“天下沒(méi)有白給的餡餅，地上沒(méi)有免費的午餐”。這個(gè)簡(jiǎn)單的道理大家都懂。
但是人們又是幼稚的，因為我們相信這個(gè)世界上有免費的東西，這種信仰是危險的，尤其當我們致力于可持續增長(cháng)時(shí)，我們不能簡(jiǎn)單而幼稚地幻想能夠免費地獲得穩定的經(jīng)濟環(huán)境。
筆者可能是較早提出加息無(wú)益于降低房?jì)r(jià)的人，當時(shí)經(jīng)濟學(xué)家們的普遍觀(guān)點(diǎn)是：“加息能夠增加購房者的貸款成本，打壓他們的購房熱情，最終通過(guò)降低購房需求來(lái)打壓房?jì)r(jià)�！钡湫偷慕�(jīng)濟學(xué)家的論述，因為他們相信“邊際效益和邊際成本相等時(shí)效益最大化的規律”。無(wú)奈這種規律本身是排除了風(fēng)險因素的。經(jīng)濟學(xué)家從來(lái)不考慮風(fēng)險因素，他們的腦海中只有“成本”和“收益”。因此，他們認為：成本上升時(shí)，收益會(huì )下降。幾個(gè)月來(lái)，經(jīng)濟學(xué)家們有關(guān)加息的建議終于得到了央行的響應，中國加息了。
經(jīng)濟學(xué)家們還沒(méi)有來(lái)得及慶祝他們理論的勝利，就先發(fā)現了他們理論的缺陷：房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，反而上漲。在他們百思不得其解的時(shí)候，讓筆者來(lái)談幾點(diǎn)看法吧。
一、加息與房?jì)r(jià)的無(wú)關(guān)性：金融學(xué)不考慮“成本”和“收益”的問(wèn)題，而只考慮“風(fēng)險”和“收益”的問(wèn)題。我們認為金融市場(chǎng)會(huì )自動(dòng)地將各項資產(chǎn)的風(fēng)險和收益進(jìn)行合理的配比，并由此決定了各項資產(chǎn)的融資成本。也就是說(shuō)，如果你有一項收益很高、風(fēng)險很低的資產(chǎn)，你肯定能夠獲得很低的融資成本；如果你有一項收益很低而風(fēng)險很高的項目，你將必須承擔很高的融資成本。因此，融資成本和投資對象的收益是無(wú)關(guān)的。
提高貸款利率只是人為地提高了購房者的融資成本，卻沒(méi)有改變房產(chǎn)本身的預期收益和風(fēng)險。所以，加息不能打壓房?jì)r(jià)。這是加息與房?jì)r(jià)的無(wú)關(guān)性。
二、加息推高房?jì)r(jià)：我們還需要論證加息有助于提高房產(chǎn)價(jià)格才能夠領(lǐng)悟其中的道理。房產(chǎn)其實(shí)是一項期權：持有房產(chǎn)的人，有權每年從自己的房產(chǎn)中以固定的價(jià)格獲得基礎消費的權利。這個(gè)固定的價(jià)格相當于房屋的物業(yè)管理費，這個(gè)基礎消費指的是“居住的便利”。這項權利能夠有效地對沖今后全國物價(jià)上漲的風(fēng)險，因為“居住的便利”是基礎的消費，只要物價(jià)上漲，這項基礎的消費也會(huì )上漲。所以，只要投資人對未來(lái)物價(jià)上漲存在預期，就會(huì )繼續持有或者買(mǎi)入房產(chǎn)，對沖掉未來(lái)通貨膨脹的風(fēng)險。一旦我們將其定義為一項期權，我們就會(huì )發(fā)現：無(wú)風(fēng)險利率越高，期權價(jià)格也就會(huì )越高。所以，加息有助于推高房?jì)r(jià)。
三、過(guò)熱的根源：經(jīng)濟過(guò)熱的根源在于“美元不負責任的貶值和人民幣負責任的穩定”。世界上其他各國貨幣都對美元出現了大幅度的升值，而我國的人民幣則始終保持和美元的穩定。這就造成了所有用人民幣表現的資產(chǎn)被低估了，市場(chǎng)是敏銳的，投資人很快會(huì )捕捉到這個(gè)機會(huì )，通過(guò)立即購入人民幣表現的實(shí)物資產(chǎn)，可以防止手中的人民幣和美元一起貶值，這就是推高房?jì)r(jià)的重要原因。
四、未來(lái)的展望：美國政府剛剛提高了8000億美元的國債最高限額，看來(lái)他們打算進(jìn)一步通過(guò)發(fā)行國債來(lái)彌補巨額財政赤字。美國政府的各級官員都無(wú)一例外地表示：美國支持強勢美元。世界上沒(méi)有免費的午餐，當然也沒(méi)有免費的強勢美元。為了實(shí)現強勢美元的目的，美國政府希望其他國家更多地夠買(mǎi)美國國債，這樣就可以幫助美國“免費”地度過(guò)難關(guān)。格林斯潘甚至在談到強勢美元政策時(shí)，用調侃的口吻說(shuō)道：那些沒(méi)有防范美元下跌風(fēng)險的投資人應該已經(jīng)受到嚴重的懲罰而不再出席記者招待會(huì )了。
而我國加息之后，雖然提高了購買(mǎi)房產(chǎn)的融資成本，卻也降低了房產(chǎn)投資的風(fēng)險，最終推高了房產(chǎn)價(jià)格。(國際金融報 周洛華)
