發(fā)表評論 近日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于請提供城鎮土地等別應用情況有關(guān)材料的通知》。其中提出將改變目前全國各地同級土地最低標準價(jià)“一刀切”的現狀，在土地分級定價(jià)的基礎上，加入區域地價(jià)差別考慮。
據了解，根據去年1月1日起實(shí)施的《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》，國土資源部明確了工業(yè)項目用地最低標準價(jià)與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎上制定的最低價(jià)標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，一等相對應的最低價(jià)標準(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍。但是一些地方反映，對不同地區的同級工業(yè)用地采取“一刀切”的最低價(jià)標準，不符合各地發(fā)展的現實(shí)需求和市場(chǎng)定價(jià)原理。有專(zhuān)家指出，隨著(zhù)北京市工業(yè)用地全面實(shí)行招拍掛后，再加之這一新政策的實(shí)施，北京工業(yè)用地價(jià)格將進(jìn)一步上漲。
京工業(yè)用地存量突破百萬(wàn) 倉儲用地供不應求
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根據DTZ戴德梁行統計，2007年下半年度，北京約有15.6萬(wàn)平方米的標準化工業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，總存量達到了119萬(wàn)平方米。今年初又推出了7塊工業(yè)用地入市交易，而去年下半年新增供應中標準化倉庫面積達到了9.6萬(wàn)平方米，北京的工業(yè)用地供應處于飽和狀態(tài)。
但值得關(guān)注的是，隨著(zhù)第29屆奧運會(huì )的臨近，物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展。在過(guò)去幾年中，一些國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入北京。如普洛斯已經(jīng)完成在空港物流園和通州物流園的投資，其中空港物流園中的標準化倉庫在奧運期間將服務(wù)于北京市奧組委。
同時(shí)，DTZ戴德梁行預計，北京市國土資源局關(guān)于工業(yè)土地招拍掛的細則將于今年上半年出臺，該細則將明確規定北京市工業(yè)用地的招拍掛流程，并明確各園區工業(yè)用地招拍掛的最低價(jià)格，以增強市場(chǎng)透明度，進(jìn)一步規范市場(chǎng)。隨著(zhù)細則的出臺，北京市工業(yè)用地價(jià)格預計將出現一定的上漲。然而，在部分園區工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)高于去年12月國土資源部發(fā)布的最低價(jià)標準，細則對于這些園區的地價(jià)將不會(huì )有很大影響。同時(shí)，新的招拍掛細則出臺后，一些環(huán)境污染嚴重或資源密集型工業(yè)在北京將會(huì )被進(jìn)一步限制。
不難看出，短期內，奧運物資對標準化物流倉儲的需求使得物流倉儲正逐漸主導工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。而從長(cháng)期看，社會(huì )消費品總額的高速增長(cháng)促使了國內零售商、第三方物流等企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)使得對于標準化倉庫的需求存在著(zhù)巨大的上升空間。廠(chǎng)房方面，隨著(zhù)政府的產(chǎn)業(yè)導向逐漸轉向科技研發(fā)、生物醫藥、輕型制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)上對于標準化廠(chǎng)房的需求也有所增長(cháng)。
值得一提的是，今年年初以來(lái)，北京工業(yè)辦公物業(yè)市場(chǎng)也表現得較為活躍，這也使得更多園區開(kāi)始在周邊區域開(kāi)發(fā)辦公項目。如大興生物醫藥基地正計劃在園區內建造一棟高品質(zhì)辦公樓，而天竺空港加工區周邊的獨棟辦公項目也頗受市場(chǎng)歡迎。
工業(yè)用地最低標準松口 住宅用地供應持續緊張
長(cháng)期以來(lái)，地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價(jià)格，依靠低廉的土地吸引投資，增加本地的GDP。目前很多地方的財政已變成土地財政，政府利用征用農民土地再向市場(chǎng)供應建設用地的方式賺取巨額收入。
據專(zhuān)家估計，地方政府從農民那里征用來(lái)的土地總量中30%-40%用作基礎設施、道路、學(xué)校等公共目的用地，政府無(wú)從賺錢(qián)。35%左右用作工業(yè)用地，這部分土地是通過(guò)協(xié)議方式供給的，各地方政府間的競爭，通常要把地價(jià)壓低。
第三個(gè)部分是商業(yè)和住宅用地，但其中又有一部分經(jīng)濟適用房用地，真正的商品房用地僅占15%。這意味著(zhù)，政府的土地收入主要依賴(lài)商品房用地，是用這15%的土地收入來(lái)彌補剩余的85%成本，同時(shí)還要贏(yíng)利。
而這也正是導致商品房用地上漲和房?jì)r(jià)上漲的根本原因之一。在此前一段時(shí)間壓低給農民的征地補償標準、抬高建設用地的出讓價(jià)格已經(jīng)成為某些地方政策從土地上獲利常用的方法。從某種意思上講，地方政府壓低工業(yè)用地價(jià)格，客觀(guān)上損害了農民的利益、推動(dòng)了房屋價(jià)格的上漲。
此外，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，地價(jià)不但關(guān)系到國家收益，同樣起著(zhù)調節土地資源配置的作用，過(guò)高的地價(jià)會(huì )阻礙社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高，而過(guò)低的地價(jià)會(huì )造成國有資產(chǎn)的流失，更會(huì )造成土地資源的浪費。
合理的地價(jià)為社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展提供良好條件。目前我國城市中工業(yè)用地占24%，日本城市中工業(yè)用地只占11%，而日本焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的工業(yè)產(chǎn)值卻比我國高5倍多。由此推算，我國單位土地面積產(chǎn)生的工業(yè)產(chǎn)值比日本差十幾倍。
毫無(wú)疑問(wèn)，部分企業(yè)瞄準廉價(jià)的工業(yè)用地大肆圈地，捂上幾年獲取高額溢價(jià)，是造成目前在整個(gè)用地結構中工業(yè)用地偏多，利用強度偏低，造成土地隱性閑置和浪費的關(guān)鍵因素。而工業(yè)用地最低價(jià)標準的出臺勢必會(huì )在一定程度上遏止地方政府的賣(mài)地“沖動(dòng)”。因此，這次有些地方政府提出放開(kāi)這一標準或將重蹈覆轍，使工業(yè)用地繼續低價(jià)出讓?zhuān)≌玫鼐o縮、房?jì)r(jià)上漲情況再次出現。(仰靜)
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