文/汪俐辰

　　今年政府工作報告對房地產(chǎn)著(zhù)墨頗多，并首次將“好房子”寫(xiě)入其中，提出“適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規范，推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/p>

　　當“好房子”需求成為社會(huì )廣泛共識，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )發(fā)生哪些變化？

　　為什么要建“好房子”？

　　去年9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議上首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，此次政府工作報告中再次強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”。

　　自去年四季度起，房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列需求端措施已經(jīng)出臺。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟接受中新社國是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)指出，居民家庭購房支付能力明顯增強，尤其是首付款比例下降，利率降至歷史最低水平。結合房?jì)r(jià)下調，多數家庭購房能力得到提升。與此同時(shí)，市場(chǎng)預期得到一定程度扭轉，尤其是剛需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。

　　一旦需求端改善，就需要高質(zhì)量供給跟上。吳璟指出，“好房子”是將需求端措施轉化為實(shí)際購房行為的關(guān)鍵。

　　從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生了重大變化，從“有沒(méi)有”轉變?yōu)椤昂貌缓谩?。從國際經(jīng)驗來(lái)看，住房市場(chǎng)發(fā)展必然要從數量短缺轉向品質(zhì)提升。

　　吳璟表示，我國多數家庭有改善性需求，對“好房子”有更具體、更細節化的需求。這不僅是對美好生活追求的體現，也是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)揮核心功能的必然要求。

　　此次政府工作報告中不但寫(xiě)入“好房子”概念，還強調“完善標準規范”。

　　吳璟認為，這是對過(guò)去一兩年探索經(jīng)驗的總結?！昂梅孔印钡男枨蠹扔袀€(gè)性化的一面，也有共性的一面。通過(guò)完善標準規范來(lái)滿(mǎn)足共性需求，是短時(shí)間內提升住房品質(zhì)的有效手段。

　　建設“好房子”進(jìn)展如何？

　　住房作為一種消費品，與手機、汽車(chē)等產(chǎn)品類(lèi)似，其發(fā)展遵循消費升級規律。通過(guò)推出更高質(zhì)量的住房供給，可有效激發(fā)新的市場(chǎng)需求。

　　住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長(cháng)、研究員梁浩接受中新社國是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)指出，通過(guò)切實(shí)提升保障性住房、商品房居住品質(zhì)，探索推動(dòng)將老房子改造成“好房子”，能夠更好滿(mǎn)足剛性和多樣化改善性住房需求，有效釋放居民消費潛力，穩定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售水平。同時(shí)，帶動(dòng)建材、家居、家電等相關(guān)消費和上下游產(chǎn)業(yè)。

　　當前，我國多地已經(jīng)開(kāi)展“好房子”建設探索實(shí)踐。

　　北京提出加大新開(kāi)發(fā)居住區配套設施補短板力度，建設適應群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。四川提出適應人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善并提升住房建設標準，推進(jìn)“好房子”建設。吉林提出大力推動(dòng)10個(gè)以上“好房子”示范項目建設。

　　此外，山東、湖北、重慶等地已開(kāi)始編制或完成高品質(zhì)住宅標準，圍繞審批流程、規劃設計、施工建造、物業(yè)運維等方面，提出了更明確的發(fā)展要求。

　　吳璟表示，在過(guò)去一兩年尤其是2024年，“好房子”建設取得較大進(jìn)展。大家對“好房子”的共識逐漸形成。企業(yè)開(kāi)始針對不同家庭類(lèi)型和需求推出更有針對性的產(chǎn)品，如單身家庭、多代同住家庭等，產(chǎn)品細分趨勢明顯。

　　同時(shí)，一些共性需求也逐漸被提煉出來(lái)。例如，杭州、合肥、佛山等多地調整了建筑面積和容積率的計算方式，鼓勵小區提供更多的公共空間，如架空層和陽(yáng)臺等。

　　此外，天津、鄭州等多地提出增加建筑層高，從原來(lái)的2.8米提升到3米至3.3米，這不僅改善了居住的舒適性，也為安裝中央空調、新風(fēng)系統等設備提供了更多空間。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)在“好房子”建設方面也投入了較大精力。

　　吳璟指出，過(guò)去企業(yè)更多依賴(lài)土地增值獲取利潤，但現在市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)意識到只有提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，才能獲得競爭優(yōu)勢。因此，許多龍頭房企在更新產(chǎn)品線(xiàn)、打造標桿項目方面做了大量工作。

　　他同時(shí)提醒，盡管市場(chǎng)對“好房子”的理解日益豐富，但對居民家庭的具體居住需求仍有待進(jìn)一步研究。未來(lái)，應更關(guān)注居民的實(shí)際需求與痛點(diǎn)，以更精準地滿(mǎn)足購房者期望。

　　存量房何去何從？

　　隨著(zhù)“好房子”建設推進(jìn)，現有的存量房又該何去何從？

　　“平衡新增供應的品質(zhì)提升和現有庫存去化二者的關(guān)系，是特別要注意的問(wèn)題?！眳黔Z說(shuō)，如果新建住房品質(zhì)大幅提升，而現有庫存未能及時(shí)改造，可能會(huì )導致市場(chǎng)壓力增大?？赡艿那闆r下，在建或尚未建設的項目應盡早按照“好房子”標準進(jìn)行規劃和調整。

　　梁浩認為，推動(dòng)既有存量住房更新改造為“好房子”非常重要。結合城市更新、城市體檢和老舊小區改造等工作，可以推行裝配化裝修，用好推動(dòng)大規模設備更新和消費品以舊換新等相關(guān)政策，推動(dòng)老房子便捷快速改造，也可以鼓勵各地因地制宜探索居民自主更新改造老舊住宅。

　　例如，可重點(diǎn)解決加裝電梯平層入戶(hù)、既有建筑節能改造、老舊居住社區燃氣、供水、供熱、排水管道更新改造，增設戶(hù)內燃氣安全裝置，加強存量房屋安全管理，通過(guò)綠色工業(yè)化定制整裝和裝配化菜單式裝修方式，便捷快速改造既有住房廚房、衛生間等重要居住空間，激發(fā)老房子整體更新改造需求。