一個(gè)樓盤(pán)分多次開(kāi)盤(pán)，一點(diǎn)點(diǎn)“擠牙膏式”推盤(pán)，而房?jì)r(jià)隨之一步步漲上去。這種捂盤(pán)囤房方式一度成了房地產(chǎn)市場(chǎng)通行的潛規則。
從11月份開(kāi)始，杭州市全面實(shí)施商品房預銷(xiāo)售計劃報送制度，其劍鋒直指開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤房行為。
“房產(chǎn)新政”劍指捂盤(pán)
近幾天來(lái)，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴格的房產(chǎn)“新政”：從11月開(kāi)始，杭州全面實(shí)施商品房預銷(xiāo)售計劃報送制度，市區內各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房全部列入預銷(xiāo)售計劃。按規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須申報本公司2008年度的預銷(xiāo)售商品房項目，總項目規模在三萬(wàn)平方米以上的，一次性計劃申報的預銷(xiāo)售面積以三萬(wàn)平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報；總項目規模在三萬(wàn)平方米以下的，需一次性申報。
“其中之意很明白，只要項目規模達到三萬(wàn)平方米以上，新商品房預售開(kāi)盤(pán)量不得少于三萬(wàn)平方米�！焙贾菀恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。此外，凡未按期申報商品房預銷(xiāo)售計劃的房地產(chǎn)項目，在2008年度均作無(wú)計劃處理。
曾在杭州城北一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)連夜排號的趙小姐說(shuō)，這個(gè)政策大快人心，不少樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)只有100多套房可賣(mài)，吊購房者的胃口，提高價(jià)碼，大家怨聲載道。由于市場(chǎng)供給量不足，杭州甚至出現房源緊張的現象。據媒體報道，在10月份浙江省的房博會(huì )上，就傳出了可售房源“奇缺”的說(shuō)法。
這次新政無(wú)疑直擊惜售捂盤(pán)行為，以防止囤房抬價(jià)、市場(chǎng)欺詐的違法違規現象出現。事實(shí)上，從今年下半年以來(lái)，直接可以打擊到交易環(huán)節捂盤(pán)惜售行為的新政可謂不少。從加息、稅收到房貸新政，國家不斷收緊信貸口子，要求銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。不少地方也開(kāi)始專(zhuān)項清查整治，確保開(kāi)發(fā)商按照正常節奏來(lái)供應房源。杭州市這次關(guān)于商品房預銷(xiāo)售的“新政”也并非首次，三個(gè)月前，市有關(guān)部門(mén)就規定，對列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃的商品房項目須全部申報辦理商品房(預)銷(xiāo)售審批手續，上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售，確保列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃的商品房項目上市銷(xiāo)售，及時(shí)提供市場(chǎng)有效供給。
上有政策下有對策
一石擊起千層浪，杭州這次“房產(chǎn)新政”對開(kāi)發(fā)商們的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊，更形成了“垂直打擊”。
近幾天來(lái)，有消息傳來(lái)，已經(jīng)出現了樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)量不足三萬(wàn)平方米、預售申請被“卡殼”的情況。有關(guān)機構調查發(fā)現，10月份的浙江省房博會(huì )過(guò)后的首次開(kāi)盤(pán)潮，將有可能推遲，不少原定開(kāi)盤(pán)量不夠標準的樓盤(pán)，只好等符合預售條件的房源達到三萬(wàn)平方米后再開(kāi)盤(pán)。有調查顯示，明年春節前，大約有30多個(gè)老盤(pán)或新盤(pán)有開(kāi)盤(pán)意向。
這次新政對開(kāi)發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開(kāi)盤(pán)量大增，相應的業(yè)務(wù)量同工作量也一并增加，隨之而來(lái)的是整個(gè)開(kāi)盤(pán)的預算成本就要增加。這部分成本如何消化，成為開(kāi)發(fā)商們不得不思考的問(wèn)題。
沖擊與打擊，并不代表“推盤(pán)手們”真的無(wú)計可施了�！斑@很簡(jiǎn)單，有的開(kāi)發(fā)商遲領(lǐng)預售證，你就拿他一點(diǎn)辦法也沒(méi)有�！闭憬I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)虞曉芬教授說(shuō)�！按送�，在房地產(chǎn)相關(guān)法律上，規定商品房銷(xiāo)售可以預售，也可以現房銷(xiāo)售，這是銷(xiāo)售方的權利，在這種情況下政策的執行難度會(huì )加大�！�
有的開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑，建設部的城市商品房預售管理辦法規定，商品房預售應當符合三個(gè)條件，其中并沒(méi)有要求開(kāi)盤(pán)量。因此，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢？對此，一位房地產(chǎn)研究人員表示，政府的這次政策只是在相關(guān)法律法規基礎上的細化，與法律法規并不矛盾。
事實(shí)上，無(wú)論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺，都沒(méi)有改變一個(gè)事實(shí)，就是推盤(pán)主動(dòng)權始終掌握在開(kāi)發(fā)商手里，他們在操控推盤(pán)節奏方面，依然有著(zhù)較大的操作空間。以這次新政為例，盡管要求新商品房預售開(kāi)盤(pán)量不得少于三萬(wàn)平方米，可一些規模較大的樓盤(pán)，仍然可以分批分期梯次開(kāi)盤(pán)。
打擊捂盤(pán)任重道遠
隨著(zhù)冬天的到來(lái)，在有著(zhù)國內樓市“風(fēng)向標”之稱(chēng)的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象，無(wú)論在一手住宅還是二手房成交量上，都出現下降。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內也在猜測：市場(chǎng)會(huì )不會(huì )導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速放盤(pán)，捂盤(pán)現象會(huì )不會(huì )消失。
有觀(guān)點(diǎn)認為，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規定三萬(wàn)平方米新盤(pán)開(kāi)盤(pán)底線(xiàn)，可一些體量大的樓盤(pán)，還是可以分期開(kāi)盤(pán)的。建議為更好防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售�？墒聦�(shí)上這種辦法也會(huì )產(chǎn)生矛盾，政府縮小出讓地塊面積，其結果很可能導致樓價(jià)的上漲，有違打擊捂盤(pán)囤房的初衷。
也有人提出，徹底終結“擠牙膏式”推盤(pán)時(shí)代，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時(shí)，就明確規定將來(lái)開(kāi)盤(pán)時(shí)必須提供一定的供應量�！斑@種辦法也有局限，就拿今年來(lái)說(shuō)，杭州市遇到的情況是市場(chǎng)短缺，才需要加大市場(chǎng)供應；可如果將來(lái)市場(chǎng)供大于求，加大市場(chǎng)供應的辦法又是行不通的�！闭憬I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)虞曉芬教授說(shuō)。
專(zhuān)家認為，這次杭州出臺“房產(chǎn)新政”，主要是政府為應對當前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已，它只能有助于改善當前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些不良行為與現象，但不能指望捂盤(pán)囤房行為就此能徹底被終結，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能完全由行政力量控制。(李亞彪)
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