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本刊記者/陳曉王晨波
決定樓盤(pán)價(jià)位有兩個(gè)基本因素：一是土地購置價(jià)，二是信貸注入。而在我國，這兩者均與政府密切相關(guān)。因此，中國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題，在相當程度上反映了政府政策上存在的問(wèn)題
“中國房地產(chǎn)業(yè)繁榮將會(huì )持續到2013年�！�
“房地產(chǎn)業(yè)還能保持20年到30年高速發(fā)展”。
這是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事長(cháng)王石和華遠集團總裁任志強在“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇2004屆年會(huì )”上，對中國房地產(chǎn)業(yè)的預期。
2004年8月的海南，在這個(gè)以“宏觀(guān)調控、土地與信貸緊縮下的中國地產(chǎn)”為題的會(huì )議上，幾乎所有發(fā)表演講的開(kāi)發(fā)商均宣稱(chēng)，目前的宏觀(guān)調控對他們幾乎沒(méi)有影響。天津順馳集團董事長(cháng)孫宏斌在論壇上宣稱(chēng)：長(cháng)三角我們有四個(gè)項目在開(kāi)發(fā)，有兩個(gè)項目在開(kāi)盤(pán)。南京項目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，賣(mài)出一百多套，上個(gè)月回款是5000多萬(wàn)。
這似乎表明，在中央政府限制土地和信貸的組合拳下，房地產(chǎn)業(yè)卻越挫越勇。
與房地產(chǎn)商的投資熱情同步增長(cháng)的，還有房?jì)r(jià)。
國家統計局全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調查顯示，今年二季度我國房屋銷(xiāo)售價(jià)格依然比去年同期上漲10.4%。根據摩根斯坦利研究部門(mén)提供的數據，中國的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民10～15年的收入。
這是一個(gè)讓老百姓難以承受的數字。但數字上的巨大落差并沒(méi)有阻止大量資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
需求幻象拉高房?jì)r(jià)
價(jià)格高漲，因為需求存在。
面對一路上揚的房?jì)r(jià)，幾乎所有針砭房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟學(xué)者和所有期望房?jì)r(jià)芝麻開(kāi)花節節高的開(kāi)發(fā)商，在這一“需求決定價(jià)格”的經(jīng)濟學(xué)原理上達成了共識。
“一個(gè)城市的建設需要上百年時(shí)間。紐約和香港這些大都市都曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)整個(gè)城市成為一個(gè)大工地的飛速發(fā)展時(shí)代。如今，北京上海也進(jìn)入了一個(gè)建筑時(shí)代。這跟人的青春期一樣�！盨OHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹篤定地預測北京的未來(lái)。在他辦公室的落地窗外，拔地而起的密集高樓，似乎為他的話(huà)做著(zhù)注解。
華遠集團董事長(cháng)任志強也認為城市化進(jìn)程將支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。到2010年，我國需要將1.06億人口轉移為城鎮人口，而到2020年時(shí)，這一數字將達到3.25億。而若以人均20平米的住房面積計算，僅住宅屆時(shí)就需要65億平米以上。
但這兩位地產(chǎn)界的風(fēng)云人物所說(shuō)的需求，更多屬于社會(huì )學(xué)范疇。原央行研究局研究員陸磊將這種需求稱(chēng)之為“需求幻象” 真正決定房地產(chǎn)需求的依據是居民的可支配收入，也就是居民的實(shí)際購買(mǎi)力。
2000年以來(lái)，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)普遍地顯著(zhù)高于城鎮居民人均可支配收入增長(cháng)和城鄉居民儲蓄余額增長(cháng)。在差距最小的2002年，住宅銷(xiāo)售額仍高于居民收入增長(cháng)9.7個(gè)百分點(diǎn)；在差距最大的2000年，達到了45.5個(gè)百分點(diǎn)。
“目前房地產(chǎn)業(yè)的需求是一種泡沫式的，一種為了投機而進(jìn)行著(zhù)的需求�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容說(shuō)。支撐著(zhù)這種需求的資金主要分為兩種，一是各類(lèi)游資，一是銀行貸款。
以重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。今年上半年，重慶市房地產(chǎn)的誘人利潤吸引了跨境資金紛至沓來(lái)。據人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部國際收支統計監測系統顯示，前6個(gè)月，從境外流入重慶房地產(chǎn)業(yè)的資金達1億2785萬(wàn)美元，同比增長(cháng)高達11.1倍。大量游資的進(jìn)入，使這座西南城市今年一季度房?jì)r(jià)的漲幅達到14.5%。
銀行貸款也助了房?jì)r(jià)一臂之力。
根據國家統計局編制的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計年報》，銀行資金大約占房地產(chǎn)資金來(lái)源的22%，自有資金占30%，其他資金約占30%左右，但由于“其他資金”是通過(guò)非銀行金融機構轉化而來(lái)的銀行資金，因此，在房地產(chǎn)業(yè)中，直接與間接的銀行資金占到52%左右。
雖然121號文件在資金上卡住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的咽喉，但在個(gè)人房貸上沒(méi)有新的限制，這算是為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)流不息網(wǎng)開(kāi)一面。來(lái)自上海銀監局的數據顯示，今年上半年，上海個(gè)人住房貸款增加345.11億元，增幅達20%。
“在土地不會(huì )貶值的預期下，大量銀行資金通過(guò)個(gè)人貸款形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jì)r(jià)�！币讘椚菡f(shuō)。
“招拍掛”的負面效應
房?jì)r(jià)節節上漲的另一個(gè)原因是成本�！笆袌�(chǎng)需求本身不會(huì )有這么大的功能。能讓房地價(jià)格上漲七八倍，只有政策�！比沃緩娬f(shuō)。
歷史上，我國三次重大的房?jì)r(jià)上漲，都與國家政策直接相關(guān)。第一次是90年代初，土地有償出讓?zhuān)瑢е路績(jì)r(jià)大幅上漲。第二次是在1998年，因為福利分房變成貨幣分房，這使所有住房都有了貨幣交易的可能�！暗谌蝿t是土地招拍掛政策�！比沃緩娬f(shuō)。
2002年7月1日，國土資源部第11號令《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》開(kāi)始實(shí)施。對于同一宗土地，以?huà)炫品绞匠鲎尩�，至少得有一個(gè)競買(mǎi)人，且報價(jià)得高于底價(jià)；以拍賣(mài)方式出讓的，競買(mǎi)人得超過(guò)三人；以投標方式出讓的，投標人也得超過(guò)三人�？梢哉f(shuō)，采用招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權這種方式，土地的供應量必定是小于至多是等于(掛牌時(shí)只有一個(gè)競買(mǎi)人的特殊情況)需求量的。
“今年上半年大概有29萬(wàn)畝土地是通過(guò)招拍掛成交的，它的價(jià)格是協(xié)議出讓價(jià)格的6～8倍�！比沃緩娬f(shuō)。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要投入品是土地，因此國家的土地政策對地價(jià)的影響，就成為房地產(chǎn)價(jià)格的主要衡量標準。2003年底，順馳(中國)以9.25億的天價(jià)拍得了北京大興黃村1號地，由此運作的順馳·領(lǐng)海，均價(jià)達到了6000多元/平方米。而該項目周邊的同類(lèi)產(chǎn)品樓盤(pán)，均價(jià)大都在3000～4000元/平方米之間。
另一位學(xué)者——北京大學(xué)經(jīng)濟研究中心的教授平新喬，根據中國《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計年報》提供的35個(gè)大城市的數據，得出了相同的觀(guān)點(diǎn)：土地購置價(jià)的上漲，是導致房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。他分析認為，土地價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，樓盤(pán)價(jià)格會(huì )上升0.78個(gè)百分點(diǎn)。這遠遠高出了信貸注入對房?jì)r(jià)推動(dòng)的邊際效應(0.05個(gè)百分點(diǎn))。
土地“招拍掛”制度，在很大程度上解決了先前土地批租中的“暗箱操作”，這對地產(chǎn)市場(chǎng)的反腐倡廉是一件大好事。為什么會(huì )成為高房?jì)r(jià)的助推器呢？
“‘招拍掛’不是個(gè)壞的制度，但方法不對�！比沃緩姳硎�。
目前招標拍賣(mài)的方式是掛牌拍賣(mài)，高價(jià)者得。從操作層面上講，采用招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權這種方式，土地的供應量必定是小于至多是等于需求量，多人競爭的結果必然導致地價(jià)上漲，價(jià)高者得必然將土地價(jià)格推至極至。
杭州是我國最早實(shí)行招拍掛的城市。從2000年下半年杭州市實(shí)行完全的土地出讓招、拍、掛制度開(kāi)始，杭州市整體房?jì)r(jià)水平開(kāi)始了為期將近4年的上漲，根據官方公布的數字，在這將近4年中，該城市的房?jì)r(jià)上升了將近20%。
而美國在土地拍賣(mài)中，有四個(gè)衡量標準：一是房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的房子能不能令周邊產(chǎn)業(yè)升值；二是能否對當地稅收，就業(yè)有所裨益；三是對當地的交通和市政產(chǎn)生的壓力和解決辦法；價(jià)格排在最后一位。同時(shí)，政府還會(huì )有其他方法來(lái)限制高地價(jià)產(chǎn)生高房?jì)r(jià)。
“比如高價(jià)土地和低價(jià)土地一起拍賣(mài)。100萬(wàn)價(jià)格的土地，有30萬(wàn)只允許你賣(mài)低價(jià)的房屋，而不允許你賣(mài)高價(jià)的房屋。這樣政府才有控制能力�！比沃緩娬f(shuō)。
政府導演下的上漲
決定樓盤(pán)價(jià)位有兩個(gè)基本因素：一是土地購置價(jià)，二是信貸注入。在我國，這兩者均與政府密切相關(guān)。因此平新喬在研究結論中證明：政府是土地價(jià)格、樓盤(pán)價(jià)格與房地產(chǎn)供應等經(jīng)濟現象的后臺。中國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題，在相當程度上反映了政府政策上存在的問(wèn)題。
在這輪宏觀(guān)調控中，中央領(lǐng)導在公開(kāi)場(chǎng)合強調，要抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。央行也出臺了曾讓業(yè)內驚呼“房地產(chǎn)的冬天來(lái)了”的121號文。但隨后，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》又讓房地產(chǎn)業(yè)冬去春來(lái)。該文是在建設部的推動(dòng)下促成，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并肯定房地產(chǎn)業(yè)“總體來(lái)說(shuō)是健康的”。
高層政策的抵觸及多變，讓市場(chǎng)利益主體接收到的信號也千差萬(wàn)別。
“因此，去年下半年給房地產(chǎn)的貸款不僅沒(méi)減少反而增加了。投資者，企業(yè)家，甚至地方銀行都沒(méi)把中央銀行發(fā)出的預警信號當回事，反而把這當成加強行政干預的一個(gè)理由�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)經(jīng)濟研究部副部長(cháng)魏加寧說(shuō)。
我國的土地管理和房地產(chǎn)管理分別由國土資源部和建設部執行，兩部委分頭出臺的政策缺乏銜接。土地政策改革上出現的問(wèn)題，實(shí)際也反映了中國宏觀(guān)調控中部門(mén)利益不同，出臺政策相互制掣的問(wèn)題�！斑@次的房?jì)r(jià)增長(cháng)是制度性增長(cháng)，這是國家管理體制的問(wèn)題�！比沃緩娬f(shuō)。
(文章來(lái)源：中國《新聞周刊》總第196期)
