中新網(wǎng)6月29日電 香港文匯報29日刊發(fā)中國房地產(chǎn)估價(jià)師張宏業(yè)的文章《香港樓市“橫行”到幾時(shí)？》，文章相信市場(chǎng)表現才是測計師的真正老師，作者不斷提醒準買(mǎi)家，量力而為，留意利息走勢及中央經(jīng)濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數不幸受害者。

　　文章摘錄如下：

　　近期香港房地產(chǎn)業(yè)可謂喜氣洋洋。龍頭發(fā)展商以高價(jià)取得九龍何文田豪宅用地，并宣布以180億含地價(jià)投資，折合樓面地價(jià)連成本已超過(guò)20,000/平方呎。如以合理利潤比率計算，則落成后賣(mài)價(jià)應達25,000/平方呎才合算。這幅地王的命運與早前賣(mài)出的東涌和粉嶺住宅地可謂有天壤之別。如果仔細分析這次公開(kāi)拍賣(mài)整個(gè)流程，可以發(fā)展多項會(huì )影響后市的因素。

　　　大型發(fā)展商投地“勇進(jìn)”

　　首先，這次賣(mài)地共承77口價(jià)，參與者包括主要發(fā)展商如長(cháng)實(shí)、新鴻基、新世界、嘉里及一些未開(kāi)名發(fā)展商，末段的競爭氣氛非常激烈，是近期很少出現的情況！與這幅地可以相比的豪宅樓盤(pán)應該是西九龍上蓋的幾個(gè)物業(yè)發(fā)展，但從社會(huì )及購物設施差異比較，則西九龍應優(yōu)勝一點(diǎn)。如果這塊地幾年后要賣(mài)到25,000/平方呎，則西九龍海景單位可達30,000/平方呎，比現時(shí)水平上升超過(guò)30%，這明顯地反映眾位發(fā)展商看好后市。其實(shí)筆者有同樣看法，還記得本人在這個(gè)專(zhuān)欄于同一日發(fā)表了“確認樓市已軟著(zhù)陸”一文已經(jīng)提及同一個(gè)觀(guān)點(diǎn)了。

　　本人相信市場(chǎng)表現才是測計師的真正老師。從買(mǎi)地后十多天的成交價(jià)格和宗數，準買(mǎi)家和眾業(yè)主已相信市場(chǎng)見(jiàn)底回升。城中地產(chǎn)界前輩施老板在最近樓市講座中更預言今屆世界杯比賽完畢前已完成調整，并從谷底回升。下一個(gè)跟進(jìn)問(wèn)題是樓市“橫行”到幾時(shí)，則我們應回到基本供求因素吧！

　　本地投資及自用者需求可觀(guān)

　　以往經(jīng)驗告訴我們，本地置業(yè)者購房主要用作投資和自住，自住人士通常用作結婚和獨立居住，而投資人士則會(huì )近50歲時(shí)可有能力買(mǎi)下第二或以上樓房作為中長(cháng)期收租保本作用。從政府數字顯示，2009年香港結婚數目是51,000宗，從2004年開(kāi)始每年也突破40,000宗，與1998至2003年相比，每年平均增加超過(guò)10,000宗，逾30%以上。香港人口結構正進(jìn)入中年高峰期，即45-49歲人士已占約10%，而50-54歲人士已升到9%。45-54歲的事業(yè)“黃金十年”人員已占約20%，這些人士投資物業(yè)的能力和意欲非常高。結論是未來(lái)一段時(shí)間，本地投資及自用者對物業(yè)需求也頗可觀(guān)，當然受惠住宅類(lèi)別會(huì )是上車(chē)盤(pán)及市區內超過(guò)八百呎以上單位了。

　　從供應量分析，可見(jiàn)從2009至2013年的本地住宅供應量也只達每年12,000-15,000單位，與平均量20,000多個(gè)也偏低。在這個(gè)大氣候下，供少需多和購買(mǎi)物業(yè)可供正凈回報率情形下，這幾年本地樓市上升方向是肯定的。但筆者仍不斷提醒準買(mǎi)家，量力而為，留意利息走勢及中央經(jīng)濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數不幸受害者。