2007年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑翻開(kāi)了新的一頁(yè)�！秶鴦�(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等一系列文件的先后出臺，表明政府逐漸認識到解決城市低收入家庭住房困難不能僅僅依靠市場(chǎng)，住房保障制度被明確定性為政府公共服務(wù)的一項重要職責，中國住房體制的第三次變革悄然到來(lái)。
一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個(gè)市場(chǎng)今后將涇渭分明。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由此進(jìn)入一個(gè)新的階段，“新雙核時(shí)代”的帷幕徐徐打開(kāi)。
政策 構建住房保障體系
臨近年底，建設部等幾大部門(mén)接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩個(gè)重要辦法，對今年8月出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中的精神進(jìn)行落實(shí)�！敖衲晡覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)最大特點(diǎn)之一，就是出臺保障性住房政策�！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說(shuō)。
根據上述文件規定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其中，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。今年年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保�！笆晃濉逼谀�，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區和其他有條件的地區要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。另外，經(jīng)濟適用房供應對象也為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。
“我國新的住房保障體系主要有四個(gè)特點(diǎn)。一是受益群體由最低收入擴大到低收入；二是保障類(lèi)住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實(shí)；四是明確保障類(lèi)住房開(kāi)發(fā)的四個(gè)資金來(lái)源�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林總結說(shuō)。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟也向上海證券報指出，為了確保政策落實(shí)，相關(guān)辦法對“房源”、“資金”等問(wèn)題上作出了明確規定。對于廉租房的資金來(lái)源更是“重點(diǎn)突出”，包括地方政府預算、公積金收益、土地出讓金收益，以及廉租房租金本身等多個(gè)方面加以明確�！胺康禺a(chǎn)‘雙核時(shí)代’正徐徐向我們走來(lái)，低收入家庭的住房春天正悄然臨近�！标愱蓸�(lè )觀(guān)地表示。
問(wèn)題 “夾心層”是否納入保障
值得注意的是，《廉租房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》出臺后，隨之而來(lái)的中等收入家庭(即所謂“夾心層”)買(mǎi)不起房的問(wèn)題開(kāi)始成為社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)�！暗褪杖胝呤巧贁�，他們的住房保障，從根本上說(shuō)不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)范疇，而是屬于非市場(chǎng)范疇，即是政府必須承擔的責任�！眹野l(fā)改委下屬研究機構一位專(zhuān)家直言。
他表示，對于低收入家庭基本住房保障必須通過(guò)政府責任給予承擔，而對于“夾心層”買(mǎi)不起房的問(wèn)題恰恰是房地產(chǎn)調控的核心�！叭鈨r(jià)菜價(jià)上漲，政府要思考相應的調控和解決方案。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高，政府也要思考解決方案�！彼f(shuō)。
對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，各地正在推出的“雙限房”可以解決部分“夾心層”買(mǎi)不起房的問(wèn)題。然而，記者注意到，目前“雙限房”對于準入者門(mén)檻的界定還未明朗，沒(méi)有統一的政策標準。
記者從權威渠道獲悉，目前正由建設部牽頭草擬的《住房保障條例》，對此也暫無(wú)定論，“夾心層”是否納入住房保障體系不得而知�！啊畩A心層’買(mǎi)不起房的問(wèn)題主要還應靠市場(chǎng)調控和市場(chǎng)來(lái)身來(lái)解決，而不能一味靠政府承擔，否則國家將走回到‘福利分房’的老路上�！标愱烧f(shuō)。
實(shí)際上，“政府相關(guān)政策是有的，只是比較零散，缺乏梳理�！标愱上蛏虾ＷC券報表示，包括加大中小戶(hù)型普通商品房建設的“90平方米占70%”政策、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性政策傾向，都有助于解決問(wèn)題。
陳晟指出，隨著(zhù)中小戶(hù)型普通商品房的供給逐步占到70%，“夾心層”的住房供需矛盾將得到緩解。
調控 掀起地產(chǎn)“整治風(fēng)暴”
回顧2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)宋春華認為：“2007年的調控雖然沒(méi)有像去年和前年那樣連續出臺了很多政策，但調控的力度并沒(méi)有減弱，政策還是在強化，措施還是在細化，調控的效果將逐步顯現�！庇浾咭擦私獾�，今年各地都在忙于落實(shí)去年的調控政策，制定本地具體規定。
針對在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法違規問(wèn)題，今年曾刮起一場(chǎng)“整治風(fēng)暴”。今年3月，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、稅務(wù)總局、國家發(fā)改委、工商總局等八部門(mén)聯(lián)合組織開(kāi)展了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作。據統計，全國286個(gè)地級及以上城市中，共有31577個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目完成了自查自糾，涉及30000多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)現4000多個(gè)項目存在不規范的問(wèn)題，約占總數的13%。
目前，“國務(wù)院派出的12個(gè)督察組已經(jīng)出發(fā)了�！甭櫭飞蛏虾ＷC券報透露，年底國務(wù)院督察組將對各地貫徹房地產(chǎn)調控情況進(jìn)行檢查。
此前，建設部相關(guān)負責人在總結動(dòng)員會(huì )上特別強調，對群眾反映強烈、隨意漲價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，各地建設主管部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)將會(huì )同物價(jià)監管等部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項調查，并嚴肅處理。
“督察組檢查的結果將成為下一步調控的依據�！甭櫭飞f(shuō)。據悉，此次12個(gè)督察組還要對各地調整商品住房供應結構、增加中小戶(hù)型住房供應和穩定住房?jì)r(jià)格等工作進(jìn)行督察。
應變 開(kāi)發(fā)商尋求新模式
“預計2008年不會(huì )出臺更多房地產(chǎn)政策，主要任務(wù)將是督促各地落實(shí)已出臺的政策�！敝性禺a(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰預測。
陳晟也表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出，明年要著(zhù)力改善民生，保障居民住房，特別是解決城市低收入家庭住房問(wèn)題成為重點(diǎn)工作之一，因此明年政策層面不會(huì )再有大調整，工作將重在落實(shí)，使保障性住房政策在各地生根發(fā)芽。他認為，雖然目前“夾心層”的住房問(wèn)題也比較受社會(huì )關(guān)注，但是，“目前是呼吁多于實(shí)際行動(dòng)，出臺新政策的可能性不大�！�
聶梅生則認為，明年除落實(shí)現有政策之外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面可能還將會(huì )有進(jìn)一步的探索。例如，對物業(yè)稅的進(jìn)一步摸索，進(jìn)行“空轉實(shí)”試點(diǎn)。聶梅生還認為，2008年“地根”、“銀根”的緊縮性政策預期相當強。她預計，商業(yè)銀行將進(jìn)一步加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強房地產(chǎn)信貸調控。保障性住房，以及自住性住房將獲得更多的資金支持。同時(shí)國土管理部門(mén)將進(jìn)一步加大土地管理，保障廉租房、經(jīng)濟適用房、以及中小戶(hù)型住房的土地供應，打擊開(kāi)發(fā)商囤地。
值得注意的是，在房地產(chǎn)步入“雙核時(shí)代”之際，嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始尋求新的開(kāi)發(fā)模式。
記者注意到，自調控以來(lái)，北京限價(jià)房競標基本成為了知名房地產(chǎn)企業(yè)的競技舞臺。北京一位房地產(chǎn)老總表示，廉租房無(wú)利潤可言，房地產(chǎn)企業(yè)介入可能性很小，但對于微利的經(jīng)濟適用房，許多開(kāi)發(fā)商卻都很有興趣。
就在不久前，萬(wàn)科董事長(cháng)王石向媒體透露，萬(wàn)科建造的首個(gè)廉租房試點(diǎn)，將于2008年6月迎來(lái)廣州市民入住。他同時(shí)表示，萬(wàn)科將大規模建造低收入群體住房。
萬(wàn)科的做法或許有些超前。但是，“在土地、信貸等政策都向保障性住房?jì)A斜，以及緊縮土地、信貸的情況下，開(kāi)發(fā)商正處于‘腹背受敵’的窘境�！甭櫭飞蛴浾弑硎�，在新的背景下，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展模式也要調整。(于祥明）
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