最近，經(jīng)過(guò)人民銀行批準，各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，共收縮了可貸資金約1100多億元。日前，國務(wù)院又下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。與此同時(shí)，銀監會(huì )也加強了對房產(chǎn)信托的監管力度。房地產(chǎn)金融調控措施頻頻出臺，引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。
業(yè)內人士分析認為，房地產(chǎn)金融政策的調整，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大的影響。尤其值得關(guān)注的是，銀行出于對風(fēng)險的考慮，首先會(huì )收縮對于資本信用較差的中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款，使中小房地產(chǎn)企業(yè)的后續建設資金不足。有遠見(jiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)應當及早準備，應對因金融政策調整帶來(lái)的影響。
同時(shí)，央行要求提高存款準備金率，將從總量上減少金融機構的可貸資金。盡管有專(zhuān)家稱(chēng)，“雖然銀行的資金投放量減少了，但并不能說(shuō)給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款份額就減少了�！比欢�，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢，已經(jīng)在業(yè)內基本達成共識。既然廉價(jià)、充分的資金供應市場(chǎng)已經(jīng)結束；那么，對于購房投資者來(lái)講，應該注意金融政策變動(dòng)和利率浮動(dòng)等帶來(lái)的風(fēng)險。從前貸款越多、買(mǎi)房越多越賺錢(qián)的情況已經(jīng)過(guò)去。即便買(mǎi)房自住者也應當關(guān)注金融政策調整帶來(lái)的變化，特別是購買(mǎi)期房者應注意規避三大風(fēng)險：
付款風(fēng)險中國銀監會(huì )日前出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見(jiàn)稿)》，要求將每筆個(gè)人住房貸款和月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，并要求商業(yè)銀行對收入真實(shí)性進(jìn)行調查。如果從收入真實(shí)性進(jìn)行實(shí)施的話(huà)，將會(huì )有一部分購房者不能獲得或者不能足額獲得支付房?jì)r(jià)的貸款。購買(mǎi)者不切實(shí)際地簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購房者就有不能按時(shí)支付房款的違約風(fēng)險。如果購買(mǎi)者不能從其他渠道籌集房款，將有被追究違約責任的風(fēng)險，并因此遭受損失。
不能交付房屋風(fēng)險房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集性行業(yè)，去年人民銀行就出臺政策要求對土地開(kāi)發(fā)、高檔房地產(chǎn)項目的貸款項目進(jìn)行限制，現在資金供應總量減少。房地產(chǎn)投資資本金比例的提高，銀行也會(huì )加強對在建項目風(fēng)險的審視。這樣必然造成建設資金不足。一旦資金鏈斷裂，出現建設工程“爛尾”，買(mǎi)受人購買(mǎi)的標的即房屋落空，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的損失都將是很大的。
權利沖突帶來(lái)的風(fēng)險由于資金吃緊，開(kāi)發(fā)商有可能在借款和建設單位墊資下完成工程。如果按揭貸款門(mén)檻提高，開(kāi)發(fā)商預售房屋受阻，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金按期償付貸款或者施工單位的工程款。施工單位可以按照合同法的規定，行使建設工程的法定抵押權(也有稱(chēng)優(yōu)先權)；銀行可以行使抵押權。造成買(mǎi)受人無(wú)法收到房屋或者沒(méi)法得到具有完整權利的房屋。
針對上述情況部分業(yè)內專(zhuān)家認為，買(mǎi)房前，消費者應做好預算，根據自己的支付能力和收入水平買(mǎi)合適的房屋。同時(shí)，可以考慮購買(mǎi)具有資金實(shí)力的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋，因為其資本信用好，比較容易獲得資金。
(稿件來(lái)源：北京日報，作者：孟憲生)
