氵@個(gè)工廠(chǎng)的規模再小,做衣服的噪音還是會(huì )影響到樓上居民的生活。像我的小孩每周要上三次夜班,白天在家里睡覺(jué),縫紉機的聲音肯定會(huì )吵到她,我們已經(jīng)和物管反映了!
嚴先生則告訴記者,他住在T2幢隔壁的一幢樓里,本來(lái)不錯的小區環(huán)境,卻因為制衣廠(chǎng)的搬入讓他覺(jué)得心里堵得慌!癟2幢正對的是一處中心花園廣場(chǎng),里面有水池,有建筑小品,平日吸引了不少居民來(lái)這里散步休閑?蛇@家制衣廠(chǎng)一旦開(kāi)工,產(chǎn)生的噪音肯定會(huì )破壞花園寧靜的氣氛,實(shí)在是一大敗筆”,嚴先生痛心地說(shuō)。
業(yè)主不滿(mǎn) 提議拒交物管費
在嚴先生的指引下,記者在拉德芳斯小區的網(wǎng)上業(yè)主論壇里看到,“民宅辦廠(chǎng)房”事件已經(jīng)在論壇里“炸”開(kāi)了“鍋”。一位網(wǎng)名叫“ Swordy2005”的業(yè)主在去年12月31日發(fā)出了第一篇“爆料帖”,這篇名為《號外!T2一樓開(kāi)了個(gè)制衣廠(chǎng)!》的帖子中稱(chēng),他看到有人直接將車(chē)開(kāi)到T2幢的樓前,現在廠(chǎng)房已經(jīng)基本布置到位。隨后,網(wǎng)上還公開(kāi)了這家制衣廠(chǎng)的四幅照片,從中不難看出“廠(chǎng)房”已經(jīng)初具“規!,不少網(wǎng)友紛紛表示“嚴重抗議”,有人強烈要求物業(yè)來(lái)管一管,否則就拒交物管費。還有網(wǎng)友認為居民小區里是不允許辦工廠(chǎng)的,要求廠(chǎng)方提供相關(guān)的工商手續,不然的話(huà)就集體抵制。
物管無(wú)奈 業(yè)主有權處置自己房產(chǎn)
記者隨后聯(lián)系上了該樓盤(pán)的物管單位江蘇金大地物業(yè)管理有限責任公司。該公司客服部一位許姓小姐告訴記者,拉德芳斯小區的T2幢是在去年12月中旬交付的,這套位于一樓的房子從交付后不久便開(kāi)始“搬家”,而且搬進(jìn)來(lái)的都是些縫紉機等制作衣服的設備,引起了不少業(yè)主的反對。許小姐說(shuō),據他們了解,小制衣廠(chǎng)的廠(chǎng)主并非真正的業(yè)主,是用租來(lái)的房子搞起的服裝加工。而且廠(chǎng)主還承諾說(shuō),元月8日將可以辦齊所有的工商手續,并出示營(yíng)業(yè)執照。
“我們對此確實(shí)也無(wú)可奈何!段餀喾ā烦雠_后,明確業(yè)主可以自由處置自己的房產(chǎn),我們不能越權干涉,只要能辦好相關(guān)的手續,恐怕也拿它沒(méi)有辦法。不過(guò),只要營(yíng)業(yè)執照上的地址不是位于我們小區的這套房子里,還是可以投訴舉報的!痹S小姐表示。
環(huán)保說(shuō)法 屬于“新鮮事物”
記者隨后撥打了該樓盤(pán)所屬南京市上新河工商所的咨詢(xún)電話(huà),一位工作人員告訴記者,住宅樓改工廠(chǎng)是領(lǐng)不到營(yíng)業(yè)執照的,因為會(huì )對周邊的居民產(chǎn)生影響。不過(guò),當記者表示有人已經(jīng)在小區里搞起了服裝廠(chǎng),并打算仿效時(shí),他建議記者到環(huán)保部門(mén)先問(wèn)問(wèn),而且就算辦得下來(lái),一旦有人舉報,還是很麻煩。
記者又將該情況反映給南京市環(huán)保局,該局污控處的負責人姜維平告訴記者,這的確屬于“新鮮事物”!斑^(guò)去在居民樓里辦餐飲等項目時(shí),即使有了營(yíng)業(yè)執照,經(jīng)營(yíng)業(yè)主也要到區級環(huán)保部門(mén)辦理‘三同時(shí)’手續,也就是建設項目中的環(huán)境保護設施必須與主體工程同步設計、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。而會(huì )產(chǎn)生大量噪音的廠(chǎng)房是肯定不允許出現在居民樓里的!苯S平說(shuō),類(lèi)似小型制衣廠(chǎng)這樣的作坊,要看其“制造”噪音的分貝大小,比如奧體附近屬于二類(lèi)區域,白天的噪音“警戒線(xiàn)”為50分貝,晚上則為40分貝,這需要專(zhuān)人進(jìn)行測量。
業(yè)內觀(guān)點(diǎn) 法律存在空白
“這個(gè)問(wèn)題的確比較尷尬”,南京仁恒物業(yè)總經(jīng)理沈玉恩表示,盡管現在的房屋買(mǎi)賣(mài)合同上都注明房產(chǎn)的性質(zhì)為“居住”,不過(guò)小區里各種各樣的公司、辦事處仍然層出不窮!叭ツ觐C布的《物權法》闡述了‘產(chǎn)權優(yōu)先’的概念,也就是說(shuō),產(chǎn)權人有能力處置自己的財產(chǎn),除了餐飲、娛樂(lè )項目需要得到周邊居民的同意外,像制衣廠(chǎng)這樣的加工間并不一定需要!鄙蛴穸髡f(shuō),遇到這樣的情況物業(yè)公司通常很無(wú)奈,自己既沒(méi)有強行介入的權限,還要受到居民們的質(zhì)疑,兩頭都不討好。
江蘇天之權律師事務(wù)所律師朱凱告訴記者,這確實(shí)是一處法律上的“漏洞”!案鶕2006年出臺的《江蘇噪聲防治條例》規定,在居住區新建的可能產(chǎn)生噪音的生活、消費、娛樂(lè )等公共服務(wù)設施,除了要按照規劃設計要求外,與相鄰最近的居民住宅邊界的直線(xiàn)距離不得小于30米。如果是將住宅樓改為餐飲、娛樂(lè )的,有利害關(guān)系的業(yè)主還擁有‘一票否決權’,只要一戶(hù)不同意就開(kāi)不起來(lái)!辈贿^(guò),《條例》中對居民樓改成手工作坊式的廠(chǎng)房并沒(méi)有做出具體規定。也就是說(shuō),這種廠(chǎng)房究竟會(huì )有多大噪音,如何監測,對居民會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響,都有待給出一個(gè)明確的說(shuō)法。
記者手記 莫讓業(yè)主空等待
帶著(zhù)“小區里能否辦制衣廠(chǎng)”的疑問(wèn),記者在采訪(fǎng)中向多個(gè)職能部門(mén)進(jìn)行了求證。令人遺憾的是,相關(guān)工作人員要么推托給其他部門(mén),要么王顧左右而言他,并沒(méi)有給記者一個(gè)明確的答案。他們給出的理由也很簡(jiǎn)單——幾乎所有的受訪(fǎng)者都認為這是一個(gè)新生事物,因此很難做出界定。
過(guò)去,有不少公司紛紛“進(jìn)駐”居民小區,由于不會(huì )產(chǎn)生噪音的污染,人流量也不是特別大,所以物業(yè)公司以及小區居民都采取了“睜只眼閉只眼”的態(tài)度,F如今,制衣廠(chǎng)開(kāi)進(jìn)了小區里,而且隨著(zhù)人們生活節奏的加快,小型托兒所、個(gè)人音樂(lè )工作室也相繼出現了,如何給這些“單位”定性,其使用的水電究竟算不算民用,都是值得有關(guān)部門(mén)研究的課題。如果等到業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾擴大了再著(zhù)手解決,恐怕為時(shí)已晚。(馬祚波)
案例二
鄰居變成美容院老板
專(zhuān)家建議:民宅經(jīng)商應讓業(yè)主表決
元旦這幾天,南京銀城東苑劉先生家的鄰居突然搖身變成了美容院的老板,這下可把劉先生一家急壞了,因為這個(gè)美容院讓他原本安寧的生活變得嘈雜起來(lái),夜里竟然會(huì )有去美容院的人敲起了他家的門(mén)。
鄰居搖身成老板
今年元旦的3天小長(cháng)假,對于家住銀城東苑的劉先生一家來(lái)說(shuō)就沒(méi)有安寧過(guò),因為他家對門(mén)的鄰居在年前把房子賣(mài)了,而新來(lái)的鄰居趕在1月1日當天,開(kāi)了一家美容院。開(kāi)業(yè)當天這個(gè)美容院就拼命到處發(fā)廣告,漸漸地紅火起來(lái)?墒敲廊菰阂换,劉先生也跟著(zhù)忙活了起來(lái)。
“我幾乎天天都要開(kāi)門(mén)給他家客人指路!眲⑾壬钢(zhù)隔壁的這家美容院對記者說(shuō),他家的大門(mén)正對單元入口,因此不少客人都會(huì )一進(jìn)單元先敲他家的門(mén),就這樣一個(gè)星期下來(lái),只要他家有人,就準會(huì )聽(tīng)到去美容院的客人敲他們家的門(mén)。而讓劉先生更加難以接受的是,這家美容院的營(yíng)業(yè)時(shí)間從下午一直到凌晨2點(diǎn),因此夜里面家人都會(huì )被陌生的敲門(mén)聲吵醒。
“雖然才一個(gè)星期,家里人一到夜里都感覺(jué)有點(diǎn)神經(jīng)衰弱了!睂τ谂錾弦粋(gè)這樣的鄰居,劉先生說(shuō)自己很“倒霉”,雖然鄰居也在他的建議下,在單元門(mén)口掛出了一個(gè)指示牌,但是不管怎么說(shuō),來(lái)來(lái)往往的陌生人,還是讓劉先生感到缺少了一份家的安靜。
手續都齊全物管沒(méi)辦法
為了要回屬于自己的一份安靜,劉先生說(shuō)自己也去找了物管公司反映情況,可是物管表示房子是人家的,他們也不太好管。
在銀城東苑小區,記者找到了該小區物管的一位余姓的負責人,對于劉先生的遭遇,余主任說(shuō)這只是他們接到的此類(lèi)投訴中的一起。對于小區內頻頻開(kāi)出的商家,這位物管主任也顯得很無(wú)奈。他說(shuō),小區樓盤(pán)從2005年陸續交付以后,他們就看見(jiàn)有近三分之一的單元門(mén)里冒出了商家。
“瞧這是做房產(chǎn)中介的,那邊則是出租花草的!表樦(zhù)余主任手指的方向,記者看見(jiàn),進(jìn)入大門(mén)的主干道左邊的一個(gè)單元,相鄰兩個(gè)一樓的曬臺上竟然都掛起了醒目的橫幅,而橫幅上面的商業(yè)促銷(xiāo)很是熱火。
余主任坦言,現在讓他最為頭疼的是,一方面小區內業(yè)主開(kāi)店的頻率還在升高,另一方面是另一部分業(yè)主對物管“熟視無(wú)睹”的投訴。
“其實(shí)我們也是無(wú)能為力呀!庇嘀魅握f(shuō),他們曾經(jīng)對小區內的商家進(jìn)行了明察暗訪(fǎng),結果每個(gè)商家都有相應的資質(zhì),“人家都是合法的了,這叫我們提供物業(yè)服務(wù)的人有什么理由讓他們停呢?”
民宅經(jīng)商工商不作限制
“我們目前沒(méi)有刻意地要求經(jīng)營(yíng)辦公條件的場(chǎng)地一定要是商業(yè)性質(zhì)的!蹦暇┦泄ど叹肿蕴幍囊晃还ぷ魅藛T告訴記者,根據公司注冊的相關(guān)規定,法規只是對相應的辦公場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)面積和人員資質(zhì)等做出了一定的要求,具體到審核的時(shí)候,并沒(méi)有對經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否屬于住宅或是商用的性質(zhì)做出嚴格界定,因此如果在住宅里經(jīng)商并不違反工商法規。
這位工作人員表示,前段時(shí)間北京工商部門(mén)雖然出臺了民宅禁商的規定,但是據他所知,這個(gè)規定在出臺后不久就做了改動(dòng),對民宅禁商做了“有條件經(jīng)商”的修改。該人士直言,在如今鼓勵創(chuàng )業(yè)的大環(huán)境下,禁止民宅經(jīng)商的做法顯得有違“大環(huán)境”,因此南京不會(huì )明確向民宅經(jīng)商說(shuō)“不”。
開(kāi)店的老板也應該自律
在采訪(fǎng)中,記者發(fā)現一些在小區內開(kāi)設的商業(yè)設施,其服務(wù)顧客主要都是小區業(yè)主或周邊顧客,對于這些鄰居老板,一些小區居民也坦言,這些小店其實(shí)也給他們帶來(lái)了一定的方便,不過(guò)帶來(lái)方便的前提,就是這些鄰居老板也應該多多自律。
“我家樓上樓下能不能開(kāi)公司,業(yè)主得有參與權、投票權、決定權!蹦暇⿴煼洞髮W(xué)商學(xué)院的成教授建議說(shuō),人是生活在社會(huì )里,要有社會(huì )性,個(gè)性要在社會(huì )性的前提下才能發(fā)展,老強調個(gè)性不行。像這樣的商用問(wèn)題,要由小區的居民投票決定。小區管理可以借鑒一些國外好的社區的經(jīng)驗,要由業(yè)主和物業(yè)公司、租戶(hù)及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行平等協(xié)商,如果多數業(yè)主同意讓商用的人多交點(diǎn)物業(yè)管理費,給小區創(chuàng )造點(diǎn)利益,那么就可以商用。如果大家都不愿意,那么就不可以。(陳郁)
編后
的確,“住改商”的行為在帶給小區居民一些便利的同時(shí),也給小區居民帶來(lái)了不少風(fēng)險和負面影響。比如安全、噪音、住房糾紛等等。
編者在編輯文章的過(guò)程中還翻閱了不少法律資料,了解到去年10月1日剛剛實(shí)施的《物權法》第七十七條規定:業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但諸如有利害關(guān)系的業(yè)主如何界定,實(shí)施細則如何明確,仍有待相關(guān)部門(mén)的努力。

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