發(fā)表評論 去年12月，程女士終于在南山后海購置了一套住房，然而簽訂購房合同之后一個(gè)多月過(guò)去了，程女士仍舊未能完成房屋過(guò)戶(hù)手續，主要由于她在申請銀行房貸上耗費了太多時(shí)間。
“沒(méi)有指標了！”是程女士跑完幾間商業(yè)銀行后得到的答案，最后終于在一家大型國有銀行得到答復，但是其明確告訴程女士，必須今年1月份后才有可能審批下來(lái)。程女士開(kāi)始了漫長(cháng)的等待。
放松的信貸 收緊的房貸
眼看過(guò)年了，程女士的申請還沒(méi)有批下來(lái)，而房主王先生自己也急著(zhù)用錢(qián)，可是兩個(gè)多月過(guò)去了還沒(méi)批下來(lái)，如果解除合同，自己還要賠付相當數額的違約金。王先生后悔地說(shuō)，還不如當初再等等，賣(mài)給全款的客戶(hù)！
由于銀行去年11月份就基本沒(méi)有什么額度了，之前累積下來(lái)的申請者較多，程女士只能等待2月份的額度了，上個(gè)星期五程女士終于長(cháng)舒了一口氣，銀行通知她的房貸批復下來(lái)了。
中國人民銀行2月14日發(fā)布的金融統計數據顯示，今年1月，金融機構人民幣貸款增加8036億元，同比猛增2373億元。據公開(kāi)報道稱(chēng)，傳統的信貸投放洼地——廣東、江蘇、浙江、北京、上海、山東等六省市幾乎耗去了8036億元的六成。而此前3年同期平均新增量?jì)H為4700億元左右。1月末，人民幣貸款同比增長(cháng)16.74%，增幅比上年末高0.64個(gè)百分點(diǎn)。
程女士疑惑，為什么1月信貸的額度增加那么多，而自己的房貸卻那么遲才批復下來(lái)。記者在采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現，嚴格的審批使批貸的時(shí)間延長(cháng)了，這直接導致二手房交易時(shí)間延長(cháng)。工行、建行、中國銀行、深圳發(fā)展銀行等多家銀行證實(shí)，現在申請房貸，申請人要提供收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等詳細證明自己還款能力的證件、記錄，其中一些銀行要求向其提交自己的“銀行流水”，也就是工資卡上資金的流入、流出情況的單據。
相比之下，劉先生的貸款購房之路就顯得“幸運”的多�，F在一家大集團工作的他，在多次考察后，去年12月份決定購買(mǎi)羅湖金光華廣場(chǎng)附近的一個(gè)40平方米左右的小戶(hù)型單位，“這是我首次置業(yè)，從建設銀行獲得了七成多的貸款，貸款很順利。去年12月確定購買(mǎi)，今年1月底就收房了�！�
“其實(shí)，去年下半年以來(lái)，對于普通置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也不是絕對貸不到款，并不是所有的銀行都亮起了紅燈�！笔廊A地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監肖小平表示，房貸緊縮或放松，普通置業(yè)者的感受或許并不強烈，政策造成的影響，更多涉及心理預期層面。
信貸高峰又來(lái) 銀行謹言“適度從緊”？
多年慣例的年初“信貸高峰”，在從緊政策下又如期而至？
有專(zhuān)家指出，由于去年11月開(kāi)始執行從緊的貨幣政策，年內最后兩個(gè)月新增貸款同比少增2718億元，不少商業(yè)銀行將壓縮的貸款轉移到今年初，因此今年一季度貸款反彈的壓力不可小視。而深圳金融機構的相關(guān)負責人表示，深圳的信貸增長(cháng)主要是企業(yè)商用信貸的增長(cháng)，個(gè)人消費信貸的增長(cháng)量已經(jīng)被嚴格控制。這表明了去年讓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天的個(gè)人房貸今年將不再重蹈覆轍。
“1月份整個(gè)深圳商業(yè)銀行新增的個(gè)人房貸量并沒(méi)有明顯的增加�！鄙钲诎l(fā)展銀行的個(gè)人信貸部總經(jīng)理康紅波表示，“相對于去年年底壓縮的信貸增量的確有大幅回升，但同比去年同期增長(cháng)持平！”
中國銀行深圳市分行消費信貸部范副總經(jīng)理也指出中國銀行深圳分行1月份按照總行設定的額度執行，并沒(méi)有超出規定的限額。
記者采訪(fǎng)中了解到，在從緊貨幣政策的大環(huán)境下，各家銀行均執行了央行按季控制的“窗口指導”意見(jiàn)，放貸都比較謹慎，尤其是房貸，均統一按央行、銀監會(huì )房貸新政規定在執行，沒(méi)有哪家銀行敢冒頭違規放貸。
根據中國人民銀行深圳中心支行的統計數據，深圳市房地產(chǎn)貸款總額自9月份出現大副下降，我市房地產(chǎn)貸款總額8月為145億元，至9月為99億元，環(huán)比下降31.7%，10月僅為49億元，環(huán)比下降50.5%；房地產(chǎn)貸款發(fā)放量與住房成交量同步變化，并于下半年呈現持續減少狀況。
為了防止去年“年初瘋狂，年末剎車(chē)”的鬧劇再次上演，各家銀行都表示注意把握好力度和節奏。
“1、2月份沒(méi)有用完的額度將會(huì )順延至以后的月份使用�！敝袊y行深圳市分行消費信貸部范副總經(jīng)理表示，“1、2月份由于春節的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于淡季，因此房貸新增速度都在預料之內，而預計3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量上升，銀行的房貸發(fā)放額度也會(huì )相對增加�！�
為了避免壞賬率的增長(cháng)，特別是加息進(jìn)入上升通道，繼續加息的壓力可能會(huì )導致斷供情況的增加，范總表示中國銀行對于房貸申請者的審查環(huán)節會(huì )加強以下兩個(gè)方面的審查：第一點(diǎn)是申請人的優(yōu)質(zhì)的資信信用，還款記錄良好；第二點(diǎn)是申請按揭房子的保值性和增值性，而樓盤(pán)地段和素質(zhì)是評估的重要方面。
“我們審查房貸申請人資格的時(shí)候，還是會(huì )比較看重申請人的收入情況，月收入至少是月供款的50%�！鄙钲诎l(fā)展銀行的個(gè)人信貸部總經(jīng)理康紅波提醒，市民申請房貸時(shí)要注意證明自身的還款能力，這對于成功申請至關(guān)重要。
不可忽視的一個(gè)重要背景是，2007年的房貸增量達8000億元，是上年的4倍有余，創(chuàng )歷史新高；與此同時(shí)，個(gè)人房貸的風(fēng)險也達到歷史高點(diǎn)。商業(yè)銀行貸款審核標準過(guò)松、擅自開(kāi)辦轉按揭和加按揭、“假按揭”騙貸套現等問(wèn)題也日益突出。據公開(kāi)報道稱(chēng)，1月22日，中國銀行(上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱(chēng)中行)臨時(shí)停牌，原因是市場(chǎng)傳言持有74億美元次貸產(chǎn)品的中國銀行損失慘重。中行在中國的商業(yè)銀行中持有最多的次貸相關(guān)資產(chǎn)，自去年下半年以來(lái)一直廣受關(guān)注。
“去年，房貸爆發(fā)式增長(cháng)，但是魚(yú)龍混雜，造成潛在的信貸風(fēng)險。今年，銀行、借款人、市場(chǎng)基本上會(huì )更趨于理性。如何做好風(fēng)險控制，是很多銀行需要考慮的問(wèn)題�！闭猩蹄y行零售銀行部吳經(jīng)理的話(huà)頗有一番意味。
“供血”通道漸通 市場(chǎng)元氣有望恢復？
雖然房貸相比去年年底恢復了額度，但是市場(chǎng)的反應還是比較滯后。
美聯(lián)市場(chǎng)研究部的數據顯示，1月一手樓成交面積僅19萬(wàn)平方米，比去年12 月略降；二手樓市仍然清淡，二手樓價(jià)12400元／平方米，比2007年12月下降約11%，，成交量27.1萬(wàn)平方米，比上月下降約43%。2月，深圳樓市則過(guò)了個(gè)冷清的春節，根據深圳國土局網(wǎng)站顯示數據表明，2008年2月1日-15日期間，成交量亮起十年未見(jiàn)的紅燈，就如發(fā)出橙色寒冷天氣警告的深圳天氣，持續冰冷，全市商品房日均成交量?jì)H9套，節日期間市場(chǎng)甚至有幾天出現“零”成交。
深圳市世聯(lián)行副總經(jīng)理李東紅認為，主要是春節長(cháng)假的影響，節后的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )有好轉，經(jīng)過(guò)春節放假的調整，員工的士氣和工作狀態(tài)更加適應如今的市場(chǎng)變化了，業(yè)務(wù)情況都會(huì )比較穩定。
如李東紅所預料，近幾天的商品房成交量逐漸回升。2月17、18、19日的新房成交量分別是20套、45套、42套，二手房成交量分別是55套、61套、71套，逐漸恢復年前水平。
來(lái)自中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監測顯示，開(kāi)年以來(lái)，深圳關(guān)外二手樓市有回暖的跡象，前往看房的客源明顯增加，但客戶(hù)在成交時(shí)還是表現較為慎重，市場(chǎng)主體仍然是以自住客為主，目標房源多集中在中小戶(hù)型，面積約90平方米，總價(jià)位在60-80萬(wàn)元的盤(pán)源較受追捧。1月份的市場(chǎng)有一個(gè)新的亮點(diǎn)，客源中有部分中高層收入人群，一些高檔盤(pán)源客源明顯增加。實(shí)際上，與市場(chǎng)稍顯遲滯的反應形成鮮明對比的是，年初的信貸猛增，對購房者，尤其是開(kāi)發(fā)商有著(zhù)更深遠的意義。自去年“9·２7”房貸新政以來(lái)，不少企業(yè)已經(jīng)資金鏈條繃緊，而銀行四季度又無(wú)款可貸，為維護與企業(yè)的關(guān)系，不少銀行1月份開(kāi)始迅速放貸。
“來(lái)自中介方面的反饋顯示，近期樓市成交已經(jīng)開(kāi)始逐漸放量，從一定程度上來(lái)說(shuō)，銀行的供血機制開(kāi)始發(fā)揮作用，可為有剛性需求的購房者以及開(kāi)發(fā)商提供相對順暢的融資環(huán)境，這將在一定程度上有助于樓市的回暖�！闭猩蹄y行零售銀行部吳經(jīng)理稱(chēng)。
然而，從廣東1月份的信貸投放情況來(lái)看，短期和中長(cháng)期貸款均有大幅度增長(cháng)，但是中長(cháng)期貸款不再是房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是傳統行業(yè)以及民營(yíng)和中小企業(yè)。
“對于開(kāi)發(fā)商的貸款，我們銀行并沒(méi)有放松。貸款時(shí)，主要看開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力及所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否受到市場(chǎng)歡迎，銀行會(huì )綜合考量�！闭猩蹄y行吳經(jīng)理的這一看法，似乎可以為上述貌似矛盾的現象作出一定的解釋。
也有業(yè)內人士分析認為，在現有房地產(chǎn)市場(chǎng)不很明朗的背景下，銀行其實(shí)也在觀(guān)望，去年上演的“激進(jìn)型”放貸在今年或會(huì )終結。(李錦偉 牟曉偉)
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