發(fā)表評論 
廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)�！兑幎ā穼⒓w土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類(lèi)進(jìn)行補償補償安置，并對住宅房屋確定了貨幣補償、產(chǎn)權調換、農民自建的3種具體標準。
其中住宅貨幣補償標準，分成132個(gè)區片執行，同一區片分拆遷最低補償單價(jià)和宅基地使用權區位補償單價(jià)，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價(jià)最高的是東山湖區片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個(gè)計算公式，每套房子都可套入兩公式進(jìn)行計算，再按照算出的最高金額進(jìn)行補償。此外，每戶(hù)至少可按50平方米核準補償。
非住宅房屋評估確定補償價(jià)
據了解，此前廣州市沒(méi)有統一的集體土地房屋拆遷補償標準的問(wèn)題，由各區不同項目征地時(shí)按照各自情況進(jìn)行評估定價(jià)。市國土房管局和市建委經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間的調查、研究，經(jīng)過(guò)廣泛征求意見(jiàn)后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)，現已報市政府同意，開(kāi)始實(shí)施。
《規定》共25條，從技術(shù)層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標準�！兑幎ā穬�(yōu)先保護被征地農民的基本居住權利，充分考慮征地拆遷需要面對的復雜情況，區分不同情形靈活采取了多種措施進(jìn)行補償安置�！兑幎ā穼⒓w土地上經(jīng)依法批準建設的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類(lèi)進(jìn)行補償。
對于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類(lèi)型，情況復雜，無(wú)法硬性確定補償的標準，因此規定通過(guò)評估來(lái)確定其補償價(jià)格，主要采取貨幣補償方式。其中，對于公益事業(yè)房屋，允許在符合規劃的條件下復建。
住宅房屋按3種方式補償
而對于住宅房屋，《規定》確定了貨幣補償、產(chǎn)權調換、農民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現有的各種模式合理性的基礎上形成的，在最終的補償結果上趨向一致，避免出現因選用不同拆遷補償方式而產(chǎn)生結果不一致的不公平現象�？蛇m用于不同類(lèi)型的征地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。
兩個(gè)計算公式按高的算
被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠等原因導致所得的補償較低，低于所設定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標準時(shí)，按最低補償標準和最小面積進(jìn)行補償。
市國土房管局有關(guān)人士介紹，貨幣補償有兩個(gè)計算公式，每處住宅都可套入兩個(gè)公式計算，最終按照金額高的進(jìn)行補償。比如，一個(gè)房子貨幣補償金額是100萬(wàn)元，而最低補償金額算出來(lái)是120萬(wàn)元，那么便按照120萬(wàn)元進(jìn)行補償。對被拆遷人給予貨幣補償的，不再提供安置房或另行安排宅基地。
拆遷人提供的安置房有兩種來(lái)源：一是拆遷人根據規劃要求，統一申請建設用地，統一出資建設安置房；二是拆遷人提供自有產(chǎn)權的房屋(包括統一購買(mǎi)新社區安置房)。產(chǎn)權調換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問(wèn)題。
每戶(hù)最少按50m2補償
被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。如果實(shí)行產(chǎn)權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過(guò)40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶(hù)，按2人核定。也就是說(shuō)，農民每戶(hù)最少可按50平方米核定面積進(jìn)行補償。值得注意的還有，已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。
關(guān)于農民自建方式的具體規定為，若本村集體經(jīng)濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經(jīng)濟組織統一建設安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價(jià)給予補償。
配合拆遷可獎勵補償金額5%
拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過(guò)渡期內的臨時(shí)安置補助費。被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的5%內給予獎勵。
拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現場(chǎng)公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個(gè)工作日內進(jìn)行核實(shí)，并答復異議人。
被拆遷人對居住房屋補償價(jià)格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結果有異議的，經(jīng)拆遷當事人申請，可以由房地產(chǎn)行政部門(mén)采用隨機抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估，評估結果作為補償安置的依據。
-名詞解釋
貨幣補償
貨幣補償是指拆遷人向被拆遷人支付補償款，補償款按照“被拆遷房屋的重置價(jià)結合成新”以及“宅基地土地使用權區位補償價(jià)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區位補償價(jià)”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補償中較多采用。
《規定》除了明確對房屋通過(guò)重置價(jià)進(jìn)行補償，還新增了對宅基地土地使用權通過(guò)區位補償價(jià)進(jìn)行補償。宅基地土地使用權區位補償單價(jià)、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價(jià)由市國土房管局根據廣州市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權基準地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，經(jīng)市政府批準后定期公布。
產(chǎn)權調換
產(chǎn)權調換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進(jìn)行產(chǎn)權調換。即被拆遷人房屋按照貨幣補償方式規定的計算公式確定補償金額，并與拆遷人提供的安置房?jì)r(jià)款結算差額。這種方式多用于成片的拆遷。
農民自建
農民自建方式是指在符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃的情況下，對于滿(mǎn)足一定條件的征地項目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶(hù))，由其自建住宅安置，多適用于較偏遠地區或者遠郊的拆遷項目。
貨幣補償計算公式
計算公式
以重置成新價(jià)和宅基地土地使用權區位補償單價(jià)進(jìn)行計算
貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權區位補償單價(jià)×核定的補償面積。
計算公式
以重置成新價(jià)和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價(jià)進(jìn)行計算
最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×（被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價(jià)×核定的補償面積。
(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)，是指根據評估在原地上再建一樣的房子所需的市場(chǎng)價(jià)，是評估價(jià)。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過(guò)批準使用期限的臨時(shí)建設房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區位補償價(jià)。)
部分區片集體土地 住宅補償價(jià)
區域 最低補償單價(jià) 宅基地使用權 區位補償單價(jià)
東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米
瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米
龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米
天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米
拆遷集體土地房屋 下列情形予以補償
●未超過(guò)批準使用期限的臨時(shí)建設房屋，但因城市規劃、建設和管理需要城市規劃部門(mén)已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。
●已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。
拆遷集體土地房屋 下列情形不予補償
●屬于《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。但本規定第二十條第(一)第2點(diǎn)規定情形除外；
●超過(guò)批準使用期限的臨時(shí)建設房屋；
●新房建成后應當拆除的舊房；
●地方政府建設通告或征收土地預公告發(fā)布后的搶建部分。
首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準
全市劃分132區片 補償4000～6000元/m2
●比此前標準高1/3～1倍
●二沙島最高達1.2萬(wàn)元/m2
●最低可按40m2進(jìn)行補償
●新增“提前搬遷獎勵金”
繼2004年之后，廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準，《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時(shí)安置補助費標準的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)已正式出臺。
《通知》改變了此前全市按區分4個(gè)層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區細化為132個(gè)區片，每個(gè)區片的補償標準幾乎都有所提高,達到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。
《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的，按原協(xié)議約定執行。
由4個(gè)層次細化為132區片標準
●2004年標準將全市劃分為4個(gè)層次，最高補償3000元/平方米
●新標準按132個(gè)區片確定不同拆遷補償，最高1.2萬(wàn)元/平方米
據了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標準，是按行政區域將全市劃分為4個(gè)層次，實(shí)行幾個(gè)行政區“一刀切”的最低補償價(jià)格。最低補償標準最高的是東山區、越秀區、荔灣區、海珠區、天河區所在的層次，為3000元/平方米。
而此次《通知》將全市10區細化為132個(gè)區片：每個(gè)區片都有自己的最低補償標準。
多數區片調高1/3～1倍
《通知》參考近年來(lái)廣州市經(jīng)濟發(fā)展狀況以及近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標準。其中，全市最高標準為二沙島1.2萬(wàn)元/平方米。
對大眾較有影響的條文，當屬多數片區的補償價(jià)都調整為4000～6000元/平方米，與此前最高標準3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。
每戶(hù)至少按40m2補償
據悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準實(shí)行動(dòng)態(tài)更新機制，由市國土房管局定期公布。
據介紹，此次拆遷最低補償標準除了從單價(jià)上有所提高，還首次規定城市每戶(hù)至少可按40平方米進(jìn)行補償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權調換方式的，40平方米以?xún)炔糠植唤Y算差價(jià)，超出10平方米以?xún)炔糠职唇ㄖ杀緝r(jià)結算差價(jià)，超出10平方米以外部分按市場(chǎng)價(jià)結算差價(jià)。
據介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設定最低補償面積線(xiàn)40平方米可以保障其居住權益。
最高獎勵補償金額5%
為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”，對被拆遷人在規定的期限內簽定拆遷補償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當獎勵，最高獎勵補償金額的5%。
此外，本次城市住宅房屋只調整拆遷最低補償標準，搬遷補助費標準和臨時(shí)安置補助費標準仍按照2004年標準實(shí)施。
(田桂丹 孫婷婷 穗房宣)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
