(聲明:刊用中國《新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權并注明摘自中國新聞社中國《新聞周刊》。)
近日，上海、南京、杭州等地紛紛對溫州購房團亮出了黃牌，盡管其他城市對溫州人的熱情不減，但由于缺乏接盤(pán)者，溫州人也只能是越走越邊緣。
事實(shí)上，曾經(jīng)紅火一時(shí)的溫州炒房團，并非地產(chǎn)利益鏈中的核心力量，他們更像一只玩偶
溫州炒房者似乎突然成了長(cháng)三角最受排斥的一個(gè)群體。
4月1日起正式實(shí)施的《加強商品房預售管理實(shí)施細則》，使南京成為迄今為止國內惟一一個(gè)明確通過(guò)行政手段控制期房炒作的城市；3月30日，《上海市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》開(kāi)始施行，該辦法禁止期房轉讓、商品房交易的網(wǎng)上合同備案、采取類(lèi)似杭州提高二手房交易的個(gè)人所得稅等，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性炒作；而此前，杭州開(kāi)始對二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅。
盡管沒(méi)有哪個(gè)政策具體提到溫州，但事實(shí)上，溫州人必須直面的尷尬是：很多人在提到“炒房”時(shí)，都會(huì )不自覺(jué)在前面加上“溫州”兩個(gè)字。
誰(shuí)在熱捧溫州人
溫州人在長(cháng)三角顯得非常失落，但國內其它一些省市，對溫州人的熱情卻剛開(kāi)始。
4月17日，一場(chǎng)春雨讓溫州變得生機勃勃。但這個(gè)城市最有生機的地方也許是位于城東的博物館，在這里，正在舉辦2004溫州房地產(chǎn)博覽會(huì )。
精心布置的展臺、性感大方的售樓小姐、穿梭如織的人流……如果忽略了參展商打出的橫幅，你很可能會(huì )以為這只是一次普通的房展會(huì )�！叭攴瓋煞�、“進(jìn)來(lái)看，包你賺錢(qián)”、“搶灘福州”這些極具煽動(dòng)力的標語(yǔ)已渲染出一些異樣的氣氛。更特別的也許是這個(gè)專(zhuān)為溫州人開(kāi)的房展會(huì )上幾乎全是外地樓盤(pán)。
“溫州人炒房很有名，我們來(lái)參展就是希望溫州人去我們那里，把我們的樓盤(pán)炒熱�！苯鞴臉欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理李?lèi)?ài)梅直率地說(shuō)。
視溫州人為座上賓的，遠不止江西的開(kāi)發(fā)商。
沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王俊鑾近日公開(kāi)表示：我們非常歡迎溫州人的到來(lái)，因為沈陽(yáng)(房地產(chǎn))對照市政府定的目標，還有很大差距，特別需要像溫州購房團這樣的團體進(jìn)入沈陽(yáng)，將遼寧和沈陽(yáng)的房地產(chǎn)盡快盤(pán)活——沈陽(yáng)積壓一年以上的商品房超過(guò)100萬(wàn)平方米，2003年房屋均價(jià)為2915.9元，在全國大中城市中屬于偏下水平。
不僅大城市，一些小城市也嘗到了甜頭。一些城市商品房長(cháng)期積壓，房?jì)r(jià)上不去，市場(chǎng)不活躍，溫州人的進(jìn)入改變了這種狀況。
福建寧德市房管局一位人士介紹，自從溫福高速(溫州至福州)通車(chē)之后，溫州人開(kāi)始進(jìn)入福建寧德，不到一年時(shí)間，寧德積壓的商品房全部售罄。原來(lái)寧德人喜歡住頂天立地的塔樓，套房買(mǎi)不掉，因而造成土地資源閑置，且住房的檔次上不去；溫州人來(lái)后，還帶動(dòng)了觀(guān)念的改變�！皩Υ宋覀兎浅８吲d�！边@位房管局的工作人員說(shuō)。
銀行，對溫州購房者也傾注了熱情�！白詮慕M織看房團以來(lái)，不斷有外地的銀行跟我接觸，要求我把團帶過(guò)去，并承諾積極提供貸款等服務(wù)�！薄稖刂萃韴蟆贩慨a(chǎn)工作室的一位記者告訴中國《新聞周刊》。
開(kāi)發(fā)商、銀行的歡迎讓溫州人有了座上賓的感覺(jué)，但最能激起溫州人投資熱情的，或許是來(lái)自政府的鼓勵。
溫州市房產(chǎn)管理局局長(cháng)胡立同向本刊介紹，最近他到成都考察時(shí)，當地一位房管局副局長(cháng)表示：成都跟南京等城市不同，我們判斷這個(gè)城市的房?jì)r(jià)和城市的地位不相符合。我們需要外力推一把，火一把�；鹨话巡皇且雅菽党鰜�(lái)，而是要把原來(lái)死的東西動(dòng)起來(lái)，還原它的真正價(jià)值，所以我們歡迎溫州購房團。
在各方熱捧下，溫州購房團順利地進(jìn)入到了政府、開(kāi)發(fā)商、銀行和消費者的地產(chǎn)鏈條中。
媒體與“炒房團”
歡迎詞對于陳康漢來(lái)說(shuō)，并不陌生。在2001年的上海，他聽(tīng)到過(guò)同樣的聲音�，F任上海市浙江商會(huì )秘書(shū)長(cháng)的陳，當時(shí)是《溫州晚報》主管經(jīng)營(yíng)的副總編，溫州看房團(當時(shí)的名稱(chēng))的幕后策劃者。
2001年8月18日，陳康漢到達上海當天，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì )就向他轉達了上海市一位領(lǐng)導“一定要把溫州看房團服務(wù)好”的指示。
陳并沒(méi)有料到，他的那次出發(fā)，成為溫州人在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要轉折點(diǎn)。而溫州人成為地產(chǎn)鏈條中一把利刃并不是偶然的。
90年代初期，溫州市中心的松臺山公園，每天都會(huì )有許多衣著(zhù)光鮮的中年人無(wú)所事事地坐在公園的長(cháng)椅上�！八麄儺斨泻芏喽际茄p萬(wàn)貫的富翁�！睖刂莓數厝送ǔ�(huì )這樣介紹這群人。
一些企業(yè)主手上握有幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)的資金，這些錢(qián)要尋找出路�！罢眠@個(gè)時(shí)候，出現了買(mǎi)房子這種溫州人認為百利而無(wú)一害的項目�！币晃婚L(cháng)期關(guān)注溫州購房者的媒體人士說(shuō)。
為了振興當時(shí)低迷的上海樓市，1994年上海市政府出臺了一系列旨在推動(dòng)樓市的優(yōu)惠政策，其中一條是，凡在上海購房就能得到至少一個(gè)上海的藍印戶(hù)口。藍印戶(hù)口是90年代以后，一些城市為吸引人才、投資或推動(dòng)商品房銷(xiāo)售而針對外地人出臺的戶(hù)口政策。
事實(shí)證明，正是這一政策，極大地推動(dòng)了溫州人在上海的購房熱情。
上海樓市周刊主編錢(qián)夢(mèng)明告訴中國《新聞周刊》，當時(shí)因為這個(gè)原因在上海買(mǎi)房的溫州人至少占所有購房者的80%～90%�！八援敃r(shí)他們選擇樓盤(pán)的標準很多都是離學(xué)校遠不遠，上學(xué)方便與否�！卞X(qián)說(shuō)。
但2001年8月18日之后，溫州人購房的目的悄然發(fā)生了改變。在這個(gè)聽(tīng)起來(lái)非常吉利的日子，《溫州晚報》看房團的100多個(gè)溫州人坐上了開(kāi)往上海的火車(chē)，也邁出了溫州人征戰中國樓市的第一步。
當時(shí)看房團光顧的有“菊園”、“江臨天下”、“中遠兩灣城”和“世紀之門(mén)”等幾個(gè)樓盤(pán)，“結果開(kāi)發(fā)商和看房者都非常滿(mǎn)意，交投非�；钴S�！标惪禎h說(shuō)。
陳康漢回憶，最初一些開(kāi)發(fā)商只是抱著(zhù)試一試的心態(tài)在溫州晚報投廣告，但第一次看房團就成交了5000萬(wàn)元，之后廣告投放開(kāi)始大量增加。而媒體也通過(guò)組織購房團，有意識地把開(kāi)發(fā)商和溫州人拉到一起。截至2003年底，《溫州晚報》共組織出團52次，參加人數3686人。此外，在溫州本地開(kāi)房展會(huì )，也成為一種聯(lián)系開(kāi)發(fā)商和購房者的重要形式，媒體仍是主要組織者。
2002年，上海取消了藍印戶(hù)口的政策，但溫州人對上海樓市的熱情已經(jīng)一發(fā)不可收拾�！斑@一年真正的投資人開(kāi)始占了溫州購房者的大多數，炒家也開(kāi)始形成�！卞X(qián)說(shuō)。上海官方公布的數據中，到了2003年底，“上海投資性購房比重已達16.6%”。
據上海格瑞投資咨詢(xún)有限公司對購買(mǎi)高檔住宅的人群進(jìn)行調查，結果顯示溫州人購房多以投資為主。(見(jiàn)左圖)
溫州炒房攻略
“真正的炒家很多來(lái)自溫州下面的農村，一般采取集資參股的形式形成炒房的原始資本�！笨追庇抡f(shuō)�？自瓉�(lái)就職于溫州商會(huì )，從2001年開(kāi)始，他也加入到炒房者的行列中。
據錢(qián)夢(mèng)明介紹，他組織的看房團約有70%是來(lái)自溫州下屬的樂(lè )清、瑞安等地的農村。這些農村有很多富有的工廠(chǎng)主，他們投資房產(chǎn)的愿望相當強烈。
“由于不是每個(gè)人都有時(shí)間和精力去外地考察，看樓盤(pán)，于是需要有個(gè)牽頭的人�！卞X(qián)夢(mèng)明說(shuō)。這個(gè)帶頭人看中當地某個(gè)樓盤(pán)，為了多組織一些購房者，以增加和開(kāi)發(fā)商談判的籌碼，他會(huì )在村中作推介，感興趣的鄰居、親戚、同行業(yè)的人都會(huì )紛紛委托他。溫州人沒(méi)有書(shū)面的協(xié)議，通常只是以口頭的形式托付，并給這個(gè)牽頭人幾萬(wàn)元的定金。這樣，這位牽頭人就擁有了購買(mǎi)十幾套、甚至幾十套房子的資金和受托的決定權。
這些炒家通過(guò)參加購房團或者房展會(huì )尋找合適的樓盤(pán)。一般的程序是——首先，溫州人到了當地后，會(huì )觀(guān)察當地的市政規劃和當地的政策；然后找商圈，接著(zhù)看房地產(chǎn)市場(chǎng)。溫州人到一個(gè)地方后，特別會(huì )到當地的二手市場(chǎng)上去看房?jì)r(jià)，通過(guò)此渠道了解該地區這幾年房地產(chǎn)的變化情況。
“這些炒房者本來(lái)就是長(cháng)期在市場(chǎng)上摸爬滾打的人，長(cháng)期的市場(chǎng)錘煉已使他們具有相當敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和很好的判斷力�！笨追庇抡f(shuō)。
他們一旦看中哪個(gè)樓盤(pán)，就以團體的名義去談判，殺價(jià)。有一個(gè)極端的例子，孔的一位朋友和人聯(lián)手炒房，總共湊了600萬(wàn)。他們看中了一個(gè)名為“粵海廣場(chǎng)”的商鋪，當時(shí)的價(jià)格是20000多元一平米。如果散戶(hù)去買(mǎi)，都是這個(gè)價(jià)格，最多給5%的折扣，但他朋友一舉以600萬(wàn)元的資金去買(mǎi)，最后談到將近原價(jià)的一半買(mǎi)到了半層商鋪。
此后，不僅是上海，中國很多城市都開(kāi)始出現溫州人的身影，有媒體甚至專(zhuān)門(mén)制作了一張炒房路線(xiàn)圖。不管到底是誰(shuí)的“功勞”，但溫州人所到之處，樓市幾乎都出現上漲的熱潮。此時(shí)，溫州人的炒房風(fēng)格已開(kāi)始融入地產(chǎn)利益鏈條。
炒房聯(lián)盟
“像這樣全部以自有資金炒房的，在炒房者中占極少數，大部分都是通過(guò)炒房者都只是用自己的錢(qián)交納30%的首付款，其它的錢(qián)則盡量從銀行貸�！闭憬G城集團“上海綠城”項目的銷(xiāo)售經(jīng)理田章說(shuō)。這個(gè)位于上海浦東的項目，63.44%的買(mǎi)家來(lái)自浙江，溫州人占了其中的47%。
上海住房信貸政策規定，價(jià)格在6000元以下的可以貸80%，6000元以上的只能貸70%�！拔覀兏y行的關(guān)系非常好，一般只要購房者能出示自己的收入證明(溫州很多企業(yè)主出示的是其營(yíng)業(yè)執照和資產(chǎn)證明)，開(kāi)發(fā)商都能幫購房者從銀行輕松貸出款來(lái)——不管買(mǎi)幾套房子�！碧镎峦嘎墩f(shuō)。
據交通銀行南京分行個(gè)人信貸中心介紹，典型的炒房族通常會(huì )采取短期貸款的方式炒房。比如1年期貸款，不需每月還貸，1年后連本帶息一次還清。炒房者往往等房子一出手，便到銀行提前還貸。炒房者通常是買(mǎi)前期，后期一般不跟。比如浦東的一個(gè)項目，他們買(mǎi)一期5000多元每平米，等到二期時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)7000元，他們也跟著(zhù)要價(jià)7000元。
“房地產(chǎn)貸款是風(fēng)險最小，不良貸款最少，效益最好的項目�！币晃汇y行領(lǐng)導表示。
而開(kāi)發(fā)商在某種程度上也與這些炒房者保持了一種“合作”關(guān)系。
上海多數銷(xiāo)售人員手上都有一本溫州炒房人的名單。項目開(kāi)盤(pán)時(shí)，他們通常會(huì )適時(shí)通知這批人。溫州人和銷(xiāo)售人員是雙向聯(lián)系，銷(xiāo)售人員會(huì )利用溫州人帶來(lái)的人氣壓迫其它購買(mǎi)者，而溫州人為了抬高價(jià)格也樂(lè )于扮演這樣的角色。
一般樓盤(pán)成交后，牽頭人就完成了自己的使命。什么時(shí)候拋出房子，基本由購房者自行決定。通常，購房者會(huì )把房子掛在當地的房屋中介市場(chǎng)上，同時(shí)標出“加價(jià)××萬(wàn)”的方式標明自己的贏(yíng)利預期�！敖甓质袌�(chǎng)發(fā)展很快，為溫州人“出貨”提供了前提，而且開(kāi)發(fā)商會(huì )幫你把一切手續都辦好�！笨追庇抡f(shuō)。
有一個(gè)在上海地產(chǎn)界流傳很廣的故事可以說(shuō)明當地的二手市場(chǎng)時(shí)多么發(fā)達：這個(gè)開(kāi)發(fā)商以均價(jià)4000元每平米的價(jià)格賣(mài)自己的樓盤(pán)，一個(gè)中介公司找到他們，以3900元的價(jià)格包銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商同意了，結果這個(gè)中介公司以6000元的價(jià)格把這個(gè)樓盤(pán)賣(mài)了出去。
“大炒家很少做長(cháng)線(xiàn)，就是做短線(xiàn)，2003年開(kāi)始，溫州人的房子轉到二手市場(chǎng)的比例越來(lái)越高�！卞X(qián)夢(mèng)明說(shuō)，“他們的心理就是一個(gè)短線(xiàn)行為，但隨著(zhù)市場(chǎng)的盤(pán)整和政策的限制，很多人也不自覺(jué)地往中線(xiàn)走了�！�
最快的方式是炒房號——即從開(kāi)發(fā)商那里預定好房號，或者每天花100～200元錢(qián)雇傭民工排一天隊等號，或者給銷(xiāo)售人員回扣以拿到好房號。一般一個(gè)號可以賣(mài)1萬(wàn)塊左右，他們會(huì )等到開(kāi)發(fā)商推出二期或者三期的時(shí)候賣(mài)出。
記者了解到的一個(gè)情況，通常，開(kāi)發(fā)商會(huì )預留一些號，因為這樣可以造成房源緊俏的假相，同時(shí)也為開(kāi)發(fā)商和炒房者“合作”留下了空間。例如，有500個(gè)房號，但是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)始選號的時(shí)候通常是從100以后開(kāi)始的。也就是說(shuō)即使最先拿到房號也是101號，而很多炒房者就在打這前100號的主意，方式是給銷(xiāo)售人員一定“好處”，而銷(xiāo)售人員也樂(lè )得把房號賣(mài)給他們，可把樓盤(pán)炒熱。
溫州只是一個(gè)符號？
上海、杭州、南京……許多城市都留下了溫州炒家的印記，這樣的故事還會(huì )在更多的城市上演。事實(shí)上，從整體房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，溫洲人其實(shí)都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。
據上海格瑞投資咨詢(xún)有限公司為上海某樓盤(pán)所做的調查報告顯示，浙江客源占60%多，而在浙江購房客源中溫州人占47%。(見(jiàn)上圖)
另?yè)ㄔO部的材料，溫州人去年購房占上海同期商品房銷(xiāo)售數量的2%不到，福州大概占3%，重慶和成都都不到1%，而這在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占的比重并不大。
“成都市房管局的人跟我說(shuō)，溫州人在成都買(mǎi)房，根本沒(méi)有媒體報道的那么多�！焙⑼f(shuō)�！捌鋵�(shí)是其它城市的開(kāi)發(fā)商、媒體和溫州媒體聯(lián)手把當地的房地產(chǎn)搞熱，他們是在炒溫州人這個(gè)牌子�！�
胡立同的觀(guān)點(diǎn)在一位成都的開(kāi)發(fā)商那里得到了證實(shí)。這位開(kāi)發(fā)商表示�！拔也⒉辉诤鯗刂萑说降自诓辉谖业臉潜P(pán)買(mǎi)房子，只要你們把他們帶過(guò)來(lái)，然后通過(guò)媒體報道出去，給人造成這樣一種印象：溫州人到我這個(gè)樓盤(pán)來(lái)買(mǎi)房子了，我這個(gè)樓盤(pán)肯定就升了�！�
在這個(gè)利益鏈條中，溫州人的符號作用似乎越來(lái)越大于實(shí)際作用，因為屬于溫州炒房團的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)很難再現了。
“實(shí)際上，大規模炒房現象現在已經(jīng)走向沒(méi)落�！笨追庇抡J為，上�，F在的房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全國其它任何地方，都不會(huì )形成溫州人這么狂熱的購買(mǎi)熱情。
上海的地位、環(huán)境和二手市場(chǎng)在中國是獨一無(wú)二的。溫州人在上海拋售房產(chǎn)時(shí)，很多接盤(pán)者都不是上海本地人。在上海，很多華僑、臺灣人、香港人、外國人，這個(gè)群體非常龐大(僅在上海生活的臺灣人就有60萬(wàn)以上，上海甚至有臺北村)，而這一點(diǎn)正是吸引溫州人去上海買(mǎi)房的重要原因，因為有這些人在，他們根本不用擔心房子脫不了手。
“在房?jì)r(jià)較低的城市，如福州、珠海、澳門(mén)等地，都有很大空間。在這些地方，可能會(huì )出現零星的溫州炒家，但大規模的資金介入可能性已很小，因為均沒(méi)有龐大的二手市場(chǎng)，沒(méi)有人會(huì )接盤(pán)，也就沒(méi)有炒作的空間�！�
“不同時(shí)期、不同地區對溫州購房者的臉色是不同的，盡管溫州炒房者現在在許多地方依然風(fēng)光無(wú)限，但遲早他們會(huì )離開(kāi)那些地方�！笨追庇抡f(shuō)，“就像他們離開(kāi)上海那樣�！�
稿件來(lái)源：中國《新聞周刊》作者張邦松
