在目前全球性房地產(chǎn)過(guò)熱的大背景下，德國也吸引了來(lái)自世界各地的眾多房地產(chǎn)商人。其中，不乏華人房地產(chǎn)精英。他們以獨特的經(jīng)營(yíng)方式，屢戰屢勝的業(yè)績(jì)，被德國媒體稱(chēng)為“東方炒房團”。
華人房產(chǎn)精英脫穎而出
“據我所知，德國現在是歐美最充滿(mǎn)機遇的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！痹诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)，德國華裔房地產(chǎn)商人石凱開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)道。
石凱在國內時(shí)是公務(wù)員，后來(lái)在德國工作了一段時(shí)間。在柏林，他先是開(kāi)餐館，9年前以50萬(wàn)德國馬克為啟動(dòng)資金，開(kāi)始闖蕩德國地產(chǎn)業(yè)�，F在他已經(jīng)是華人圈里腰纏上億歐元資產(chǎn)的“樓王”。他說(shuō)，自己的業(yè)務(wù)量每年進(jìn)出20多個(gè)項目，小到一套住房，大至數百萬(wàn)歐元的項目。業(yè)務(wù)量雖說(shuō)不小，但并沒(méi)有龐大的公司為其作后盾。只有一個(gè)捷克籍的經(jīng)理帶著(zhù)幾個(gè)大學(xué)生為他做銷(xiāo)售房地產(chǎn)的工作，從中賺取大約7%的好處費。
40歲還不到的葉麗來(lái)自上海。她通過(guò)做紡織貿易積累了第一桶金。她對記者說(shuō)：“這里正在上演一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)大甩賣(mài)啊�！痹谶^(guò)去半年里，她和她的合作伙伴已經(jīng)在柏林和法蘭克福買(mǎi)進(jìn)了5幢寫(xiě)字樓。2007年，她的計劃是買(mǎi)進(jìn)15幢以上的大樓。
除了個(gè)人和合伙人外，華人投資的方式還有集團性的炒家。據記者了解，來(lái)自北京、上海等地的國內集團，已經(jīng)進(jìn)入德國房市。他們手中掌握著(zhù)非常充裕的資金，頻頻在柏林、萊比錫等地得手，讓德國同行刮目相看。
不按常規出牌的生意經(jīng)
那么，華商在德國房地產(chǎn)業(yè)崛起的秘訣是什么？“好像李嘉誠說(shuō)過(guò)，選項目時(shí)最重要的是地點(diǎn)、地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)�！笔瘎P向記者坦言，他遵循的是所謂“農村包圍城市的戰略”。他的中小型項目大多在勃蘭登堡州偏遠城鎮�！暗聡藧�(ài)選擇豪華地段，熱鬧的商業(yè)街，收回投資成本的時(shí)間自然長(cháng)，所以我的一些項目選在了看不到人煙的地方，那里機會(huì )多，盈利機會(huì )也多�！�
同時(shí)，他也指出，東西德統一是千載難逢的良機。自上世紀90年代起，德國經(jīng)濟漸入低谷。為鼓勵在東德投資，政府給房地產(chǎn)投資提供稅收優(yōu)惠。但隨著(zhù)一幢幢大樓相繼建成，德國失業(yè)率卻持續上升，人口也不斷下降，致使樓房空置率不斷攀升、房?jì)r(jià)下降。上世紀90年代中葉德國東部地區房地產(chǎn)全部崩盤(pán)時(shí)，他投入了自己的全部資金，換回了高回報率�！拔也幌嘈�，東德會(huì )永遠差下去�！惫�，之后東德房地產(chǎn)價(jià)格不斷回升。
葉麗的訣竅是大量買(mǎi)進(jìn)政府強行拍賣(mài)的低價(jià)房。她指出，離婚、失業(yè)、負債等等情況，使一些房主無(wú)法付清房款，銀行就會(huì )申請將這些房子強行拍賣(mài)。比如，在慕尼黑一棟1962年建造、建筑面積達134平方米、前院帶有車(chē)位的聯(lián)排別墅，廣告上的售價(jià)高達32.1萬(wàn)歐元。但強行拍賣(mài)時(shí)，24.2萬(wàn)歐元就可以買(mǎi)到手。
很多華商表示，德國人買(mǎi)房不看風(fēng)水，而看太陽(yáng)。因為德國人最喜歡西曬，有個(gè)朝西的陽(yáng)臺更好，陽(yáng)光很珍貴，很多人希望下班后還可以在家里曬太陽(yáng)。所以他們會(huì )投資那些有頂樓和有落地窗的閣樓房屋。未來(lái)德國房屋市場(chǎng)，便于老年人生活的住房將受到歡迎，因此交通、醫院、購物和電梯等將成為購房的重要因素。
記者看到，幾乎所有做房地產(chǎn)的華商都建了房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)頁(yè)，無(wú)論是三維圖片，還是房屋結構說(shuō)明，只要是顧客需要的資料，全能在網(wǎng)上找到。這樣不僅省去來(lái)回開(kāi)車(chē)看房的時(shí)間，也帶來(lái)更多有利的信息。不少德國房主反映，華人最講信用，買(mǎi)房喜歡付現金，從不賴(lài)賬。
回報率是曼哈頓的兩倍
記者了解到，德國的房?jì)r(jià)曾經(jīng)是歐洲之最：在1975年，德國的房?jì)r(jià)是法國的3倍。而今天，這兩個(gè)國家的房?jì)r(jià)差距已經(jīng)基本抹平。倫敦房產(chǎn)商愛(ài)德華先生也稱(chēng)，若在倫敦購買(mǎi)一套與柏林同樣大小和類(lèi)似地理位置的房子，需支付高得多的價(jià)錢(qián)。
相反，在德國房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率卻很高。在美國和德國等地都有房產(chǎn)投資的李楊說(shuō)：“如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受，但在德國投資，我的期望回報率能在7%以上�！钡聡�(jīng)濟研究所的統計數據也表明，德國房產(chǎn)回報率達到8%，是紐約的兩倍。
此外，投資德國還有一個(gè)優(yōu)勢，就是個(gè)人買(mǎi)房自己居住，一家人獲得補貼，成人每年補貼1500歐元。所買(mǎi)房產(chǎn)超過(guò)2.5萬(wàn)歐元，全家還可移民。
當然中間有幾年，有的房子租不出去，甚至被燒掉，但大多數項目運作良好，現在有些成倍、甚至十倍以上的增值。
“那兩年，許多人血本無(wú)歸，從1997年開(kāi)始，幾乎無(wú)人問(wèn)津德東市場(chǎng)。
“現在是一個(gè)好時(shí)機。德國目前房屋貸款利率處于低位，十年期的抵押貸款利率僅為3%左右。預計明年起德國房?jì)r(jià)將大漲，幾年內一些大城市的漲幅有可能達30%�！钡聡�(jīng)濟研究所負責人華里爾斯教授強調。
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進(jìn)軍德國房地產(chǎn)要三大條件
在采訪(fǎng)中，華人地產(chǎn)商們強調，國內企業(yè)家如要進(jìn)軍德國房地產(chǎn)業(yè)，要具備三大條件：
第一，要懂得法律。德國法律中只有關(guān)于購置房地產(chǎn)的一般規定，并無(wú)德國人和外國人之區分。但房地產(chǎn)商人得自行履行法律，比如，自有自用的住宅只交納宅基地的土地稅。出租房屋獲得的租金收入要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的不動(dòng)產(chǎn)轉移稅，如果通過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。
德國土地私有，但各級政府對使用土地都有嚴格規劃，哪些土地用作住宅區，哪些用作商業(yè)區，甚至建筑與空地的面積比等，開(kāi)發(fā)商都必須遵循政府規劃。房地產(chǎn)價(jià)格取決于獨立的價(jià)格評估機構。評估機構每年1月1日制定“地價(jià)圖”的“標準價(jià)”或“指導價(jià)”。
要學(xué)會(huì )用法律保護自己，購房合同須在公證處簽訂�？陬^或未經(jīng)公證人認可的合同不具法律效力。房產(chǎn)移交應在地方法院地產(chǎn)記錄處登記入冊。
第二，有充足的資金。與前幾年相比，現在的好項目越來(lái)越少，再加上美、荷、英以及西班牙人都紛紛來(lái)到德國搶購房地產(chǎn)，資金周轉愈加重要。
第三，辦事果敢。正如石凱所說(shuō)：“拍賣(mài)時(shí)，需要在幾十秒內作出決定，德國人的民族特性是謹慎小心，將風(fēng)險壓得極低，往往錯失機會(huì )。另外，我可能鉆了一個(gè)市場(chǎng)空缺，一般個(gè)人因資金不足無(wú)法與我競爭，大公司根本不屑與我競爭�！�(沈沉)
