央行將對房貸條款進(jìn)行重大調整的一條消息，昨日甫經(jīng)京滬傳來(lái)，南京諸媒體便爭相轉載，關(guān)注房?jì)r(jià)的人們更是奔走相告。消息中透露，央行有可能通過(guò)將“高價(jià)房和投資用房的首付比例由兩成提高為五成”，并可能參照境外銀行做法，“實(shí)行現房而非期房貸款”。
其實(shí)究竟什么樣的房子才屬于高價(jià)房，如何判斷房產(chǎn)是用于自己居住還是投資，目前尚不得而知，然而僅這條消息里傳達出的、央行欲“痛下殺手”整頓房地產(chǎn)“泡沫”的決心，已讓人們興奮和期待不已。記者昨日走訪(fǎng)了人民銀行南京分行、在寧幾家商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們聽(tīng)到消息后的第一“反應”不盡相同。馬燕劉樸撰文銀行人士評說(shuō)
對工薪階層影響不大
省建行專(zhuān)家分析說(shuō)，現在究竟多少錢(qián)一平方米的房子稱(chēng)為高價(jià)房還不得而知。不過(guò)據他理解，應該是指別墅、或者鬧市的商鋪。以南京為例，至少也是要7000元以上。提高這部分按揭的首付比例，其實(shí)是提高了個(gè)人支付能力。比如有的人雖然手頭有100萬(wàn)，但他買(mǎi)120萬(wàn)的房子未必全拿出來(lái)，他只需要首付20多萬(wàn)，其它近80萬(wàn)的資金可以拿來(lái)投資；從另一個(gè)角度講，就是個(gè)人只要能負擔20多萬(wàn)的首付款，即使手頭已經(jīng)沒(méi)有那么多的余款，也可以申請購買(mǎi)高價(jià)房。但提高到五成就不一樣了，他就至少要一次拿出60萬(wàn)，這就限制了購買(mǎi)人群的總量，勢必影響高價(jià)房的需求，買(mǎi)高價(jià)房的人少了，高價(jià)房的價(jià)格也會(huì )降下來(lái)了。但這對工薪階層、普通居民的影響應該不大，主要是針對某些地區別墅成風(fēng)的結構性泡沫，其實(shí)也有利于形成買(mǎi)房人群合理的“梯形結構”，有多少錢(qián)就買(mǎi)多大房。
貸款卡得嚴是好事
南京人行、省工行、省建行的有關(guān)專(zhuān)家均認為，南京的房?jì)r(jià)現在平均在3000元/平方以上，房?jì)r(jià)與居民收入的比例已經(jīng)超過(guò)10倍，相對國際慣例的3-6倍是高了，但這也只是其中一項指標。而不管有沒(méi)有泡沫，總之，政府控制得當、各家銀行在貸款時(shí)卡得嚴，對于調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使之結構更趨合理，總是件好事。
開(kāi)發(fā)商這樣“空手套白狼”
省建行房地產(chǎn)信貸處、省工行營(yíng)業(yè)部住房業(yè)務(wù)處有關(guān)人士都告知記者，尚未接到這條政策的正式條文。但他們不約而同地介紹，如果這條政策實(shí)施，顯然是為了防范開(kāi)放商“空手套白狼”、規避銀行信貸風(fēng)險而為。雖然在江蘇還未曾聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商“假按揭”事件，但在京、滬、福等城市，房地產(chǎn)出現“結構性泡沫”、“地區性泡沫”已是不爭事實(shí)。
銀行人士介紹，開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的“空手道”就是鉆貸款利率差額的空子，目前個(gè)人住房貸款最低，其次是企業(yè)短期的流動(dòng)資金貸款，而開(kāi)發(fā)商一個(gè)項目都是好幾年，按照政策應該貸的品種是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，也是幾個(gè)貸款品種中利率最高的，但實(shí)際操作過(guò)程中，卻有開(kāi)發(fā)商以流動(dòng)資金貸款、甚至個(gè)人住房貸款騙取銀行信貸資金，利差約在0.5-1個(gè)基點(diǎn)。(“個(gè)人住房貸款”五年以下年利率4.77%，五年以上5.04%；“住房開(kāi)發(fā)貸款”基本等同銀行的“中長(cháng)期貸款”，一至三年5.49%，三至五年5.58%，五年以上5.76%)有的地區銀行信貸審批不嚴，或者開(kāi)發(fā)商動(dòng)員親朋好友去買(mǎi)房，通過(guò)個(gè)人住房貸款的資金來(lái)開(kāi)發(fā)項目，根本達不到央行“開(kāi)發(fā)商自有資金占開(kāi)發(fā)項目總投資30%”的最低標準。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)
據悉，我國的房貸款政策之所以將作重大調整，總體思路就是為了限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒作、降低房貸風(fēng)險。那么南京的一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又是如何評價(jià)這一新規定的呢？“谷陽(yáng)房地產(chǎn)”總經(jīng)理石小兵：
促使行業(yè)重新“洗牌”別墅熱是因為獲利大
有關(guān)的具體規定我還沒(méi)有正式看到，但我聽(tīng)說(shuō)了。我覺(jué)得這是央行為進(jìn)一步規避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險而做的努力。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這也許是促使整個(gè)行業(yè)重新“洗牌”的一種方式。沒(méi)有實(shí)力或者三無(wú)企業(yè)會(huì )通過(guò)這次的變化被“洗”出去，而有實(shí)力的開(kāi)發(fā)公司，通過(guò)這次后應該會(huì )更注意自己的品牌形象。
所謂高價(jià)房，我個(gè)人理解多指別墅，因為最近有消息說(shuō)，北京等地別墅用地已經(jīng)不批了，也許是國家已經(jīng)意識到別墅開(kāi)發(fā)一定程度地存在著(zhù)一些泡沫。至于從二成提高首付比例到五成，我是這樣想的，包括別墅在內的高價(jià)房，它的消費群體本來(lái)就不同于普通人群，所以說(shuō)對于特定的少數的這個(gè)消費階層，新規定對他們的買(mǎi)房行為提出了新的要求。我一直認為，有的人吃得起魚(yú)翅，魚(yú)翅很好吃，而有的人只吃得起紅燒肉和白米飯，但紅燒肉、白米飯同樣很好吃，也就是說(shuō)，有多少消費能力就該做什么消費，我個(gè)人認為，央行如今出臺房貸的新政策，很有可能也是在提倡消費不該過(guò)份透支的理念。和我所了解的南京房市情況一樣，買(mǎi)第二套住房的有，但絕對不算多，想靠投資房產(chǎn)升值，尤其是投資別墅升值，風(fēng)險太大了。
還有一點(diǎn)我想說(shuō)的是，為什么那么多開(kāi)發(fā)商樂(lè )意開(kāi)發(fā)別墅呢？因為別墅的容積率低，獲利大啊。據說(shuō)賣(mài)出三四套普通住宅都沒(méi)有賣(mài)出一套別墅獲利多。
“瑞景文華”總經(jīng)理助理常勤：
最關(guān)心高價(jià)房怎么界定“現房貸款”不太可行
我們現在很關(guān)心對于高價(jià)房到底具體是怎么界定的。比如說(shuō)瑞景文華的一些連排別墅價(jià)格就和普通房差不多，這能不能算高價(jià)房呢？
不管怎么說(shuō)，央行出臺這樣的新政策肯定是會(huì )對別墅的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定影響。據我觀(guān)察，目前買(mǎi)別墅的人群中有類(lèi)人上升速度很快，就是35歲左右(30-40歲)的人，而且他們還有越來(lái)越年輕的趨勢。不過(guò)盡管他們的未來(lái)有很好的展望，但積蓄卻不是太多，畢竟工作年數有限。所以如果提高首付的比例，我認為最受影響的是這類(lèi)人，一般而言，他們的月收入頗為可觀(guān)，因而他們不擔心月還款的問(wèn)題，可首付牽涉的卻是積蓄基礎。
聽(tīng)你說(shuō)，新的條款還講，為了防止一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”，新條款很可能參照香港地區一些銀行的做法，實(shí)行現房貸款。這個(gè)我就不太理解了，央行的房地產(chǎn)政策應該有一定的延續性，這兩年，央行已經(jīng)陸續出臺了為規避風(fēng)險的若干規定，例如期房貸款必須執行“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的規定等等，既然都對期房貸款有明確的規定，又如何忽然說(shuō)不許期房貸款了呢？再說(shuō)了，我覺(jué)得，按照眼下行業(yè)內的普遍狀況，只有現房才能貸款，基本是不可行的。
來(lái)源：揚子晚報
