中新網(wǎng)杭州12月15日電 據21世紀經(jīng)濟報道，今年10月底，杭州商品房均價(jià)為5651元／平方米，而今年上半年均價(jià)為6613.9元／平方米，其間跌幅高達14.6%。1-10月，杭州市商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)只有10.3%，增幅比全國平均水平和上海分別低24.5和27.3個(gè)百分點(diǎn)，比浙江全省投資低26.1個(gè)百分點(diǎn)。
杭州商品房實(shí)際成交量也首次少于批準預售量。1-9月份，杭州市主城區(不包括蕭山、余杭)商品房和住宅實(shí)際預售面積為267.6萬(wàn)平方米和241.6萬(wàn)平方米，同期的批準預售面積則分別為358.56萬(wàn)平方米和291.53萬(wàn)平方米，比實(shí)際銷(xiāo)售面積分別多出90.93萬(wàn)平方米和49.93萬(wàn)平方米。杭州商品房開(kāi)始由熱銷(xiāo)轉為滯銷(xiāo)。
從波峰滑向谷底？
一份杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監測報告1-10月，連日來(lái)在該市各大開(kāi)發(fā)商老總的案頭流傳。也許令他們頗感沮喪的是，杭城一度鬧猛的倒房、炒樓熱潮正在降溫。
今年1-10月，杭州市商品房實(shí)際預售35637套，其中外地人購買(mǎi)4544套。到10月底，商品房均價(jià)為5651元／平方米，今年上半年均價(jià)為6613.9元，跌幅高達14.6%。而2003年末該數據為5605元／平方米。
最近，杭城黃龍區域的“嘉華”、“恒勵”、黃龍飯店、世紀廣場(chǎng)一帶，30多家售樓處冷冷清清，少有人氣。而據一些中介公司透露，去年這個(gè)時(shí)期的二手房成交中投資型房產(chǎn)比例占到30%以上，目前已下降至14%。同時(shí)，許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也相繼放慢拿地、再投資住宅的腳步，土地招拍掛會(huì )上鮮見(jiàn)其身影；不少資金吃緊的房產(chǎn)公司，面臨逐漸增加的拆遷、建設成本，開(kāi)始“下腳發(fā)虛”，紛紛尋求合作伙伴。
“2004年，將是杭州地產(chǎn)市場(chǎng)滑向谷底之年�！闭憬〗y計局的朱卓瑤副處長(cháng)指出，過(guò)去的13年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀態(tài)大致劃分為5個(gè)區域：“1997年浙江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于過(guò)冷區；1996年和1998年處于冷區；處于適度區的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年處于熱區；而1992年、1993年和2001年、2003年均處于過(guò)熱區域�！�
如果此說(shuō)成立，那么，杭州樓市目前正跨過(guò)波峰滑向谷底。
“杭州樓價(jià)是被炒高的”，國家統計局景氣中心土地專(zhuān)家張海旺分析認為：一是高價(jià)位房屋比重過(guò)大，如杭州長(cháng)期以來(lái)新增高檔房屋占據主流，中低檔房屋嚴重缺乏。二是房?jì)r(jià)炒作和投資性需求過(guò)度。據有關(guān)機構在杭州的問(wèn)卷調查顯示，僅有11%的居民購房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。
浙江財經(jīng)大學(xué)的單東教授表示，杭州樓市供需關(guān)系即將出現變化。原因在于，前段時(shí)間集中供房的大潮已經(jīng)過(guò)去；加息等一系列金融新政策的相繼出臺，抬高了房產(chǎn)投資的門(mén)檻；尤其已試運行的杭州“透明售房系統”，也在一定程度上抑制了交易量的虛高現象。
而杭州市在過(guò)去幾年中房?jì)r(jià)猛漲，一定程度上和政府實(shí)行的“非飽和供地”有關(guān)。在地價(jià)上漲到一定程度之后，政府部門(mén)“挖潛”投放土地，2003、2004年計劃一共投放8000畝地，創(chuàng )歷史紀錄。這些土地將在2-3年內轉化為大量的房產(chǎn)，發(fā)揮“加水止沸”的作用。
單東教授認為，隨著(zhù)2005年杭州市計劃再推4500畝住宅用地，以及九堡、下沙、丁橋等地大量經(jīng)濟適用房對住房需求的“釜底抽薪”，杭州樓市將進(jìn)入一個(gè)相對較長(cháng)的冰河期。
崩盤(pán)之憂(yōu)
浙江省社科院高級研究員谷迎春表示，杭州未來(lái)不排除樓盤(pán)放量與跌價(jià)同現的可能性。
他說(shuō)，如果房?jì)r(jià)平盤(pán)或者微跌現象持續一段時(shí)間，交易量將更加萎縮；同時(shí)，大批投資客失去信心，不但不購買(mǎi)反而拋出，而開(kāi)發(fā)商也加緊開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快推出樓盤(pán)脫手，以求規避風(fēng)險。這樣一來(lái)，市場(chǎng)供需比例將更加失衡，房?jì)r(jià)有可能進(jìn)入快速下跌通道。
谷迎春教授預計，最近幾周內將是一個(gè)新樓開(kāi)盤(pán)的小高潮。按照行業(yè)特性，房產(chǎn)銷(xiāo)售與商家的促銷(xiāo)不同，逢年過(guò)節的時(shí)候生意反而清淡，所以很多房產(chǎn)商都想加緊進(jìn)度趕在12月銷(xiāo)售，以期順利進(jìn)行資金結算。
而來(lái)自市場(chǎng)的消息正在印證這種說(shuō)法。例如，美達房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天成北苑預計在12月初開(kāi)盤(pán)，共有130多套房子，價(jià)格約為8000元／平方米，2006上半年交房。位于城西遠郊閑林鎮的盛世家園也可能會(huì )在年底前后銷(xiāo)售，預售價(jià)不到4000元／平方米。城北三墩鎮的天陽(yáng)棕櫚灣和親親家園也將在本月銷(xiāo)售部分房源。而錢(qián)江南岸的賀田尚城在12月推出的量比較多，有近500套。通和置業(yè)也有兩個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出，一個(gè)是城北的都市楓林(公寓)，一個(gè)是濱江的南岸花城(排屋)。
“杭州樓市讓我看不懂�！�2004年5月，地產(chǎn)大腕、北京華遠集團總裁任志強曾經(jīng)直抒胸臆。他表示，杭州的土地供應量已連續5年大幅增長(cháng)，但房屋竣工量卻沒(méi)有增長(cháng)多少，這是極不正常的。據統計，2001年杭州的土地供應總量為1800畝，比上年增長(cháng)21%；2002年為2300畝，增長(cháng)12%。按2-3年的建設周期計，多數地產(chǎn)項目近幾年應集中上市。但2003年該市住宅竣工面積472萬(wàn)平方米，增長(cháng)僅6.9%；房屋銷(xiāo)售面積488萬(wàn)平方米，增長(cháng)僅10%。
頗具諷刺意味的是，自稱(chēng)對杭州并不熟悉的任志強最終被證明是正確的。由于近兩年市區6000多畝住宅土地放量開(kāi)始釋放，今年下半年來(lái)新盤(pán)急劇增多，估計到2005年春節前后的開(kāi)盤(pán)量將非常集中。
“去年的這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)上供不應求，排隊買(mǎi)房現象很普遍。今年以來(lái)由于政策變化比較大，樓市出現了調整，一些公司將加大市場(chǎng)供應量�！焙贾荻汲欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理湯麗君如是說(shuō)。
但買(mǎi)方市場(chǎng)未必會(huì )捧場(chǎng)。今年8月本報記者了解到，杭州市中心的綠城集團“深藍廣潮”、西湖房產(chǎn)“星都嘉苑”、廣廈集團“綠洲之星”、金都華庭朝暉現代城三期等項目均在售或待售。12月4日，本報記者再次電話(huà)回訪(fǎng)這些樓盤(pán)時(shí)，被告知上述各項目均有房可售。
今年7月底，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)虞曉芬教授曾向本報記者表示，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)火爆的“虛擬需求”必須挑破，否則有礙于杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康穩定發(fā)展，還將削弱整個(gè)城市的綜合競爭力。
“硬”擠泡沫
杭州政府再次出擊。
據浙江日報報道，杭州市經(jīng)濟適用房新政實(shí)施細則近日公布，其中一條“硬杠子”就是，申請家庭現有或已有過(guò)住房建筑面積必須小于48平方米。為此，杭州市房改辦開(kāi)始清理此前已批出去的尚未購房的五萬(wàn)戶(hù)申購家庭，并對群眾反映強烈的520戶(hù)申購者進(jìn)行嚴格審查——在最新一次預登記中，這些人被認為不符合條件卻取得了申購資格。
最近，杭州即將推出1452套經(jīng)濟適用房，分別位于城西的“都市水鄉”和城北的“北景園”。預計這些高層和小高層將在2005年2月完工。此舉也是杭州市繼最近暫停征收20%二手房交易契稅之后，為規范樓市而祭出的第二“板斧”。
第三“板斧”力度亦不輕。11月下旬，杭州市國土局宣布，通過(guò)對市區2197宗已供具體項目地塊排查，共清理出閑置地塊72宗，喚醒了2410畝“冬眠地”，其中7宗406畝土地被依法收回。同時(shí)，該局還將用地預審環(huán)節前移至計劃立項，在立項時(shí)便對每個(gè)項目進(jìn)行審查，達不到投資強度、容積率要求的建設項目一律不立項，一律不供地，使有限的土地發(fā)揮最大的效益。
12月3日，該局再次表態(tài)，為完成杭州市政府年初制定的年內供應4500畝宅地的計劃，將于本月突擊“拍”地。其中，分別位于濱江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468畝土地將在本月底正式出讓。上述土地總共可開(kāi)發(fā)超過(guò)445000平米的商品住宅，如果開(kāi)工建設順利的話(huà)，兩年內將上市銷(xiāo)售。
未來(lái)杭州郊區住宅供應量還將持續增大。像銀湖、閑林五常一帶前兩年的協(xié)議出讓土地尚有相當大的數量待開(kāi)發(fā)，僅閑林鎮區范圍內沿02省道便有6000余畝的土地，目前尚有4500畝尚未開(kāi)發(fā)。而九堡、轉塘、下沙年內還將陸續推出住宅用地。
浙江浙商研究會(huì )副會(huì )長(cháng)王曙光表示，防范樓市泡沫是一項復雜的工程，地方政府應有宏觀(guān)戰略。例如，有必要調整現行的房地產(chǎn)稅制，將稅收政策重點(diǎn)轉向使用環(huán)節，增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本，從而打擊囤積炒作行為，抑制被放大的過(guò)度需求。在“去泡沫化”的同時(shí)，通過(guò)增加居民收入、落實(shí)住房補貼、提供稅收優(yōu)惠、發(fā)展住房金融等方式，提高居民的購房能力，從供求兩方面降低房?jì)r(jià)收入比等。
杭州樓市，不在泡沫中破滅，就在泡沫中重生。
