時(shí)近年末，不斷有開(kāi)發(fā)商對廉租房建設表現出濃厚的興趣。
12月14日，北京市進(jìn)行了5塊土地的拍賣(mài)。SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹以22億元的高價(jià)選中了中關(guān)村甲三號地。在這個(gè)地塊的規劃上，不僅有商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓，還有廉租房。
“將廉租房做成精裝修的房子，并且配上簡(jiǎn)單實(shí)用的家具�！迸耸僭谕稑藭�(shū)上這樣承諾。
無(wú)獨有偶，早在11月份，深圳萬(wàn)科股份有限公司董事長(cháng)王石就公開(kāi)宣布，萬(wàn)科將于2008年6月交付使用新樓盤(pán)“萬(wàn)匯樓”，該樓將提供1000戶(hù)的廉租房。不僅如此，王石還在其博客表態(tài)，只要政府引進(jìn)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)廉租房項目，萬(wàn)科將積極參與。
從統計數據看，2007年的房?jì)r(jià)仍然高漲。那么，是什么讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對沒(méi)什么油水的保障性住房做出如此積極的姿態(tài)？
政策變化的影響顯然是重要原因。
2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國計劃安排廉租住房資金達到79.4億元，超過(guò)2006年之前廉租住房資金的總額。今后的土地供應上，廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。其中，北京未來(lái)3年將新增經(jīng)濟適用房、限價(jià)房各1000萬(wàn)平方米。
住房保障無(wú)疑是今年的關(guān)鍵詞，而相關(guān)政策的出臺則貫穿了全年。
住房制度第三次變革
3月5日，十屆全國人大五次會(huì )議上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用房制度。
這段話(huà)被業(yè)界認為是2007年房地產(chǎn)調控的總體思路，也是政府真正承擔起住房保障責任的信號。
5月，時(shí)任建設部部長(cháng)的汪光燾在上海的一個(gè)論壇上表示，過(guò)去我國的住房發(fā)展過(guò)分追求經(jīng)濟增長(cháng)和平均住房面積增加，今后要轉向更加注重社會(huì )公平和解決民生問(wèn)題，“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房困難”。
很快，8月1日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺。這個(gè)被稱(chēng)為24號文的文件，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
24號文對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)標志性文件。在很多業(yè)內人士看來(lái)，政府找到了自己的定位，弄清楚了在住房問(wèn)題上應該承擔哪些責任。
建設部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)沈建忠也曾對媒體表示，社會(huì )上感覺(jué)房地產(chǎn)調控效果不明顯，就是因為“我們在一條腿長(cháng)一條腿短的問(wèn)題上沒(méi)有處理得更好�！�
保障性住房則是這條“短腿”。
緊接著(zhù)，國土資源部、財政部分別于9月、11月發(fā)布文件，從土地供應和資金來(lái)源上對保障性住房作出明確規定。其中，廉租房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。
11月27日、30日，國家相關(guān)部委相繼發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》，明確廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，實(shí)行貨幣補貼和實(shí)物配租相結合。經(jīng)濟適用房的對象為城市低收入住房困難家庭，并且只能擁有有限產(chǎn)權，轉讓時(shí)政府可以?xún)?yōu)先回購，單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。
10年沉浮，保障性住房終于挺直了腰板。有一種聲音甚至認為，我國住房制度的第三次變革來(lái)臨。
住房保障究竟保障了誰(shuí)
其實(shí)，上世紀90年代開(kāi)始的住房制度改革并沒(méi)有推卸政府的保障責任。
1998年國務(wù)院發(fā)布的23號文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》對住房改革的目標之一這樣表述——建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
又名安居工程的經(jīng)濟適用房是保障性住房的發(fā)展重點(diǎn)。
“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房�！边@是23號文對住房體系的設計，當時(shí)就提出經(jīng)濟適用房的利潤要控制在3%以?xún)取?
應該說(shuō)，由于涵蓋了中低收入家庭，23號文實(shí)際是要為多數人提供住房保障。
然而，23號文發(fā)布后的10年中，商品房、豪宅大量進(jìn)入市場(chǎng)，房?jì)r(jià)像脫韁的野馬，經(jīng)濟適用房成了高收入人群的安樂(lè )窩。就連最基本的廉租房制度在很多城市也是遲遲不見(jiàn)，到2007年6月底，中國656個(gè)城市中，仍有10.7%的城市尚未建立。
今年8月中旬，博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(cháng)龍永圖說(shuō)：“現在最大的問(wèn)題是，很多人買(mǎi)不起房，甚至也租不起房�！彼J為，房改后，商品房市場(chǎng)快速發(fā)展，而相應的廉租房和經(jīng)濟適用房制度等配套措施推行相對緩慢，導致全社會(huì )無(wú)論是中低收入者還是高收入者，都一起擁入商品房市場(chǎng)。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來(lái)，過(guò)去10年里投放的商品房太多了，原因在于，商品房土地供給量有激勵，而廉租房和經(jīng)濟適用房是政府在貼錢(qián)或者白提供土地。
1998年，住房保障把中等收入家庭涵蓋進(jìn)去，但是過(guò)去的10年中并沒(méi)有落實(shí)。10年后的24號文則拿掉了中等收入家庭，將保障范圍縮小到低收入人群。在很大程度上是對之前思路的一種修正。
王宏新說(shuō)，我國城市化這10年來(lái)發(fā)展很大，城市中低收入家庭的比重也非常大，這種情況下住房政策應該是一種保障政策，即優(yōu)先解決低收入家庭的住房問(wèn)題。
那么，低收入人群究竟有多少？
由于全國各地的標準不盡相同，這樣的數據目前還無(wú)從獲取。但建設部副部長(cháng)齊驥曾表示，全國有1000萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭。當前的保障范圍也只能涵蓋幾千萬(wàn)人口，解決的只是少數人的問(wèn)題。經(jīng)濟適用房仍受質(zhì)疑，不僅僅是對其能否公平分配的質(zhì)疑，也有低收入者能否買(mǎi)得起的質(zhì)疑。
在今年8月，南昌200套經(jīng)濟適用房進(jìn)入購買(mǎi)階段，就有13戶(hù)放棄了購買(mǎi)。并不只是南昌市，各地都出現過(guò)類(lèi)似情況，其原因大多就是因為無(wú)法獲得銀行的住房貸款。
別轉移了房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾
土地、資金有了，保障性住房讓低收入人群看到了希望。被排擠在廉租房、經(jīng)濟適用房之外，卻要跟高收入人群同樣面對高漲不已的房?jì)r(jià)，處在低收入與中高收入之間的“夾心層”的不滿(mǎn)由此而來(lái)。
按照目前的住房供應體系，除了廉租房、經(jīng)濟適用房，被一些地方稱(chēng)為“兩限房”的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，則是面向中等收入人群，而能否實(shí)現低收入到中高收入的無(wú)縫對接，仍不明朗。
從各地情況來(lái)看，北京、廣州、成都等都建設了“兩限房”，其價(jià)位按要求低于周邊樓盤(pán)10%~15%。
12月19日，廣州市出臺的“兩限房”銷(xiāo)售辦法中，首次置業(yè)、本市戶(hù)口成為購買(mǎi)資格，在收入上則要求家庭稅前年收入不超過(guò)20萬(wàn)元，個(gè)人稅前年收入不超過(guò)10萬(wàn)元。
在北京，西三旗“兩限房”引發(fā)了數千人熬夜排隊登記，卻最終被告知沒(méi)有確定購買(mǎi)資格，登記無(wú)效。誰(shuí)有資格買(mǎi)兩限房尚不得而知。
很多城市，目前還沒(méi)有對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的相關(guān)銷(xiāo)售政策。
“假如我們在很大程度上來(lái)肯定或者崇尚保障問(wèn)題，會(huì )把24號文保障的這個(gè)面放大，這樣恰恰把我國房地產(chǎn)業(yè)的重要矛盾轉移走了�！蓖鹾晷掠X(jué)得，對政府來(lái)說(shuō)，解決低收入人群的住房保障是相對的小事情，而解決現在中等收入群體忍受房?jì)r(jià)的高漲之苦，則是一個(gè)大挑戰。
不過(guò)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強則顯得比較樂(lè )觀(guān)。他認為，如果將來(lái)在土地出讓總規模里保障性住房真的占到70%，這樣的政策執行三五年，對改變市場(chǎng)結構還是會(huì )有一定影響。只是，他最擔心的是，地方政府能不能把這個(gè)政策執行下去。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，要解決房?jì)r(jià)的問(wèn)題，還是要在兩個(gè)收入上做文章，第一要增加百姓收入，第二要改變政府財政收入的主要來(lái)源，不能總靠賣(mài)地增加財政收入。
早在今年1月，社科院發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》指出，一些城市GDP增長(cháng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入。也有媒體報道稱(chēng)，土地出讓金已經(jīng)成為地方第二財政，土地出讓金相當于地方財政一般預算收入的40%以上。(記者 李松濤）
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