如果你家周?chē)陆ǖ臉潜P(pán)影響了你的通風(fēng)采光。那么你將有望通過(guò)物權法來(lái)維權。昨天，十屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議分組二次審議了物權法草案。
草案規定，土地承包經(jīng)營(yíng)權可依法轉包出租、小區業(yè)主會(huì )議有權更換建筑單位聘請的物業(yè)、小區業(yè)主會(huì )議及其業(yè)主享有居住區的維護管理權利等問(wèn)題。
繼保護私有財產(chǎn)條款寫(xiě)入憲法后，以單行法形式詳細規定保護私有財產(chǎn)的物權法草案再次提請中國最高立法機關(guān)審議。昨天，全國人大常委會(huì )組成人員分組審議《物權法(草案)》時(shí)一致希望物權法能盡快出臺。
特別要提出的是，《物權法(草案)》主要起草人王利明建議物權法需要解決公民房屋所有權的無(wú)期限性與房屋所占用的土地的有期限之間的矛盾。王利明認為，從原則上說(shuō)，公民對房屋享有的所有權不因土地使用權的期限屆滿(mǎn)而消滅。土地使用權屆滿(mǎn)后，應當推定公民仍享有該土地使用權，但公民應當支付延長(cháng)期限的土地使用費。
今年3月，憲法修改時(shí)，明確規定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。專(zhuān)家認為，憲法確立了私有財產(chǎn)權的保護后，各部門(mén)法有了保護私有財產(chǎn)立法的依據。同時(shí)，私有財產(chǎn)權除了要有最高層次的憲法保護之外，還應有民法保護和單行法保護。由于民法典草案分為九編，共1209條，內容復雜。全國人大常委會(huì )法律委員會(huì )建議，以分編審議通過(guò)為宜，當前最急需的是出臺物權法。
參加昨天審議的全國人大常委會(huì )委員認為，物權法對規范財產(chǎn)關(guān)系，維護經(jīng)濟、社會(huì )的秩序相當重要。物權法的出臺，能更好地促進(jìn)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵人們創(chuàng )造財富的積極性。
物權法草案有望三審通過(guò)
王利明《物權法(草案)》主要起草者之一
新京報：究竟什么叫物權？
王利明：物權是指自然人、法人直接支配特定的物的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物，既包括汽車(chē)這樣的動(dòng)產(chǎn)，也包括房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)。
新京報：你認為立一部物權法的意義在哪里？
王利明：私有財產(chǎn)權是公民的基本權利，它與生命權、自由權一起被并稱(chēng)為公民的三大基本權利。我國憲法今年已經(jīng)修改，對公民的私有財產(chǎn)權作出了原則性規定。物權法作為規范平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系的民法的一個(gè)重要組成部門(mén)法，對明確產(chǎn)權關(guān)系，保護權利人的財產(chǎn)權益，維護經(jīng)濟社會(huì )秩序有重要作用。
新京報：物權法草案確定了哪些基本原則？
王利明：確定了物權法定原則、物權公示原則等四大基本原則。即物權不能個(gè)人約定，物權的種類(lèi)和內容只能由法律規定；權利人要讓其他義務(wù)人知道自己是權利人就必須要通過(guò)公開(kāi)辦法明示，比如房屋登記制度。
新京報：此次審議，委員們的修改意見(jiàn)集中于何處？
王利明：大體上還是過(guò)去學(xué)界產(chǎn)生過(guò)分歧的一些問(wèn)題，比如物權法的客體是否包括無(wú)體物等。
新京報：你對“物權法草案”的審議通過(guò)有何預期？
王利明：這樣一部重要的法律，全國人大常委會(huì )是非常謹慎的。如果正常的話(huà)，兩個(gè)月后三審通過(guò)的可能性非常大。
物權法草案解讀
解讀1 業(yè)主會(huì )議有權換物業(yè)
草案規定，建筑物區分所有權人會(huì )議可以制定有關(guān)該建筑物及其附屬設施的管理規定，自行管理該建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或者其他管理人管理。
對建筑單位聘請的物業(yè)管理機構，建筑物區分所有權人會(huì )議認為不合適的，有權更換。草案還規定，業(yè)主就高層建筑物內其居室享有所有權，就走廊、電梯等享有共有權。
物業(yè)管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。會(huì )所、車(chē)庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。
解讀2 住宅改商用須業(yè)主同意
草案規定，將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應當經(jīng)全體建筑物區分所有權人同意。
草案規定，建筑物區分所有權人、物業(yè)管理機構不得擅自占用、挖掘建筑區劃內的道路、場(chǎng)地，損害建筑物區分所有權人的共同利益。因維護、修繕等原因確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當經(jīng)建筑物區分所有權人會(huì )議同意。草案規定，建筑物區分所有權人會(huì )議以及建筑物區分所有權人委員會(huì )，對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪音，以及違反規定飼養動(dòng)物等損害他人合法權益的行為，有權要求停止侵害、賠償損失。
解讀3 空調水不得侵害鄰家
很多地方，一些人光顧自己新建樓房，影響到鄰居住房的通風(fēng)采光。今后受影響的鄰居可以通過(guò)物權法來(lái)維權。草案在專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟一章就相鄰關(guān)系進(jìn)行了明確規定。
草案規定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動(dòng)產(chǎn)；安裝空調等設施，不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害。不動(dòng)產(chǎn)權利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設管線(xiàn)以及安裝設備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的正常使用和安全。相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權利人有權要求施工的不動(dòng)產(chǎn)權利人提供相應的擔保。
解讀4 私人投資及收益受保護
私人對其合法取得的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權，國家保護私人儲蓄，國家保護私人投資及其收益。物權法草案對此作出明確規定。
草案規定，國家、集體、個(gè)人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)投入到企業(yè)的，由出資人按照出資額享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理等權利。專(zhuān)家認為，這一條體現出對公民私有財產(chǎn)和國家財產(chǎn)平等享受收益和決策權。
草案還完善保護私人財產(chǎn)權的法律制度。草案規定，私人對其合法取得的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權。國家保護私人財產(chǎn)的繼承權以及其他合法權益。
解讀5 公益學(xué)校醫院不得抵押
學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施等不得設置抵押。物權法草案規定6類(lèi)財產(chǎn)不得抵押。包括土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依照法律規定被查封、扣押、監管的財產(chǎn)；法律規定不得抵押的其他財產(chǎn)。
草案還規定，債權人在借貸、買(mǎi)賣(mài)等活動(dòng)中，為保障實(shí)現其債權需要擔保的，可以依照本法和其他法律規定設定擔保。擔保物權人在債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，有權就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
解讀6 土地承包經(jīng)營(yíng)權可轉包
草案規定，土地承包經(jīng)營(yíng)權人將土地承包經(jīng)營(yíng)權轉包、出租、互換、轉讓等，當事人應當采取書(shū)面形式訂立相應的合同，但合同的期限不得超過(guò)原土地承包經(jīng)營(yíng)權合同剩余的期限。
此外，草案規定，承包期內，發(fā)包人不得收回承包地。承包期內，土地承包經(jīng)營(yíng)權人全家遷入小城鎮落戶(hù)的，應當按照土地承包經(jīng)營(yíng)權人的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權或者允許其依照法律規定進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。承包期內，土地承包經(jīng)營(yíng)權人全家遷入設區的市，轉為非農業(yè)戶(hù)口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。
解讀7 善意占有不擔民事責任
物權法草案規定，占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)而使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔民事責任。
占有是指占有人對動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制與支配，所有權人有權占有，此外屬于草案規定的無(wú)權占有。無(wú)權占有包括善意占有和惡意占有。除有相反證據證明外，推定為善意占有。
草案規定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除占有人因妥善保管該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的費用。占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權利人請求賠償的。
解讀8 拿回失物須支付保管費
草案規定，所有權人、遺失人取遺失物時(shí)，應當向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付遺失物的保管費等必要費用。
還有，我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。草案規定，這種情況下，領(lǐng)取遺失物時(shí)應當按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權人、遺失人等權利人領(lǐng)取遺失物時(shí)未支付保管費等必要費用的，拾得人或有關(guān)部門(mén)有權留置遺失物。不過(guò)草案同樣規定，拾得人拾得遺失物應當返還。
拾得人拾得遺失物，應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人、遺失人等權利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門(mén)。
解讀9 一戶(hù)村民一處宅基地
一戶(hù)村民只能分配一處宅基地。村民占用宅基地面積超過(guò)規定標準的，應當交納宅基地使用費。
草案規定，本集體的村民通過(guò)轉讓取得兩處以上宅基地的，應當交納多占部分的宅基地使用費。本集體以外的人通過(guò)轉讓取得宅基地使用權的，應當交納宅基地使用費。按照規定，宅基地使用權不得抵押。住房抵押時(shí)，在實(shí)現抵押權時(shí)，宅基地使用權一并轉讓。
全國人大法律委員會(huì )副主任委員胡康生介紹說(shuō)，對于宅基地使用權能否流轉專(zhuān)家們有不同意見(jiàn)，尚待進(jìn)一步研究(記者廖衛華 )
來(lái)源：《新京報》
