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歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開(kāi)始了自1998年來(lái)勢頭最為迅猛的下挫和調整，而且這個(gè)調整期可能會(huì )比人們預料的要長(cháng)。
如果把抑制房?jì)r(jià)的種種努力看作一場(chǎng)戰爭，則其間攻防態(tài)勢的轉換、各利益主體間的進(jìn)退特別耐人尋味。而這其中中央與地方政府房產(chǎn)新政的交替性推出，以及穿插其間的中央調研的展開(kāi)、地方姿態(tài)的展現、各種詮釋與解讀的互動(dòng)，尤具指標意義。
圍繞上海房?jì)r(jià)的戰爭暫時(shí)告一段落，而造成上海房?jì)r(jià)飆升的體制性因素的解決則剛剛起步：中央各部門(mén)間政策的協(xié)調，中央與地方財權、事權的劃分，行政手段與市場(chǎng)手段主輔地位的轉化等等，都需要長(cháng)期的努力才能捋順。而這些問(wèn)題的解決與否，將決定地產(chǎn)市場(chǎng)的上海故事會(huì )否再次上演。
上海樓市：新政下的頹勢
歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開(kāi)始了自1998年來(lái)勢頭最為迅猛的下挫和調整。而且這一調整期可能會(huì )延續一至兩年，而非5個(gè)月到半年
“要么6月1日前賣(mài)出，我愿意‘割肉’，要么6月1日后出貨，什么都免談�！�5月中旬，上海市面上各類(lèi)房產(chǎn)中介都開(kāi)始紛紛收到房東們的“臨危委托”。
類(lèi)似的“房東式”話(huà)語(yǔ)頗耐人尋味：一方面是急于出售的焦躁，一方面是對于后市依然“堅挺”的信心。
這是上海二手樓市對5月11日由中央七部委(建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監會(huì ))聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)的一個(gè)回應。所謂6月1日的時(shí)限，正是出自《意見(jiàn)》中的規定：“2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅�！�
上海的房東們前所未有的焦慮表明頹勢似乎難以挽回，“上海房地產(chǎn)開(kāi)始了自1998年來(lái)勢頭最為迅猛的下挫和調整�！币晃簧虾Ｊ姓仄笡Q策咨詢(xún)專(zhuān)家對本刊說(shuō)。事實(shí)上這也是本刊接觸到的上海地產(chǎn)商、中介、購房者及學(xué)者們的共識。
“心理反轉點(diǎn)”出現
從4月到5月，上海的樓市出現了微妙的“心理反轉點(diǎn)”。
今年3月、4月，即上海出臺多項政策(包括征收營(yíng)業(yè)稅、期房限轉)、央行加息之后，上海的樓市進(jìn)入了僵持狀態(tài)。就是說(shuō)，樓市中的上家和下家開(kāi)始博弈：上家不肯降價(jià)，下家不肯掏錢(qián)。
這背后是兩種完全不同的政策解讀：開(kāi)發(fā)商和投資者們普遍認為政府政策主要是為了調控房?jì)r(jià)的增速，打擊投機者的短期行為；而購房者卻認為，政府政策直指虛高房?jì)r(jià)，價(jià)格不降調控不止。當時(shí)上海市政府一方面推出了“兩個(gè)1000萬(wàn)”的安居房，以平抑房?jì)r(jià)；另一方面，又宣稱(chēng)要將房?jì)r(jià)的增速控制在10%以?xún)取?/p>
在此背景下，“業(yè)內大多都認為今年4月樓市會(huì )重復去年4月的走勢�！鄙虾：缈趨^一家開(kāi)發(fā)商對本刊說(shuō)。去年4月，上海市政府也出臺了“期房限轉”的政策，當時(shí)中央宏觀(guān)調控還有針對房地產(chǎn)的系列政策，但不出3個(gè)月，上海樓市稍事調整就得以再次狂飆突進(jìn)。
與開(kāi)發(fā)商的樂(lè )觀(guān)情緒不同，今年4月市場(chǎng)的預期已開(kāi)始悄然分化�！捌鋵�(shí)4月時(shí)，購房者的預期已經(jīng)開(kāi)始明顯分化了，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有感覺(jué)到�！敝蟹恐笖迪到y(華東)副主任陳晟對本刊說(shuō)。陳曾提醒開(kāi)發(fā)商注意這一點(diǎn)，“但他們大都仍很樂(lè )觀(guān)”。
如陳所言，整個(gè)4月上海樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始分化和調整。盡管中心地區成交價(jià)格還在上漲，但整體價(jià)格已出現松動(dòng)，二手房成交價(jià)格整體微幅下挫。部分區域中高檔二手房均價(jià)有所回落，例如中遠兩灣城4月1日前房?jì)r(jià)基本在15500至16000元/平米之間，4月末回落至15000元/平米。
此外，二手房成交量出現明顯萎縮，市場(chǎng)呈現量跌價(jià)平的局面。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德對本刊介紹：“4月上海整體成交量跌了60%左右，市場(chǎng)各方都還在觀(guān)望市場(chǎng)的變化�！�
這種狀態(tài)在5月初的“假日樓市”表現得淋漓盡致。上海展覽中心為期4天的“假日樓市”展廳里明顯人氣不足，許多參展商表示，相對以前樓市紅火時(shí)期，本次房展會(huì )令人失望。部分二手房大幅跌價(jià)，新樓盤(pán)光顧者寥寥。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀人透露，展會(huì )4天中，已有不少房源或明或暗地降低了價(jià)格。上海靜安區和長(cháng)寧區的幾處房源的掛牌價(jià)也出現了10萬(wàn)元到20多萬(wàn)元不等的降價(jià)。但當時(shí)降價(jià)幅度較大的房子，其房主多有急于脫手的原因，并非普遍現象。
不小的降幅也凸顯出賣(mài)方市場(chǎng)開(kāi)始向買(mǎi)方市場(chǎng)轉化的跡象。這種狀態(tài)延續到5月11日，由中央七部委聯(lián)合提出的《意見(jiàn)》直接引發(fā)了樓市的“心理反轉點(diǎn)”。
盡管在土地政策方面，《意見(jiàn)》并沒(méi)有更嚴厲的新措施，但未來(lái)對政策的執行力度顯然會(huì )不斷加強。而《意見(jiàn)》最核心的政策要點(diǎn)是遏制投機炒作行為，對兩年內的二手房交易全額征收營(yíng)業(yè)稅，將大大提高目前房地產(chǎn)投資、投機風(fēng)險。
這些被上海的市場(chǎng)人士廣泛理解為充分表明了中央調控房?jì)r(jià)的決心�！罢{整房?jì)r(jià)變成了一個(gè)政治任務(wù)，地方政府將必須有所作為�！崩铄\德對本刊說(shuō)。至此，房地產(chǎn)業(yè)中的賣(mài)方信心開(kāi)始徹底動(dòng)搖。這種動(dòng)搖最初是從二手房市場(chǎng)體現出來(lái)的。
二手房：買(mǎi)方市場(chǎng)確立
上海二手房交易萎縮始自于上海3月份推出的相關(guān)財稅政策，其中規定個(gè)人購買(mǎi)上海行政區域范圍內的普通住房，居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
而《意見(jiàn)》則更為嚴厲，“自2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅�！币陨虾Ｒ惶�60萬(wàn)的房子為例，一年內轉讓100萬(wàn)賣(mài)出，只需要征收2萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅，但如果按照《意見(jiàn)》則需要5萬(wàn)。
5月中旬，上海地產(chǎn)中介的幾位老板和銷(xiāo)售總監在新天地的一家酒吧里對本刊抱怨世事艱難：4月份上海二手房市場(chǎng)的掛牌量已經(jīng)比3月驟增五成，《意見(jiàn)》出臺后的5月，掛牌量又增兩成左右，同時(shí)，成交量卻萎縮六成左右，“零成交”已經(jīng)成為不得不面對的現實(shí)。
在這種情況下，上海多達14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免，一些大的中介已經(jīng)準備減少店面，而一些小的中介干脆選擇關(guān)張大吉。
為了“過(guò)冬”，一些中介公司打出橫幅，“對自住型買(mǎi)房者贈送3000元的套餐服務(wù)”。其中包括，搬家服務(wù)、裝修服務(wù)、家居服務(wù)等。不過(guò)中介公司自己也說(shuō)，這種策略也只是能夠增加一點(diǎn)“人氣”而已。
面對“慘淡”樓市，房東陣營(yíng)也開(kāi)始迅速分化。一類(lèi)人實(shí)力較強，資金承受力較大，他們選擇撐下去，其中一些甚至打算等兩年；而另一種人考慮到未來(lái)房?jì)r(jià)調整幅度和自身實(shí)力，準備與時(shí)間賽跑，最好在6月1號前拋出。
根據李錦德的估計，這兩類(lèi)人在房東中各占一半。但在一些投機較多的區域，如浦東的東城板塊，選擇拋出的房東可能占到7成左右。正因此拋盤(pán)量才會(huì )如此激增。
二手房供求比例的急劇變化最終帶來(lái)了買(mǎi)方市場(chǎng)的確立。本刊接觸的多家中介顯示，由于選擇空間加大，買(mǎi)方不再像以前一樣急于拿到一個(gè)“優(yōu)惠價(jià)”，而是追求反復的變動(dòng)的“心理價(jià)位”，當房東降價(jià)后，買(mǎi)家往往要求每平方米再降幾百元，甚至如此反復多次。
在此情況下，二手房的價(jià)格開(kāi)始持續走跌。上海美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理方萬(wàn)昌介紹說(shuō)，根據他們的調查，繼3月初以后上海二手房房?jì)r(jià)至今累計下降至少10%。而李錦德也認為，5月的頭三個(gè)星期，二手房成交價(jià)格已經(jīng)下調了10%。此前4月已經(jīng)下降了5%，個(gè)別“虛高”者掉下幅度達20%～30%不等。以世貿濱江的二手房為例，1月份成交價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米，但到5月，有人以2.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出手一套房子。
盡管二手房的降價(jià)幅度普遍達到10%左右，但購房者還是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。比較普遍的看法認為，相比原本漫天要價(jià)式的“虛高”，現在的降幅還遠遠不夠。此前上海中心城區樓市價(jià)格成倍的上漲，因此即便是成交價(jià)下跌20%，也還比漲價(jià)前高很多。
由于成交量銳減，一些房東已經(jīng)改變策略，轉為中長(cháng)線(xiàn)投資。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿發(fā)現，5月11日的新政策出來(lái)以后，他們的客戶(hù)調查數據顯示：除急需資金周轉的3成客戶(hù)選擇繼續拋售外，約有7成客戶(hù)明確表示，考慮由售轉租，或是邊租邊售，以此捱過(guò)這個(gè)市場(chǎng)趨冷的夏天。
新盤(pán)還能撐多久？
比之于2005年初金外灘花園等樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前10天數千人搶購的場(chǎng)面，4月份以來(lái)，上海新盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度較之以往大幅降低，搶購場(chǎng)面難以再現。許多新盤(pán)的銷(xiāo)售陷于停滯。
美國第一太平洋戴維斯上海辦事處市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負責人譚文紅對本刊回憶，2004年上海一手房住宅市場(chǎng)日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量則在500～700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個(gè)星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數僅136套，占可售新房0.1%。
眼下，新盤(pán)日均銷(xiāo)售一套已堪稱(chēng)佳績(jì)。5月中旬，位于徐匯區的名盤(pán)“海上名門(mén)三期”以每日平均銷(xiāo)售1套的業(yè)績(jì)，獲得了徐匯區銷(xiāo)售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨這種“佳績(jì)”在以前是不可想象的。
但大部分的新盤(pán)價(jià)格基本保持穩定。在上海12個(gè)城區，新盤(pán)4月份價(jià)格比上月下跌0.73%。譚文紅介紹，整體看，今年1季度商品住宅均價(jià)為8921元/平方米，較去年下半年的7903元/平方米上漲12.8%，部分市中心樓盤(pán)的漲幅甚至超過(guò)50%。
根據上海房地產(chǎn)交易中心一位人士對本刊的說(shuō)法，小開(kāi)發(fā)商有些松動(dòng)了，但是大的開(kāi)發(fā)商“還在等等看”。整個(gè)新盤(pán)市場(chǎng)并沒(méi)有出現大量拋盤(pán)的情況。
由于目前市場(chǎng)交易冷清，一些資金實(shí)力較弱，急于回籠現金的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)如坐針氈，他們的樓價(jià)開(kāi)始有所松動(dòng)。不過(guò)，從價(jià)格看，其調整幅度也不過(guò)千元左右。
根據本刊接觸到的一位具政府背景的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，該企業(yè)還能撐一年，他相信政府調控房地產(chǎn)是“淘盡黃沙始見(jiàn)金”，現在開(kāi)發(fā)商比的是實(shí)力和耐力。
上海本地一家地產(chǎn)咨詢(xún)機構負責人對本刊回憶說(shuō)：“上周(5月14日至5月20日)開(kāi)發(fā)商們吃過(guò)飯了，大家都表示不降價(jià)，都要挺著(zhù)。圈子里就這么定了�！笔袌�(chǎng)人士也普遍認為，一手房的房?jì)r(jià)暫時(shí)還會(huì )被地產(chǎn)商們撐著(zhù)。然而，房地產(chǎn)是較為市場(chǎng)化的行業(yè)，很難成立一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟，“房產(chǎn)市場(chǎng)到最后還是要靠自己，新盤(pán)有沒(méi)有開(kāi)，以前的樓盤(pán)賣(mài)了多少，有沒(méi)有足夠資金可以支撐，情況出現了很大的不確定性。誰(shuí)也不知道年底情況會(huì )怎樣�！钡谝恢袊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)集團高級經(jīng)理鮑滋元說(shuō)。
那么，實(shí)力強勁的開(kāi)發(fā)商究竟還能撐多久呢？“根據我們對開(kāi)發(fā)商的延期成本和承受力的考察，估計最多就是一年�！鄙虾Ｉ赉y萬(wàn)國證券研究所有限公司分析師劉浩對本刊說(shuō)。
這并非所有開(kāi)發(fā)商的時(shí)間表。許多開(kāi)發(fā)商由于擔心短期賣(mài)不出好價(jià)格，因此將樓盤(pán)以租代賣(mài)，“這主要是一些高檔公寓和別墅。一些樓盤(pán)還出現了帶租約出售�，F在這樣做的樓盤(pán)越來(lái)越多，這是策略調整�！鄙虾；膷u房地產(chǎn)工作室有限公司市場(chǎng)研究中心主任馮偉說(shuō)。
可以做為佐證的是，仲量聯(lián)行對本刊提供的研究報告顯示：今年第一季度，“高級”和“豪華”住宅租賃需求強勁，季內“豪華”住宅物業(yè)租金上漲1.7%。當中以萬(wàn)豪行政公寓最為矚目，盡管新租約租金上漲15%至25%，但空置率依然低于3%。
但其他普通住宅開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么幸運了。根據上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市監測系統顯示：開(kāi)發(fā)商在5月14日～5月20日一周已經(jīng)開(kāi)始試探性的加快了推盤(pán)步伐，新開(kāi)樓盤(pán)共計39個(gè)，推出房源6620套，面積70萬(wàn)平方米。而此前一周，新開(kāi)盤(pán)僅24個(gè)，推出房源3149套，面積約為37萬(wàn)平方米。
“銷(xiāo)售放緩已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商的資金鏈帶來(lái)一定壓力，為緩解這一壓力，試探性推盤(pán)會(huì )繼續上升�！鄙虾Ｊ薪�(jīng)濟研究中心秘書(shū)長(cháng)肖元真說(shuō)。盡管開(kāi)發(fā)商不會(huì )采取公開(kāi)降價(jià)的方式，但他們開(kāi)始采用一些間接方式，如免去10年物業(yè)費、送家電和裝潢等。
“硬著(zhù)陸”會(huì )來(lái)臨嗎？
在經(jīng)歷了3、4、5連續三個(gè)月的房產(chǎn)新政之后，目前上海樓市一種流行的看法是，“硬著(zhù)陸”即將來(lái)臨，《意見(jiàn)》可能是壓死駱駝的最后一根稻草。以前這種說(shuō)法主要存在于學(xué)者和研究機構之中，但現在一些開(kāi)發(fā)商和大部分中介也都開(kāi)始心里沒(méi)底了�！拔覀冊诟_(kāi)發(fā)商討論，上海政府原本希望將房?jì)r(jià)漲幅控制在10%之內的目標會(huì )不會(huì )演變成房?jì)r(jià)大幅下跌�！标愱烧f(shuō)。本刊接觸到的大部分上海開(kāi)發(fā)商、中介及政府智囊的看法是：新八條可能調控“過(guò)頭”，“4月份的成交量已經(jīng)下了那么多，房?jì)r(jià)也開(kāi)始回落，這說(shuō)明3、4月份的政策可能剛剛好。這時(shí)又出一個(gè)《意見(jiàn)》，是否太過(guò)嚴厲了？”
但仲量聯(lián)行中國區董事陳立明對本刊說(shuō)：“在中國，如果政策不過(guò)于嚴厲，是很難見(jiàn)效果的，甚至矯枉過(guò)正才能達到目的�！痹蚝芎�(jiǎn)單，以往的經(jīng)驗表明，政策執行起來(lái)會(huì )打折扣，因此嚴厲的政策對于中國國情而言似乎并不為過(guò)。
事實(shí)上，這同時(shí)又是一個(gè)很微妙的調控。香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青曾經(jīng)如此來(lái)形容房?jì)r(jià)調控：“好像開(kāi)一部老爺車(chē)，這個(gè)舊車(chē)打油門(mén)油還不到，車(chē)子還不快，所以油門(mén)就打多一點(diǎn)，油到了車(chē)就一下子沖向前了，你覺(jué)得害怕了就用剎車(chē)，一下子剎重了它又熄火了�！�
房?jì)r(jià)的走勢到底將會(huì )怎樣?
各方折衷的判斷是第4季度見(jiàn)分曉。根據陳晟的判斷，目前上海仍有大量的剛性購房需求者，從他們的心理預期和實(shí)際承受力來(lái)判斷，其所能忍受的觀(guān)望期是5個(gè)月左右。地產(chǎn)界很多人士也將10月份看作政策效果最終顯現之時(shí)。
據劉浩分析，到時(shí)房?jì)r(jià)將下跌20%～30%。但如果超過(guò)30%，就會(huì )出現金融風(fēng)險�！澳壳按蟛糠址孔佣际�70%的貸款，如果房?jì)r(jià)跌破30%，那就意味著(zhù)‘負資產(chǎn)’出現，銀行風(fēng)險就會(huì )凸現�！崩铄\德說(shuō)，因此他估計，政府并不希望讓房?jì)r(jià)跌破30%。
樂(lè )觀(guān)的看法認為，當房?jì)r(jià)在第四季度平均跌破20%時(shí)，自住者會(huì )主動(dòng)接盤(pán)，因為上海房地產(chǎn)的基本面并無(wú)根本性的改變。
但這種判斷可能忽略了一個(gè)變量，就是《意見(jiàn)》中土地政策的執行力度，即“超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年尚未開(kāi)發(fā)的土地，征收土地閑置費；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權�！�
事實(shí)上，目前各大開(kāi)發(fā)企業(yè)都在搞各自的土地儲備、土地“銀行”。如果這一條能有效執行的話(huà)，對上海房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生深遠的影響。據本刊了解，以前開(kāi)發(fā)商往往先挖個(gè)坑，佯裝已經(jīng)開(kāi)工。但這次國土資源部如果出臺工程進(jìn)度方面的規定，則可以杜絕這方面的“手腳”。
這樣一來(lái)，新的樓盤(pán)供應量將在未來(lái)一二年大幅增加，因此，目前這個(gè)調整期會(huì )延續一至兩年，而非5個(gè)月到半年。到時(shí)，“虛高的樓價(jià)將被拉回理性，投機者也會(huì )變成真正的投資者�！标惲⒚髡f(shuō)。
(文章來(lái)源：《中國新聞周刊》 作者：王晨波)
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