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本刊記者/陳曉 王晨波
中國的房地產(chǎn)行業(yè)是政府高度介入的一個(gè)行業(yè)。從80年代末開(kāi)始，房地產(chǎn)商和政府也在相互依賴(lài)和相互博弈中不停變化著(zhù)角色。在政府收緊信貸和土地供應雙管齊下的政策下，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情和房?jì)r(jià)卻步步走高。有學(xué)者發(fā)表文章警示：謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾到中國經(jīng)濟。房地產(chǎn)商的聲音甚至會(huì )左右到政策的制定。
“我們一直在爭取話(huà)語(yǔ)權，政府也在進(jìn)步著(zhù)，但并沒(méi)有實(shí)質(zhì)突破�！比A遠集團總裁任志強說(shuō)。
地產(chǎn)商話(huà)語(yǔ)權的演變
房地產(chǎn)行業(yè)是政府高度介入的一個(gè)行業(yè)。從80年代末開(kāi)始，房地產(chǎn)商和政府也在相互依賴(lài)和相互博弈中不停變化著(zhù)角色。
90年代初，北京的地產(chǎn)業(yè)從舊城危改開(kāi)始。1990年，西城區啟動(dòng)了市政府首批危改工程，德寶、甘雨橋、北營(yíng)房東里等五個(gè)小區率先實(shí)施危改，拆除危舊房19萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置居民4698戶(hù)。如此龐大的工程量，地方政府采取的模式是發(fā)展商、政府、個(gè)人各出一部分�！斑@是用發(fā)展商的時(shí)候，政府對房地產(chǎn)商信賴(lài)性較高�！比沃緩娬f(shuō)。
1993年后，北京市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始大量吸引外資。這一階段，北京市提出的口號是以房地產(chǎn)商帶動(dòng)城市基礎設施，依然要依賴(lài)發(fā)展商去修橋修路等。SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹說(shuō)，“北京市固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)占51%。對當地政府來(lái)說(shuō)，就業(yè)是一個(gè)非常大的事情。
房地產(chǎn)商由于對城市建設的貢獻，會(huì )有更多說(shuō)話(huà)的機會(huì )。但這種話(huà)語(yǔ)權視地方政府的強弱有所不同 中國人均GDP發(fā)展是極不平衡的，存在著(zhù)10倍以上的差距�！叭司鵊DP6000美元是一種發(fā)展方式，500美元是另一種發(fā)展方式�！比沃緩娬f(shuō)。如果一個(gè)城市的機動(dòng)財力足以主導它的城市建設的時(shí)候，政府通常會(huì )表現得比較強勢。而在二線(xiàn)或一些小城市中，城市建設需要引入大量的房地產(chǎn)資金，地方政府會(huì )聽(tīng)取一些建議甚至給予房地產(chǎn)商更多的優(yōu)惠政策。
1994年，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司首創(chuàng )由業(yè)主組成的“業(yè)主管理委員會(huì )”參與小區管理，從而形成業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理模式，被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》予以立法。這是第一次將發(fā)展商提供的條例修改后，提交人大，最后變成政府的法律(法規)。
房地產(chǎn)商和政府關(guān)系變化的第三階段始自1998年。北京市不主張房地產(chǎn)商帶動(dòng)城市基礎設施的方式，基本改由政府投錢(qián)建基礎設施。政府對房地商的信賴(lài)性降低了，地產(chǎn)商的地位開(kāi)始弱化。
地產(chǎn)商的話(huà)語(yǔ)權回升似乎從去年開(kāi)始。潘石屹將之歸結為SARS催生了政府透明�！胺堑渥屓珖舷露荚诜此�，我們能不能有知情權。新一屆政府也更強調聽(tīng)取民意�！迸耸僬f(shuō)。發(fā)展商的聲音開(kāi)始在行業(yè)話(huà)題中崛起。
最明顯的例子就是18號文件的產(chǎn)生。非典過(guò)后，121文件和最高法院關(guān)于房地產(chǎn)的司法解釋橫空出世，讓以依靠銀行資金發(fā)展樓盤(pán)為主的房地產(chǎn)商措手不及。但隨后在任志強為主的房產(chǎn)商力推下，工商聯(lián)邀請眾多房產(chǎn)商齊聚一堂，寫(xiě)出一個(gè)報告上報給國務(wù)院。隨后出臺的18號文件認為，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的……
但力主促成此事的任志強仍認為，這并不表示房產(chǎn)商在與政府的談判中擁有話(huà)語(yǔ)權。
最大利益的瓜分者
政府通常通過(guò)地租與房地產(chǎn)商發(fā)生聯(lián)系。政府在地租利益里分為兩部分：一是現金地租；一是實(shí)物地租……現金地租通過(guò)房地產(chǎn)法中規定的土地出讓金實(shí)現，實(shí)物地租是通過(guò)地方法規實(shí)現的。如北京市政府規定舊的居民委員會(huì )辦公場(chǎng)所由政府建，而新的由開(kāi)發(fā)商按一定比例建。雖然居民委員會(huì )屬于政府職能部門(mén)的一個(gè)分支，但房地產(chǎn)商不得不執行�！岸愂�，實(shí)物地租，現金地租加在一起，每一萬(wàn)元的房?jì)r(jià)中政府要拿走9000元。80%～90%都被政府拿走了�！比沃緩娬f(shuō)，“過(guò)去政府拿的比例比這還多，要交55%的所得稅。建設費是18%。企業(yè)自留的不足8%。
接近1：9的利益分配是不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商要共同面對的。但在政府不斷變更的游戲規則下，“出身不同”的開(kāi)發(fā)商又有不同的命運和生存之道。
我國兩次對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控都運用了限制土地和信貸兩項手段。從2002年7月頒布的11號文件，到2004年3月追發(fā)的71號令，都一再重申以土地招標掛牌拍賣(mài)的方式取代土地協(xié)議出讓。
大部分有政府背景，獲得土地容易的開(kāi)發(fā)商，急于脫手手中囤積的土地，以免在8·31大限后，被迫因無(wú)力開(kāi)發(fā)吐出土地，雞飛蛋打一場(chǎng)空。
而對有錢(qián)無(wú)地的“資本家”來(lái)說(shuō)，這卻成了他們獲得土地的機會(huì )。潘石屹津津樂(lè )道的是，兩次宏觀(guān)調控，讓他得到兩塊地。1993年6月，以2.7億元從任志強手中得到了一塊地，成就了他在北京發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)的基石。而這一輪宏觀(guān)調控，他再次從任志強手中拿到一塊地，成就了他的SOHO。在眾多房地產(chǎn)商對宏觀(guān)調控捶胸頓足時(shí)，潘石屹卻要感謝宏觀(guān)調控�！皼](méi)有它，任總不會(huì )與我雞蛋換糧票，把這么好的一塊地給我�！�
不同類(lèi)型的房地產(chǎn)商在不同的政策中得益或者受損，但如任志強所說(shuō)，中國地產(chǎn)業(yè)是政府高度介入的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能在政府所制定的市場(chǎng)游戲規則下投資、開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)。而政府為這個(gè)行業(yè)所制定的游戲規則，則決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的好壞�！叭绻f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是壞孩子，制造了這么多遺留問(wèn)題，那么一定是政府指使縱容的結果�！比沃緩娺@樣認為。(實(shí)習生來(lái)建強對文章亦有貢獻)
2004年9月13日出版總第196期中國《新聞周刊》稿件
