“對此我們一點(diǎn)兒都不擔心，這個(gè)階層基本不是我們的目標客戶(hù)群�！泵鎸V州迅速增加保障性住房，一位上市房企的營(yíng)銷(xiāo)主管很干脆地對記者說(shuō)。但實(shí)際上他們公司正連夜開(kāi)會(huì )，忙得焦頭爛額。兩位營(yíng)銷(xiāo)主管的說(shuō)法大相徑庭。
不拿限價(jià)地就沒(méi)法進(jìn)入廣州——這正是眾多廣東房企的擔心所在，而這恰恰是廣州市市長(cháng)張廣寧對穩定樓價(jià)信心十足的原因所在，而廣州樓價(jià)的未來(lái)，幾乎取決于限價(jià)商品房的表現。
保障房基礎
“廣州完全有信心落實(shí)《意見(jiàn)》提出的在‘十一五’期末使低收入家庭住房條件明顯改善的總體要求�！睆V州市市長(cháng)張廣寧再次公開(kāi)表態(tài)，在他看來(lái)廣州老百姓的住房問(wèn)題正在逐步改善中，他的論據，來(lái)自于廣州的“十一五”規劃中占住宅總量17%的經(jīng)濟適用房和廉租房。
毫無(wú)疑問(wèn)，這是廣州未來(lái)穩定房?jì)r(jià)的基礎所在。
記者了解到，整個(gè)“十一五”期間廣州將建政府保障型住房11.43萬(wàn)套。除此之外還將建設廉租房9200套，實(shí)現廉租住房制度日�；�。按平均每套保障型住房70平方米計算，未來(lái)5年廣州的保障型住房大約有850萬(wàn)平方米，幾乎相當于廣州一年的新房交易量。
不同于往年的規劃一套數據，實(shí)際供應一套數據，這次保障型住房的建造非常迅速。2006年，廣州開(kāi)工建設了4個(gè)政府保障型住房項目，建筑面積61.3萬(wàn)平方米，可供應住宅近8000套。今年又有14個(gè)新社區開(kāi)工建設194萬(wàn)平方米2.3萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。未來(lái)一兩年廣州將有3萬(wàn)套保障型住房。
記者從廣州房管局得到消息表明，去年建設的項目已基本竣工，年內將進(jìn)入交付使用。另外據稱(chēng)廉租房的建設也在加快籌備中。
“即使如《意見(jiàn)》所稱(chēng)，將政府的廉租房、經(jīng)濟適用房擴充到低收入家庭，對市場(chǎng)的影響十分有限�！彼J為政策調整后，更多的是一些本地戶(hù)口，社會(huì )低收入家庭受惠�！鼻笆鰻I(yíng)銷(xiāo)主管對記者說(shuō)。
限價(jià)房決勝
在國務(wù)院《意見(jiàn)》公布后，市長(cháng)張廣寧在公開(kāi)場(chǎng)合也表示，廣州原定的住房困難標準線(xiàn)不變。換言之，只有廣州戶(hù)籍且人均年可支配收入低于1.82萬(wàn)元，及人均居住面積少于10平方米的家庭才有資格申請保障住房。由此可見(jiàn)，購買(mǎi)人群如此被嚴格限制的經(jīng)濟適用房，并不能對市場(chǎng)產(chǎn)生太大的沖擊，而供應量快速上漲的限價(jià)房，才是決定性的因素所在。
“我們現在最擔心的是廣州政策面會(huì )否出現急劇變動(dòng)，特別是‘雙限房’還沒(méi)有一個(gè)明確的細則出臺�！币晃婚_(kāi)發(fā)商對記者說(shuō)。
作為試點(diǎn)，廣州是全國最早高舉“限價(jià)房”大旗的城市，按照規劃，廣州未來(lái)五年的土地供應中，將有43%屬于“限價(jià)房”，如此巨大足以改變不少市場(chǎng)預期的潛在供應量，恰是決定性的因素所在。
實(shí)際上，從去年開(kāi)始，廣州大部分的住宅供應都以限價(jià)地的形式推出，采取“雙限雙競”的方法公開(kāi)出讓商品住宅用地9宗，規劃建筑面積達206萬(wàn)平方米。未來(lái)雙限房同樣是廣州土地供應的主流，國土局的官員曾表示，未來(lái)廣州土地供應大戶(hù)廣州開(kāi)發(fā)區的土地供應中，雙限房占了70%以上。今年8月底張廣寧就表示 “下一步，我們還將繼續加大‘雙限房’用地的供應” 。
這些限價(jià)地對開(kāi)發(fā)周期也作了嚴格的規定。去年10月廣州金沙洲首次公開(kāi)拍賣(mài)了4塊雙限地時(shí)，就在開(kāi)發(fā)協(xié)議中規定，項目要在一年內開(kāi)發(fā)完畢。換言之，今年年底這批限價(jià)地就要進(jìn)入銷(xiāo)售階段，7月，保利地產(chǎn)董事長(cháng)李彬海表示，今年“十一”全國第一個(gè)雙限房項目將推向市場(chǎng)。
細節決定效果
“廣州的雙限房主要集中在兩個(gè)新開(kāi)發(fā)的區域，如果運作順利，可能會(huì )分流一部分剛性需求的初次置業(yè)者。但距市區較遠，對中心城區的樓價(jià)難以形成沖擊。按現有的政策判斷，大量的雙限房投入市場(chǎng)肯定會(huì )把上漲的勢頭拉慢，但會(huì )不會(huì )令廣州房?jì)r(jià)下跌我持保留態(tài)度�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳鲜蟹科蟾邔訉τ浾哒f(shuō)。
從游戲規則上看，雙限房還是由開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)情況作出的商業(yè)決定。曾參與制定雙限房政策的合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江也表示，這是由“開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)情況上報項目的最高房?jì)r(jià)，政府在去掉其中最高價(jià)后，將開(kāi)發(fā)商各自報上來(lái)的房?jì)r(jià)平均，最后才確定競標的限制價(jià)格”。因此這始終是理性的市場(chǎng)行為。
“限價(jià)房對市場(chǎng)的沖擊究竟有多大還取決于其實(shí)施細節，這未來(lái)占四成以上的市場(chǎng)份額，它的每一變動(dòng)都直接影響到我們對市場(chǎng)的認識和把握�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)主管對記者說(shuō)。
面對即將開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)的“雙限項目”，如何銷(xiāo)售，銷(xiāo)售給什么人？開(kāi)發(fā)商以及政府有關(guān)部門(mén)尚無(wú)一個(gè)明確的方案�！斑@是個(gè)價(jià)格洼地，一定有無(wú)數的資本希望在此獲利�！眹辆值膬炔咳耸勘硎�。
顯然，盡管方向已定，但雙限房究竟能在多大程度上發(fā)揮“決勝”作用，一些尚未確定的細節十分關(guān)鍵。(龍飛)
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