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北京“第二套房貸政策”的確存在松動(dòng)可能，而且應該就是以選擇“第一套房人均面積”的規定作為突破口
★ 本刊記者/孫春艷(文) 劉震(攝影)
進(jìn)入了2008年的3月份，多個(gè)城市突然流傳出“二套房貸”松動(dòng)的消息。此前，有上海媒體報稱(chēng)，由于房貸業(yè)務(wù)驟減，多家銀行對準備購買(mǎi)第二套房的客戶(hù)給予優(yōu)惠，“如果第一套房的貸款已全部還清，那么第二套房可以按第一套房的政策進(jìn)行辦理”。而據《瀟湘晨報》報道，長(cháng)沙某銀行，只要貸款人已將自己的第一套房貸還清且售出，就能按“第一套住房”貸款�！吨貞c晨報》近日也有報道，重慶出現銀行“以貴賓客戶(hù)名義等方式，仍然按照第一套房的優(yōu)惠方式進(jìn)行房屋貸款�！�
“二套房貸政策松動(dòng)”的消息，令已經(jīng)壓抑數月的購房沖動(dòng)，再度萌發(fā)。
“自2007年12月第二套房貸政策正式實(shí)施以來(lái)，截至3月初，交易量較2007年下半年減少50%�！北本┓抠J網(wǎng)負責人杜強對《中國新聞周刊》表示。
但進(jìn)入3月份以后，北京的房地產(chǎn)交易卻開(kāi)始閃現回暖的曙光。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據，3月份上半月內，二手房住宅網(wǎng)上簽約成交891套，相比2月下半月上漲了16.3%，顯示市場(chǎng)出現回暖跡象。
盡管如此，記者采訪(fǎng)的許多業(yè)內人士均明確表示，在CPI屢創(chuàng )歷史新高、樓市依然偏熱的狀況下，包括“二套房貸”在內的從緊貨幣政策尚無(wú)松動(dòng)可能。
確有銀行“出位”
這幾天，北京的邢眉悅很開(kāi)心，因為經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，她終于有望在中信銀行獲得一個(gè)優(yōu)惠的二套房貸利率。
邢眉悅剛剛相中了一套104平方米的三居二手房，想升級一下目前家的居住條件�，F在，她們一家五口祖孫三代還擠在一套70平方米的小兩居里�？墒沁@套二手房的總價(jià)在110萬(wàn)元左右，房貸成了她不得已的選擇。迎面而來(lái)的難題是，自己名下這套小兩居帶來(lái)的障礙。
因為，按照央行的第二套房貸相關(guān)規定，邢眉悅要想買(mǎi)下這套二手房，不僅首付比例要在總房款的四成以上，今后的利息也比第一套房貸的標準高出不少。
抱著(zhù)試一試的想法，3月24日上午，邢眉悅來(lái)到中信銀行廣安門(mén)支行。這里負責個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的銀行職員王保華告訴她，中信銀行聯(lián)網(wǎng)了央行的征信系統，只要系統上顯示買(mǎi)房人的第一套房貸已經(jīng)還清，該行就將視其為首次購房者。
與一套房貸的差別只在于，首付須在四成以上。如此算來(lái)，首付大約44萬(wàn)元，邢眉悅的升級計劃并不難實(shí)現。
在走進(jìn)中信銀行之前，邢眉悅還到過(guò)上海浦發(fā)銀行宣武支行。該行的一位李姓經(jīng)理對她說(shuō)，如果此前的房屋已經(jīng)交易，并出具已售房屋的結清貸款證明，可以考慮對她按首套房貸政策執行。
經(jīng)《中國新聞周刊》記者多方了解，目前，北京市場(chǎng)上雖確有部分銀行在“二套房貸”的具體執行中有所松動(dòng)，但大多還是中規中矩。
“同我們合作的13家銀行幾乎都嚴格地按照央行規定的二套房貸審核程序辦理。至今我們也沒(méi)有接到關(guān)于二套房貸新的通知和指示”，北京偉嘉安捷投資擔保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟對《中國新聞周刊》說(shuō)。北京房貸網(wǎng)負責人杜強也對本刊表示，與之合作的11家銀行中，也就是中信銀行寬松一些。
被誤傷的需求
近日，“鏈家地產(chǎn)”還向《中國新聞周刊》透露，他們在與各大銀行接觸后發(fā)現，北京“第二套房貸政策”的確存在松動(dòng)可能，而且應該就是以選擇“第一套房人均面積”的規定作為突破口。
2007年11月12日，人民銀行和銀監會(huì )曾下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補充通知》)，該通知規定：“對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行”。
據銀行業(yè)內人士介紹，目前商業(yè)銀行認定第二套房主要依據的央行征信系統，僅能查到個(gè)人房屋貸款情況，卻沒(méi)有詳細房屋居住面積，個(gè)人婚育狀況以及家庭成員等詳細信息，因此尚無(wú)法界定家庭住房狀況。
央行征信中心主任戴根有解釋說(shuō)，央行征信系統由于缺乏相應的法律授權，暫時(shí)還無(wú)法與隸屬房管部門(mén)的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門(mén)的戶(hù)籍登記機構和隸屬民政部門(mén)的婚姻登記機構共享信息，客觀(guān)上影響了個(gè)人征信資料的完整全面。
此外，“偉嘉安捷”的殷麗娟還告訴記者，雖然國家每年都會(huì )公布全國城市居民人均住房面積和全國主要城市的人均住房面積，但迄今為止，政府有關(guān)部門(mén)一直沒(méi)有向銀行提供權威的“當地平均水平”數據。
因此，《補充通知》的“人均住房面積”條款，沒(méi)有了可操作性。
正是因此，據《中國新聞周刊》了解，自《補充通知》出臺，至今還沒(méi)有某個(gè)家庭因為“人均住房面積低于當地平均水平”，而享受到優(yōu)惠的二套房貸利率。
對此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認為，政策從出臺到完全執行到位需要一個(gè)遞進(jìn)的過(guò)程。而當前關(guān)于“人均住房面積”相關(guān)問(wèn)題的醞釀執行，與改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的相吻合，在一定程度上保護了“小房換大房”的自住需求，也更加有利于推動(dòng)二手房市場(chǎng)的活躍。
顯然，《補充通知》若能執行，邢眉悅們“小房換大房”的夢(mèng)想將更容易實(shí)現。據建設部統計數據顯示，到2007年底，全國城市居民人均住房面積已達到28平方米。即使以一家三口計算，家庭住房面積也應達到84平方米，如若照此執行，所釋放的消費需求不容小覷。
“因此當前各銀行醞釀?wù){整的也不是真正意義上的松動(dòng)，只是《補充通知》的一個(gè)后期延續問(wèn)題�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心張月對本刊如此解釋。
市場(chǎng)人士對此認為，第二套房貸政策本是想一箭雙雕，既改善住房條件又同時(shí)抑制炒房。但因為《補充通知》遲遲未能落實(shí)，才誤傷了有真實(shí)需求的購房者。 ★
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