11月19日，國務(wù)院總理溫家寶“經(jīng)濟適用房大多數是面向中產(chǎn)階層”的話(huà)音未落；近日，業(yè)界又傳出消息，出臺不到一周的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》將面臨著(zhù)再次修訂，原因在于國務(wù)院希望借《辦法》的修訂實(shí)現經(jīng)濟適用房和限價(jià)房對應人群的“無(wú)縫對接”，經(jīng)濟適用房要涵蓋買(mǎi)不起房子的“中產(chǎn)階級”這個(gè)“空當”。
有業(yè)內人士樂(lè )觀(guān)地預測，這預示著(zhù)經(jīng)濟適用房新政的到來(lái)。資深房地產(chǎn)評論專(zhuān)家賈圖認為：這一新政，“將社會(huì )保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，從而使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化”。
審視廣州，專(zhuān)家認為穗經(jīng)濟適用房標準已屬相對寬松，如經(jīng)適房“新政”如預測般到來(lái)，是否會(huì )加速樓價(jià)的回落？本報記者就此展開(kāi)調查。
袁軍覺(jué)得自己是“空當”中的人。
過(guò)去3年，雖然跑過(guò)番禺、花都和白云區等多個(gè)地方看房，但動(dòng)輒八九千、上萬(wàn)元的房?jì)r(jià)讓他知難而退。今年國慶節，他在金沙洲某樓盤(pán)看中一套兩居室單位，但70多萬(wàn)元的價(jià)格讓他打消了念頭。
上躥樓價(jià)中被遺忘的“房乞”
袁軍今年30歲，研究生畢業(yè)后到廣州工作4年�，F在他和妻子兩人把每月不到6000元的工資捏得嚴嚴實(shí)實(shí)的，可即便是這樣，每月必須支出的房租、水電費、通訊費等等，加上去年小孩的出生，讓他一年下來(lái)存不到兩萬(wàn)元。
去年11月，袁軍在網(wǎng)上發(fā)帖求購20萬(wàn)元左右的兩居室房子，結果引來(lái)一些網(wǎng)友的嘲笑，說(shuō)他是“房乞”�！艾F在廣州哪有這么便宜的房子？這不是找罵嗎？”
今年6月，袁軍從朋友那里聽(tīng)說(shuō)廣州重新開(kāi)始供應經(jīng)濟適用房，將推出4個(gè)新社區項目，讓他一度看到了希望。他和妻子分頭去了解相關(guān)的政策，但很快他的熱情消失得一干二凈——廣州的經(jīng)濟適用房的對象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。
袁軍扳著(zhù)指頭算了很久，怎么算都超過(guò)了自己的收入標準。
實(shí)際上，這幾年中國樓價(jià)不斷地上躥，被“遺忘”的不只是袁軍一個(gè)人。
國務(wù)院1998年23號文件曾規定，經(jīng)濟適用房面向“中低收入家庭”，并沒(méi)有完全拋棄中等收入群體。但是，今年8月召開(kāi)的全國住房工作會(huì )議將經(jīng)濟適用房對應人群調整為“低收入者”。而中等收入者可以購買(mǎi)“雙限房”(限價(jià)、限面積)。這樣形成了一個(gè)政府保障房屋的三級構——最低收入家庭租廉租房，低收入家庭買(mǎi)經(jīng)濟適用房，中等收入家庭買(mǎi)限價(jià)房。
住房保障體系中有“空當”
不過(guò)，就目前來(lái)說(shuō)，這三級結構還存在著(zhù)像袁軍這樣“空當”中的人。
建設部政策研究中心副主任王玨林回憶說(shuō)，8月的住房工作會(huì )議把經(jīng)濟適用房的適用人群調整為低收入家庭，一些地方政府旋即對經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準進(jìn)行調整。比如在北京，最低準入標準為戶(hù)年收入22700元以下，相對于此前購買(mǎi)經(jīng)濟適用房以戶(hù)計6萬(wàn)元的標準，新標準大為提高，大量原本可以購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人群，被排除在外。而中等收入家庭中，相當一部分人無(wú)力購買(mǎi)限價(jià)房，因為限價(jià)房通常只低于周邊樓盤(pán)平均價(jià)的20%。
既不允許購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，又買(mǎi)不起限價(jià)房，于是“空當”便凸顯出來(lái)了。
據統計，我國現有家庭總數1.8億戶(hù)，目前低保住房困難戶(hù)400萬(wàn)戶(hù)，若加上低收入住房困難家庭，這一數據達到1000萬(wàn)戶(hù)，也僅占全國家庭總數的5.6%。這說(shuō)明， 根據現有的統計口徑計算出來(lái)的低保和低收入家庭在全國家庭總數，只占極小的一部分。數量龐大的人群既買(mǎi)不起商品房，又無(wú)法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個(gè)尷尬的“夾心層”。
廣州經(jīng)濟適用房標準相對寬松
現在對袁軍以及同類(lèi)人群的利好消息是，11月30日出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》將面臨再次修訂。據分析，因為國務(wù)院希望實(shí)現經(jīng)濟適用房與雙限商品房的“無(wú)縫對接”。這樣，政府就可以通過(guò)廉租房、經(jīng)濟適用房與雙限商品房構建一個(gè)“全覆蓋”的住房保障體系。
但昨日廣州市國土房管局負責人告訴記者，在中央還沒(méi)有出臺明確規定前，廣州經(jīng)濟適用房的門(mén)檻不變：家庭年人均可支配收入18287元以?xún)?680元以上且人均居住面積10平方米以下的家庭。
這一標準明顯要比北京“戶(hù)年收入22700元”要寬松得多。對于經(jīng)濟適用房購買(mǎi)人群的界定，廣州經(jīng)歷過(guò)幾次調整。在1997年出臺的有關(guān)政策中，安居房銷(xiāo)售對象定為“中低收入家庭”。此后，申請條件調整過(guò)兩次：人均居住面積5平方米以下、年人均收入13634元以下；以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。
今年5月，廣州首次公開(kāi)進(jìn)行經(jīng)濟適用房的大型預登記，申購經(jīng)適房須符合三大條件：家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面積低于10平方米；未享受購買(mǎi)房改房、解困房、單位內部集資建房等優(yōu)惠政策的家庭。
經(jīng)濟適用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”，已經(jīng)相當于去年廣州市城市居民人均可支配收入19851元的92%，這一標準還參照了國內外核定保障線(xiàn)的方式，充分考慮了保障人群買(mǎi)房支出和收入之間的合理比例。
今年8月，全國住房工作會(huì )議將經(jīng)濟適用房對應人群調整為“低收入者”。為貫徹這一精神，廣州修改擬定了《經(jīng)濟適用住房制度實(shí)施辦法(試行)》，其中新調整是將購房對象定為“低收入家庭”，而非過(guò)去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入標準不變的前提下，增加了一個(gè)“硬性指標”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬(wàn)元。
在經(jīng)濟適用住房之外，2006年8月以來(lái)廣州還積極發(fā)展限價(jià)房，至今已公開(kāi)出讓限價(jià)房用地14個(gè)，規劃建筑面積超過(guò)270萬(wàn)平方米，可供應限價(jià)房約3萬(wàn)套，是全國供應限價(jià)房用地最多的城市之一。這些限價(jià)房項目有保利金沙洲西子灣等項目，目前已臨近預售。
廣州住房保障不存在“空當”
據了解，目前經(jīng)濟適用房、廉租房都被納入廣州正在建設的新社區中。2006年廣州市政府就開(kāi)建荔灣區金沙洲、白云區同德和海珠區大塘、萬(wàn)松園4個(gè)新社區項目，總建筑面積65.4萬(wàn)平方米，建設住宅7616套。目前已全面進(jìn)入裝修階段，正在交叉展開(kāi)供電、供水、綠化、燃氣等配套工程的報裝招標和進(jìn)場(chǎng)施工，年底前竣工。而2007年新開(kāi)工的10個(gè)項目，截至今年11月底，建筑面積106.4萬(wàn)平方米，用地面積36.8萬(wàn)平方米。
新社區除了提供經(jīng)適房外，還為最低收入群體提供廉租房。11月28日，市國房管局、房改辦住建辦舉行了雙特困戶(hù)廉租住房搖珠分配儀式，全部解決了人均居住面積10平方米以下、選擇實(shí)物配租方式安置的3148戶(hù)雙特困戶(hù)住房問(wèn)題。至此，廣州市2005年統計在冊的5643戶(hù)雙特困戶(hù)住房問(wèn)題已全部解決，并實(shí)現了10平方米以下雙特困戶(hù)住房“應保盡�！�。
廣州限價(jià)房供應對象定位于中等收入首次置業(yè)家庭，根據目前6000元/平方米左右的價(jià)格，能購買(mǎi)家庭年收入應在6萬(wàn)元以上，符合穗中等收入家庭的標準。
業(yè)內人士告訴記者，目前廣州制定的廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房政策實(shí)際上并不存在“空當”問(wèn)題，可實(shí)現“無(wú)縫對接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超過(guò)18287元的話(huà)，那么這個(gè)家庭年總收入應該達到6萬(wàn)元左右，或者更多，他們實(shí)際有能力購買(mǎi)限價(jià)房，所以限價(jià)房與經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)準入條件正好銜接上。
政府保障房能否影響樓市？
半個(gè)月來(lái)，溫總理在新加坡的講話(huà)引起了相關(guān)各方面的強烈關(guān)注。巧合的是，10月和11月，北京、上海、廣州、深圳等城市的樓市迅速轉冷，廣州甚至一度流傳金沙洲部分樓盤(pán)的房?jì)r(jià)每平方米降低2000~3000元，大有出現“拐點(diǎn)”之勢。那么，如果經(jīng)濟適用房如果真的像預期中的那樣，擴大到“中產(chǎn)階級”層面，是否會(huì )加速房?jì)r(jià)的回落？
對此，資深房地產(chǎn)評論專(zhuān)家賈圖認為，最近幾年，我國房?jì)r(jià)之所以持續快速上漲，一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上為商品房所占據，數量微乎其微的保障性住房無(wú)法對商品房構成影響。這使得市場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導，價(jià)格很容易被操縱。而經(jīng)濟適用房作為一個(gè)承上啟下的環(huán)節，它將社會(huì )保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，由此形成的合力將改變社會(huì )保障性住房由于比重過(guò)輕難以對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部總監龍斌博士認為，溫總理的講話(huà)預示著(zhù)我國住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會(huì )保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對樓市的影響不是很大，因為目前政府提供的保障住房總體上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費的主力。不過(guò)，從長(cháng)遠來(lái)看，“中產(chǎn)階級”進(jìn)入經(jīng)濟適用房范圍是趨勢，遠期看會(huì )影響樓市的需求，這對穩定房?jì)r(jià)會(huì )產(chǎn)生作用。(柯學(xué)東)
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