1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前，中國就已經(jīng)有了開(kāi)發(fā)公司，但開(kāi)發(fā)企業(yè)是以國有資本為主的全民所有制企業(yè)。
實(shí)行土地有償出讓制度是中國第一次房?jì)r(jià)高速上漲的原因。
土地出讓制度實(shí)行的同時(shí)放開(kāi)了對各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件，同時(shí)1992年的投資熱高潮對商品房放開(kāi)了政府物價(jià)指令性管理的限制。尤其是對外銷(xiāo)房的價(jià)格放開(kāi)，實(shí)現了房地產(chǎn)商品房?jì)r(jià)格的市場(chǎng)化管理，外銷(xiāo)房與內銷(xiāo)房大大拉開(kāi)了差距并帶動(dòng)了內銷(xiāo)房?jì)r(jià)格的上漲�？梢哉f(shuō)1992年～1993年房?jì)r(jià)高漲的原因主要來(lái)自于土地的有償出讓?zhuān)谕恋氐氖褂蒙显黾恿舜罅康耐恋爻鲎尳鸬瘸杀�。并且土地出讓金的收取是合法的調整了購房者的預期。
第二輪的房?jì)r(jià)上升是在1998年23號文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的。
1992年～1993年房?jì)r(jià)曾經(jīng)高漲的地區在這一段時(shí)間內的第二次上升基本都是一種回歸性上升。雖然有些地區的名義房?jì)r(jià)高過(guò)了1992年～1993年的標準，但實(shí)際房?jì)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。因為2000年之后面向個(gè)人消費而提供的住房，不管是在其建筑外形和設計上都大大進(jìn)步了，同時(shí)在材料的使用、裝修的標準上幾乎各個(gè)方面都大大提高了科技、環(huán)保、節能、綠化等含量。大多數還提供了會(huì )所等相關(guān)配套設施，已與幾年前的標準不可同論了。
第三輪房?jì)r(jià)高漲的原因，應該歸于土地出讓制度政策的變化。
2002年7月1日開(kāi)始實(shí)行地土地招拍掛在原本平穩增長(cháng)的房?jì)r(jià)下燒了一把急火，無(wú)意中起到了催升房?jì)r(jià)的助力作用。
首先，土地的強制性招拍掛讓各級政府可以在土地出讓金的收益之外，合理合法地成為收取土地低進(jìn)高出差價(jià)者。這種財力助推了政府基礎建設和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng )造了大量的強制性消費需求。
其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開(kāi)發(fā)商的利潤空間，并且在市場(chǎng)中創(chuàng )造了一個(gè)高房?jì)r(jià)的預期，讓原本協(xié)議出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設計高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的預期。
第三，當土地的公開(kāi)競拍價(jià)格大幅提高時(shí)，給消費者的信息是土地供給的減少和土地價(jià)格的提高，自然加速了即期購房的欲望。普通的消費者會(huì )認為新競拍的高成本土地一定會(huì )提供更高價(jià)位的產(chǎn)品。早買(mǎi)比晚買(mǎi)會(huì )更合適。
第四，在地價(jià)和房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)程中，一定會(huì )有大量的非自住需求者參與到購房、炒房、租房的行列之中。當中國除了有一個(gè)讓人們頭疼的股市之外沒(méi)有其它任何投資渠道的金融市場(chǎng)時(shí)，商品房投資則成為比利息收入高而相對風(fēng)險小、不用過(guò)多專(zhuān)業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。尤其是中國剛剛開(kāi)始發(fā)展的地產(chǎn)市場(chǎng)中，有巨大的直接消費需求做堅實(shí)的后盾，自然房地產(chǎn)的散房投資就成為一種最佳的選擇。當這種力量每年以3%～5%的比例增長(cháng)并涌入市場(chǎng)時(shí)，自然會(huì )加劇市場(chǎng)中的需求。
第五，銀行按揭早在第二波房?jì)r(jià)上漲中就開(kāi)始發(fā)揮巨大作用。中國城鎮居民多數尚必須依靠按揭才能解決住房消費問(wèn)題，當這種用今后的預期收益來(lái)改變今天生活質(zhì)量的觀(guān)念打破了中國人傳統的先積累后消費的保守意識時(shí)，按揭使更多被強制拆遷的居民、收入水平尚不足以一次性購房的居民和大量的投資人有了購房的條件，并加速了購房的行動(dòng)。
多種因素的組合使現在的房?jì)r(jià)在短期內形成強大的購買(mǎi)支撐，供不應求則是重要的原因。全國一季度房?jì)r(jià)同比上升了6.7%，住宅增長(cháng)了6.5%，扣除去年全年綜合增長(cháng)3.8%的因素，其同比增長(cháng)約為2.9%，這樣的平均增長(cháng)水平低于一季度人均可支配收入增長(cháng)的增幅是可以被承受和消化的。
當國家的管理者對投資增長(cháng)的過(guò)速和房?jì)r(jià)在局部地區增長(cháng)的過(guò)速表示擔憂(yōu)，并已采取了各種措施實(shí)行宏觀(guān)調控時(shí)，應首先分析房?jì)r(jià)增長(cháng)的因素�？梢哉f(shuō)三次房?jì)r(jià)的高速增長(cháng)，主要的動(dòng)因都與國家的政策變化相關(guān)，也應看到政策變化的必然波動(dòng)是要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化的，尤其是房地產(chǎn)的政策調整均有一個(gè)傳導過(guò)程的滯后期。不要指望今天的政策調整會(huì )在今天就發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的反應速度遠遠低于股市和建材價(jià)格的反應速度。
(稿件來(lái)源：人民日報海外版，作者：任志強，華遠集團總裁)
