去年第四季度全國房?jì)r(jià)繼續快速上漲，全國35個(gè)大中城市同比上漲10.8%，比去年三季度上漲2.2%；同時(shí)土地交易價(jià)格同比上漲10.0%，環(huán)比上漲1.8%�？梢哉f(shuō)，去年房?jì)r(jià)直接上漲的帶動(dòng)作用以及土地價(jià)格上漲的潛在推動(dòng)作用，在現實(shí)中對今年房?jì)r(jià)走勢以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩發(fā)展的目標形成了一股不小的壓力。
盡管商品房?jì)r(jià)格的過(guò)快增長(cháng)引起社會(huì )各方面的極大關(guān)注，其持續性的高位運行也被認為會(huì )有可能是影響房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟平衡發(fā)展的突出矛盾和問(wèn)題。但在宏觀(guān)調控政策對房市供給趨緊影響和客觀(guān)需求依然堅挺，以及金融政策平抑不合理需求這幾個(gè)因素的互相作用下，中國經(jīng)濟景氣監測中心張海旺和席念霞在其《今年商品房?jì)r(jià)格預期增速減緩但仍在較高位運行》報告中，分析認為2005年的房?jì)r(jià)依然將高位運行，但平緩趨勢已然來(lái)臨�！ �
房?jì)r(jià)持續居高
該份報告認為，此番宏觀(guān)調控政策有兩個(gè)落腳點(diǎn)，一是土地管理加嚴，二是銀行信貸趨緊。雖然土地政策與金融政策的取向相似，但兩者對商品房?jì)r(jià)格的影響和作用不同。土地政策的繼續趨緊，對商品房?jì)r(jià)格具有一定的刺激作用。
當前的土地政策從兩個(gè)方面增加了土地供給的緊張，并提升了土地價(jià)格。一是以經(jīng)營(yíng)性用地統一實(shí)行以招拍掛等方式代替了原來(lái)公開(kāi)交易和協(xié)議交易甚至暗箱操作等混合供地的方式。這既提高征用土地費用標準，推動(dòng)了土地市場(chǎng)深化發(fā)展，又遏制了房地產(chǎn)等用地擴張勢頭和土地交易環(huán)節的價(jià)格泡沫因素，還改變了土地價(jià)格過(guò)低和扭曲交易現象的改變。2004年3季度，全國土地交易價(jià)格增長(cháng)11.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高2.8和4.1、0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中居民住宅用地交易價(jià)格增長(cháng)13.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高0.5、4.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)。4季度，土地交易價(jià)格同比上漲10.0%，比3季度上漲1.8%。二是國務(wù)院及有關(guān)部門(mén)對于一些低于國家標準甚至是違法違規出讓的土地進(jìn)行了幾輪嚴格的治理整頓，如暫停半年農用地轉用審批，對開(kāi)發(fā)區進(jìn)行全面審查，對土地審批規劃采取了愈來(lái)愈嚴格的制度，實(shí)際上就形成了建設用地供給的趨緊，并直接推動(dòng)了土地價(jià)格的上揚，而土地價(jià)格上揚又有力地拉動(dòng)商品房?jì)r(jià)格上升，例如去年1、2、3、4季度居民住宅用地交易價(jià)格增長(cháng)，比住宅價(jià)格分別高1.1、2.1、5.0和0.4個(gè)百分點(diǎn)。特別是3季度，在房?jì)r(jià)達到和超過(guò)兩位數的9個(gè)城市中，上海、天津和沈陽(yáng)的土地交易價(jià)格增長(cháng)較高，分別為14.9%、12.6%和16.5%，等同或接近于它們的房屋價(jià)格，因此看地價(jià)對房?jì)r(jià)的推動(dòng)作用明顯。
盡管暫停農用地審批期限已經(jīng)結束，但土地政策的趨緊態(tài)勢并沒(méi)有扭轉。報告認為，2005年，土地政策將從以下幾方面繼續從緊從嚴。首先，通過(guò)切實(shí)保護基本農田措施，以及加強土地規劃管理、用途管制和用地計劃，控制和引導土地和耕地占用的總量、速度和結構；其次，通過(guò)提高國家征用土地費用標準，特別是土地招拍掛方式和具體操作規范的完善，以及市場(chǎng)化手段的發(fā)揮，推動(dòng)土地價(jià)值的實(shí)現。在實(shí)際中，建設用地市場(chǎng)化加強的取向，也會(huì )從總體上在一定程度拉動(dòng)商品房?jì)r(jià)格的上升；再次，通過(guò)強化省以下土地管理體制改革，進(jìn)一步遏制部分地方政府低價(jià)、超低價(jià)甚至零價(jià)位出讓土地的現象；最后，通過(guò)經(jīng)常性治理整頓，打擊非法圈占和倒賣(mài)土地行為，全面規范土地市場(chǎng)。
在土地管理趨嚴導致房市供給緊縮的同時(shí)，房地產(chǎn)需求和現實(shí)消費潛力仍然呈現堅挺態(tài)勢。我國經(jīng)濟快速穩定發(fā)展，將全面加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)人民收入水平的提升和住宅消費的升級，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在相當長(cháng)的時(shí)期內保持堅挺態(tài)勢，房?jì)r(jià)居高難下。報告分析，2004年1-3季度，城鎮居民家庭人均可支配收入增長(cháng)11.4%，同比增長(cháng)1.8個(gè)百分點(diǎn)，這將為下一年度房市消費打下良好的伏筆。而2005年我國會(huì )進(jìn)一步加快城鎮化進(jìn)程和結構調整，大力提升城鎮居民的收入水平，繼續鼓勵消費，進(jìn)一步促進(jìn)城鎮購房能力的提高。這些因素都支持了房屋需求的穩定增長(cháng)。此外，在上述城市化加速和城鄉居民收入提高的基礎上，居民消費預期在繼續適度降溫并對房?jì)r(jià)泡沫發(fā)揮擠出效應的同時(shí)，仍將相對穩定。這也是商品房?jì)r(jià)格增長(cháng)仍在高位運行的重要因素。
增幅基本趨緩
在行業(yè)人士對房?jì)r(jià)居高不下表示憂(yōu)心的同時(shí)，張海旺和席念霞則在報告中指出，2005年金融政策的基本取向仍將是適度從緊，與土地從緊的作用相應的是，金融政策對商品房?jì)r(jià)格增長(cháng)是繼續發(fā)揮抑制效應，將使房?jì)r(jià)呈現穩定狀態(tài)。
當前央行提高房地產(chǎn)貸款利率和準備金比例，雖然重點(diǎn)是控制固定資產(chǎn)投資的過(guò)度擴張，但其在現實(shí)中減少房地產(chǎn)資金供給總量和加大房地產(chǎn)貸款成本，大大削弱了商品房?jì)r(jià)格增長(cháng)貸款方面的支撐因素。而2005年繼續對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行較高的金融市場(chǎng)準入門(mén)檻，有助于防止商品房?jì)r(jià)格依賴(lài)銀行貸款性質(zhì)的再度膨脹。
央行嚴格房地產(chǎn)信貸特別是加息后，雖然商品房?jì)r(jià)格繼續上升，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的迅速下降，間接反映購房定金及預收款的快速增加，特別是集中體現供需變化的商品房空置面積增長(cháng)幅度的持續下跌，表明此輪房地產(chǎn)熱的支撐因素已主要由國內貸款轉為需求增長(cháng)上。
而在需求方面，依然保持旺盛的態(tài)勢中理性因素卻不斷加強，有利于房?jì)r(jià)的逐步平穩。與其他因素相比，需求膨脹及預期高企對房?jì)r(jià)的拉動(dòng)作用更為突出，但隨著(zhù)市場(chǎng)不斷規范，消費者的消費心理也日益成熟，消費行為也更加科學(xué)和切合實(shí)際。特別是進(jìn)入利息上升周期后，投資型購房者的需求受到影響最大，倘若利率進(jìn)一步提高則消費型購房者的需求也會(huì )受到一定影響。而投機性購房風(fēng)險和貸款購房引起的家庭債務(wù)風(fēng)險等，更會(huì )使得消費者入市謹慎，對房?jì)r(jià)的預期將趨于理性，從而減弱商品房的需求及其預期對房?jì)r(jià)的推動(dòng)因素。目前，商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)雖然仍高于商品房竣工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，但它們本身已開(kāi)始呈現出下降趨勢，房?jì)r(jià)也不同程度出現增速減慢的跡象。有資料顯示，2004年整體商品房?jì)r(jià)格增速大體呈波動(dòng)緩降狀態(tài)。1季度為7.6%；2季度為9.7%，增幅比1季度高2.1個(gè)百分點(diǎn)；3季度為8.5%，增幅比2季度回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月為12.5%，增幅雖然比1-10月高0.8個(gè)百分點(diǎn)，但不僅比1-7月、1-8月和1-9月分別低0.4、1.0和0.5個(gè)百分點(diǎn)，而且較1-5月與1-4月之間的升幅，1-11月與1-10月之間低3.1個(gè)百分點(diǎn)。
從商品房供給結構看，建設部在2005年工作計劃中明確控制拆遷規模，并將“加大中低價(jià)普通商品住房供應，加強經(jīng)濟適用住房和城鎮廉租住房制度建設，限制非住宅和高檔及大戶(hù)型住房建設”作為工作重點(diǎn)。而2005年各地對中低收入商品房投入力度的加大及二手房交易比例的增多將是穩定平均房?jì)r(jià)的因素。如上海確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控三原則，“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，將加大配套商品住房建設力度，擴大普通商品住房供應量，努力實(shí)現供求總量基本平衡、供應結構不斷優(yōu)化。在北京，經(jīng)濟適用房的較快增長(cháng)，對于抑制商品房?jì)r(jià)格的更快上漲起到了重要作用。在南京，去年二手房成交放量之后，有專(zhuān)家認為，去年快速上漲的房?jì)r(jià)今年將出現小幅波動(dòng)。
(稿件來(lái)源：《財經(jīng)時(shí)報》，作者：畢曉娜)
