策劃人語(yǔ)
“深圳房?jì)r(jià)半年漲幅超過(guò)50%”、“上海某二手房日漲8000元”、“6月北京房?jì)r(jià)環(huán)比升20%”……當這些報道鋪天蓋地，隱藏在后面的市井無(wú)奈似乎已近麻木。
后調控時(shí)代，望樓市而無(wú)言者有之；大聲痛斥表達不滿(mǎn)者有之；更多的是患上“癲狂病癥”的樓市一族：或焦慮、或過(guò)敏、或發(fā)燒、或頭痛、或多疑……病因不一而足，藥方也只能“藥醫不死病”。
嗚呼！哀民生之多艱，望調控速生效。
癥狀一：焦慮
“(房?jì)r(jià))再高也要買(mǎi)，眼看著(zhù)天天升，遲一天買(mǎi)，就等于白白虧了千把塊錢(qián)！”上海購房者王先生對記者坦言。王先生是剛性需求的代表，按照計劃，買(mǎi)房結婚要在今年夏天完成。值得慶幸的是，幾個(gè)月前他以1.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)買(mǎi)下了位于上海浦東聯(lián)洋社區的一套二手房�！奥�(tīng)說(shuō)現在已經(jīng)漲到1.5萬(wàn)元/平方米了�！蓖跸壬d奮地說(shuō)。
此前，他是堅定看空派，開(kāi)發(fā)商暴利論、房?jì)r(jià)泡沫論及房地產(chǎn)宏觀(guān)調控是他判斷房?jì)r(jià)終將下降的主要依據�！艾F在不這么想了，原來(lái)一些和我有一樣想法的同事已經(jīng)把錢(qián)從股市上撤出，開(kāi)始買(mǎi)房�！蓖跸壬榻B。
然而，仍然處在觀(guān)望之中的那些購房者卻日益顯得焦慮�！胺�?jì)r(jià)已經(jīng)高得離譜了，想買(mǎi)也買(mǎi)不起，只能等等再說(shuō)�！痹诿襟w工作的丁小姐稱(chēng)。這種等待的心情下，每看到房?jì)r(jià)日益走高的消息，他們都心頭一痛。
中消協(xié)近日出具的一份中國“12城市商品房消費滿(mǎn)意度調查”報告顯示，64.2%的消費者認為合理的房?jì)r(jià)應在2000-5000元/平方米之間。而根據官方數據，目前上海商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9657元/平方米，調查報告中則有87.7%的上海購房者認為合理房?jì)r(jià)應該在8000元/平方米以下，上海市民目前對房?jì)r(jià)的滿(mǎn)意度勉強達到“一般”的級別。
另外，除了剛性需求，股市里的不少投資者越來(lái)越多將房產(chǎn)重新定位為重要且穩定的投資領(lǐng)域�！爱攧傂孕枨笈c投資需求共同作用，加上國內外資金流動(dòng)性的過(guò)份充實(shí)，房產(chǎn)漲價(jià)是一個(gè)必然的經(jīng)濟規則�！鄙虾５囊晃环康禺a(chǎn)金融專(zhuān)家稱(chēng)。
病因：房?jì)r(jià)高漲
處方：房?jì)r(jià)上漲有其必然性，焦慮的購房者們也許還要焦慮很長(cháng)一段時(shí)間。專(zhuān)家稱(chēng)，除去土地供應緊張、宏觀(guān)經(jīng)濟和股市拉動(dòng)外，房地產(chǎn)行業(yè)自身的混亂也造成了房?jì)r(jià)的變相助推，而且政府對整體價(jià)格攀升的勢頭估計和應對不足，在客觀(guān)上也使得房?jì)r(jià)短期內不會(huì )穩定。治療焦慮的有效手段是認清形勢，量力而為。短期內選擇租房、降低購房標準是剛性需求者的首選，對于政府在中低價(jià)房、供應結構上的調控也需抱有信心。
癥狀二：過(guò)敏
“房?jì)r(jià)今年三級跳，這是我沒(méi)想到的，就像老天在給我機會(huì )�！鄙钲跇鞘袃鹊囊晃煌顿Y者柯先生稱(chēng)�？孪壬鷱娜ツ�4月開(kāi)始陸續購入7套房產(chǎn)，看著(zhù)房?jì)r(jià)月月飆升，平均每套房轉手就是十多萬(wàn)收益，柯先生掩飾不住地興奮。
同樣的“機會(huì )”在上海二手房市場(chǎng)也再次回歸，曾在2005年初房?jì)r(jià)顛峰期出現的“返價(jià)”重新上演�！拔覀�6月成交量比5月增長(cháng)了10%，不過(guò)上家惜房、返價(jià)的情況增多，比如我們浦東龍陽(yáng)店的‘返價(jià)率’達到70%�！毙帕x房產(chǎn)的分析師向記者表示，敏感的上家看到市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升就不時(shí)地單方面提價(jià)，一定程度上還是影響了交易量。
受調控影響，商品房供給短期內出現了緊縮，這是目前樓市全面回暖的重要原因之一。無(wú)疑，包括上述買(mǎi)到了房子的柯先生在內，手里有房的人都成為稀缺資源的持有者，也成了當今樓市毫無(wú)疑問(wèn)的“甲方”。
然而，在樓市風(fēng)云詭譎的今天，資源持有者的心態(tài)也并非完全穩定�！拔覀兡芨械皆诜�?jì)r(jià)可怕的無(wú)規律的上漲中，政府正在醞釀或隱含著(zhù)的調控壓力。一旦有更嚴厲的措施出臺，目前的瘋漲只是黑暗前的最后輝煌�！币晃恢薪闄C構的分析師稱(chēng)。
據國家統計局預計，今年上半年全國固定資產(chǎn)投資增速持續走高，預計將達到26%左右，其中房地產(chǎn)投資尤為突出�！巴顿Y過(guò)熱，直接導致了宏觀(guān)政策的不確定性，隨之而來(lái)的也許就是巨大的投資風(fēng)險�！睂�(zhuān)家表示。
病因：投資過(guò)熱
處方：雖然今年以來(lái)的宏觀(guān)調控顯得有些散、有點(diǎn)亂，但是敏感的市場(chǎng)已經(jīng)意識到，這是習慣了試水的決策層在又一次試探性的放風(fēng)。包括上海的二手房個(gè)稅嚴征、土地增值稅清算的說(shuō)法等，盡管多模糊不清，但收口也許只是一夜之間的變化。過(guò)敏的投資人必須清醒地意識到這一點(diǎn)，站在浪尖上舞動(dòng)也許風(fēng)光無(wú)限，但也是最有可能被激浪打入谷底。
癥狀三：發(fā)燒
“我從1992年就開(kāi)始從事商品房建筑行業(yè)，如今建筑成本比原來(lái)只漲了每平方米100元至200元，房?jì)r(jià)卻比原來(lái)翻了好幾倍，房屋建筑成本只占房?jì)r(jià)不到20%�！币晃恢槿堑慕ㄖ滔蛴浾咄嘎�。
此前，上海陸家嘴中央公寓被央視新聞?wù){查曝光，稱(chēng)6000元/平方米的成本價(jià)被賣(mài)出了12000元/平方米的價(jià)格，利潤高達100%。這一案例背后雖有巨額國有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑，但市場(chǎng)更關(guān)注的是由此帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲的普遍現象。
然而，沒(méi)有需求支持的房?jì)r(jià)無(wú)論有多少黑幕都不會(huì )形成真實(shí)的收益，開(kāi)發(fā)商能夠暴富的原因更大程度上依賴(lài)于房源減少帶來(lái)的供需矛盾。供應減少的一個(gè)原因是土地的緊缺，上海近日新江灣城一塊面積不足6萬(wàn)平方米的地塊在短短6分鐘的競價(jià)中從5.16億元急躥至12.6億元成交，未來(lái)樓盤(pán)的樓板價(jià)已高達12500元/平方米，開(kāi)發(fā)商對于有限的土地資源的爭搶意圖已至“欲火中燒”的程度。
此前有調控通知稱(chēng)，保證土地供給的有效手段是激活現有土地存量，而糾纏于每個(gè)房地產(chǎn)項目的繁雜背景令這一措施舉步維艱，加上開(kāi)發(fā)商囤房捂盤(pán)的違規銷(xiāo)售手段，注入到市場(chǎng)的房源開(kāi)始變得越來(lái)越少。
房源的緊張又進(jìn)一步加深了中介機構在二手房市場(chǎng)的“主動(dòng)權”。因為房源有限，房產(chǎn)中介也結伙開(kāi)發(fā)商一起囤房、炒房，從中獲利�！拔覀冇龅搅�2005年以來(lái)又一輪樓市的春天，甚至比調控前還要火爆�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司的負責人這樣認為。
病因：供需失衡
處方：開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)中介在樓市的一片火樹(shù)銀花中“燒”得不輕，而一些有識之士已經(jīng)感到政策“暴風(fēng)雨”來(lái)臨前的寧靜。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層稱(chēng)，中國房地產(chǎn)泡沫必將破滅，開(kāi)發(fā)商應未雨綢繆，這種規劃包括積累土地資源、創(chuàng )新住房產(chǎn)品、壓縮成本以應對未來(lái)的價(jià)格調整等。
癥狀四：頭痛
時(shí)至今日，被寄予厚望來(lái)力挽樓市狂瀾的政策調控還會(huì )不會(huì )再掀風(fēng)暴呢？盼望者抬頭向上看得頭痛，但比起仰頭真正頭痛的倒是決策者、執行者們———再施政似承認之前調控不力，不再采取行動(dòng)則各地房?jì)r(jià)確有快速上漲之憂(yōu)，真是左右為難，不頭痛也難。
謹防房地產(chǎn)調控變“空調”，這是去年“國六條”實(shí)施后一段時(shí)間一些專(zhuān)家提出的警告。的確，只需回頭看已堆積起來(lái)的現有政策，被完全落實(shí)、執行到位、發(fā)揮實(shí)效的有多少？
如“限外”政策，雖然在“限外令”發(fā)布后曾有過(guò)短暫的“靜默期”，但逐漸地，外資收購又開(kāi)始一單接一單。再如被賦予眾望的“70-90結構調控政策”，目前只聞其聲，業(yè)內預計最快要到今年下半年才會(huì )有符合這一政策的小戶(hù)型項目推出，且對市場(chǎng)的調節效果還有待觀(guān)察。
宏觀(guān)調控將大量空間留給了地方政府，地方政府頭頂著(zhù)高層的壓力，下對著(zhù)市場(chǎng)的怨言，搖擺不定，一旦失去平衡則無(wú)法面對“江東父老”，當真急煞人也。
病因：“空調”之憂(yōu)
處方：一系列的情況所折射出的都是政府部門(mén)的猶疑與為難，而面對房?jì)r(jià)的繼續快速上漲，只有決策者不再頭痛醫頭，執行者不再怠惰行事，從土地、結構、交易等各個(gè)環(huán)節入手穩定房?jì)r(jià)，不要使調控淪為“空調”，頭痛癥狀或能緩解吧。
癥狀五：多疑
一年之前對于房?jì)r(jià)數據深信不疑的人們現在恐怕對任何數據都存有戒心，一場(chǎng)對數據的多疑癥正在全民中蔓延�！耙诤棋臄祿Ｑ笾斜鎰e真偽當然不可能，盡信不如不信�！鄙頌槠胀ㄗx者的蔣女士的想法也許正代表了普通大眾的心態(tài)。
有人說(shuō)，去年至今連續發(fā)生的“數據門(mén)”事件已經(jīng)徹底粉碎了百姓對于房?jì)r(jià)數據的信心。如今天國家統計局發(fā)布了全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格情況，顯示某地某月房?jì)r(jià)同比上漲7.3%，明天當地相關(guān)部門(mén)對外公布的商品住宅預售交易平均價(jià)格同比漲幅卻為17.3%。又如這邊中央部門(mén)給出的數據一派平和，房?jì)r(jià)漲幅全國倒數，那邊地方民間研究機構卻說(shuō)房?jì)r(jià)上漲明顯，均價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)。再如地方房管局的報告剛顯示均價(jià)比上月下降9.1%，緊接著(zhù)國家發(fā)改委又給出房?jì)r(jià)環(huán)比增長(cháng)1.2%的結果。
相同地區、相同時(shí)間卻截然不同的數據均出自大家眼中的權威部門(mén)，而這樣的情況在全國一些赫赫有名的主要城市不約而同地出現并蔓延滋長(cháng)，將人們好不容易建立起的對統計數據的信心消滅殆盡。當老百姓在你說(shuō)升、他說(shuō)降的統計報告面前不知所措之時(shí)，也只能眼睜睜地看著(zhù)不斷攀升的房?jì)r(jià)發(fā)出嘆息。
在上海，數據鬧劇應該是在今年春季被推到一個(gè)頂峰。當時(shí)上海已有樓市回暖、房?jì)r(jià)攀高的苗頭，上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的一份報告中則提出了上海商品房將大量過(guò)剩、上海房地產(chǎn)調控并未到位等觀(guān)點(diǎn)。此報告一公布便震動(dòng)整個(gè)上海地產(chǎn)界，不想數天之后，來(lái)自社科院的專(zhuān)家卻高調否認報告觀(guān)點(diǎn)，公開(kāi)表示上海房地產(chǎn)調控已基本到位。無(wú)論孰是孰非，自擺烏龍事件已讓民間對各類(lèi)樓市數據的疑問(wèn)擴大。
“事到如今，房?jì)r(jià)統計、樓市報告已失去了應有的公信力，成為各方立場(chǎng)的代言工具�！币晃粯I(yè)內人士直言不諱。且不論民間的房地產(chǎn)數據制造者之眾，光是政府部門(mén)就有建委、房地局、統計局等多個(gè)。數據代表立場(chǎng)，一個(gè)立場(chǎng)關(guān)乎一個(gè)地方或者一個(gè)部門(mén)的利益，每一方都希望自己提供的統計數據成為決策參照，以引導有利于自己的政策出臺。
病因：數據打架
處方：相信、懷疑、聲討、冷漠、麻木……多疑癥狀從顯現到病發(fā)，擴張之迅速令人咋舌，但也并非無(wú)藥可醫。恕不知多方權威就等于缺失權威，明確統計角色的分配，將“數據混亂菌”由同一個(gè)系統輸導治理，將是阻止這一癥狀?lèi)夯淖钣行緩�，相信現在做還為時(shí)不晚。（柯鵬 于兵兵 倪珊珊 陳歆）
