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地產(chǎn)新政前泡沫的大小，金融政策是否有實(shí)質(zhì)性的跟進(jìn)，以及中央地方利益協(xié)調的程度，將從各個(gè)層面決定地產(chǎn)的走勢
2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，通知要求控制房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，即現在媒體通稱(chēng)的“老國八條”。4月28日，國務(wù)院又出臺了“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施”，即“新國八條”。
5月13日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，共8條意見(jiàn)。
連著(zhù)三個(gè)月出臺三個(gè)“八條”，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控到達高峰。這些政策的出臺，直接作用到去年此時(shí)還在如火如荼節節高升的上海房市�！皰伿邸�、“低迷”等在一年前還無(wú)法想象的字眼現在頻頻被用來(lái)形容上海房市了。
觀(guān)望。無(wú)論是資產(chǎn)百萬(wàn)、千萬(wàn)的炒房者還是現階段擁有強烈購房欲望的買(mǎi)房者，還是房地產(chǎn)開(kāi)放商，都在觀(guān)望中。
上海房?jì)r(jià)會(huì )像購房者期望的那樣被抑止增長(cháng)，甚至降低，還是會(huì )像房地產(chǎn)開(kāi)放商期望的那樣盤(pán)整后繼續上升呢？全國房市又將如何呢？
升或者降取決于泡沫有多大
建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長(cháng)趙路興對上海房市一點(diǎn)都不陌生，那是他們調研的重點(diǎn)，每個(gè)季度以至每個(gè)月，他們都會(huì )去上海，和政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房者等舉行會(huì )談。就在2005年3月，他們還遞交了一份調研報告。
在他看來(lái)，上海房市增長(cháng)速度目前會(huì )得到抑止，但市場(chǎng)在停滯兩個(gè)月后，仍會(huì )呈穩步上升趨勢。據他分析，上海有效需求仍很大，如上海周邊地區如溫州、杭州、寧波等地的購房需求，還有海外機構人員以及上海本地人的需求等，這些需求會(huì )遭遇上海有限的土地供應。因而，上海的房?jì)r(jià)還會(huì )上升。
中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容則持完全相反的觀(guān)點(diǎn)：上海房?jì)r(jià)肯定要降低，在現有基礎上降低50%都不為過(guò)。原因是上海房產(chǎn)泡沫很大，而此次的政策就是要打擊炒作。
例如，七部委《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)中力度比較大的是從今年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；還有一項措施為，禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓。
政策出臺是為了擠“泡沫”，因此，房?jì)r(jià)的升降關(guān)鍵在于，房市過(guò)去的泡沫到底有多大。趙路興也指出，租房?jì)r(jià)格一般可以反應真實(shí)的需求。上海租房?jì)r(jià)格幾乎是北京的一半，但上海房?jì)r(jià)現在并不比北京低。中信證券研究咨詢(xún)部研究副總裁王德勇也認為，上海房市投資投機性需求比例很大，這次政策出臺后，投機性需求得到抑止，而真實(shí)需求也會(huì )等待觀(guān)望。另一方面，供給會(huì )迅速上升，如過(guò)去投機性房屋的拋售等，供求關(guān)系將發(fā)生變化。他提供的數據顯示，上海房市交易量4月份比3月份下降了37%，交易量下降之后，便是房?jì)r(jià)的下降。
金融政策的兩難之境
“目前出臺的政策還沒(méi)有觸及最核心部分，即金融政策�！币讘椚輳娬{道：“上海房市是拿著(zhù)銀行的錢(qián)將泡沫做大了，風(fēng)險很大�！�
據調查，2004年上海住房按揭貸款占銀行新增貸款的比重已經(jīng)超過(guò)了75%，并且這一比重還在增長(cháng)，而全國平均水平只有12%。
據人民銀行上海分行在房地產(chǎn)貸款增長(cháng)情況發(fā)布統計報告中指出，2004年全市中資金融機構人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，同比增加204億元，其中個(gè)人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(cháng)期貸款增量比例高達48%，而在增加的1023億自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款中所占的比例則超過(guò)70%。
可見(jiàn)，購房能力的提高和銀行貸款的易得性有很大關(guān)系，銀行已經(jīng)成為房地產(chǎn)商品的最大埋單者。過(guò)去的金融政策一直在鼓勵買(mǎi)房，直到2002年后有所轉向。從今年3月17日起，央行決定調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，不再實(shí)行優(yōu)惠利率而回復到同期貸款利率水平。對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市地區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。
“但是房貸目前違約率低，收益豐厚，銀行很樂(lè )意擴大這塊業(yè)務(wù)�！币晃粯I(yè)內人士透露道：“正是因為這個(gè)原因，過(guò)去出臺的一些金融政策一直未能得到很好的執行，這次七部委中包含銀監會(huì )便有試圖給予銀行更多壓力的意思在內�！�
另一方面，銀行給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金供給卻在急劇下降。據王德勇介紹，1999年到2003年一直高達40%的增長(cháng)貨幣供給，在2004年一下子降低到1%。貨幣供給的減少，影響到開(kāi)發(fā)能力，即使一些手里有地的開(kāi)發(fā)商也面臨資金短缺的瓶頸。
盡管現在北京各房地產(chǎn)商手里的房子夠開(kāi)發(fā)十年的，上海也囤積了不少土地。但沒(méi)有貨幣供給，這些都轉化不成真實(shí)供給。
中央地方利益的協(xié)調
國家統計局數據顯示，2004年第4季度，35個(gè)大中城市中，有9個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅超過(guò)10%。不過(guò)，直至去年年底，中部適度上升，西部一直保持平穩。但今年第一季度，數據發(fā)生了變化，不僅東部、中部，連西部城市房?jì)r(jià)也在上升了，如昆明、重慶、鄭州、蘭州等城市。
雷厲風(fēng)行的宏觀(guān)調控也沒(méi)能控制住這個(gè)趨勢。國家統計局的數據顯示，2005年的第一季度，35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續上漲，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.8%，其中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲10.5%。
面對如此形勢，中央試圖從干部隊伍著(zhù)手�！袄蠂藯l”的第二條指出：“省級人民政府對本地區穩定住房?jì)r(jià)格工作負總責，同時(shí)要落實(shí)市、縣人民政府的責任。為強化地方各級人民政府的責任，對住房?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)當地居民消費價(jià)格指數一定幅度的地區，有關(guān)部門(mén)可采取暫停審批該地區其他建設項目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費標準等措施，對住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，控制措施不力，造成當地房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟穩定運行和社會(huì )發(fā)展的地區，要追究有關(guān)責任人的責任�！�
國家行政學(xué)院法學(xué)部教授任進(jìn)對本刊分析道，副部級以上官員的人事權在中央組織部，且此規定符合1999年《中共中央國務(wù)院關(guān)于地方政府機構改革的意見(jiàn)》的精神，即省政府有區域性經(jīng)濟調節的任務(wù)。
據他介紹，1994年分稅制改革后，全國財政收入大多交給中央，地方大約余下30%。房地產(chǎn)業(yè)能增加當地的GDP，土地轉讓金、房地產(chǎn)稅等收益不容忽視，地方是愿意看到房地產(chǎn)業(yè)的繁榮景象的。而據趙路興介紹，中央從2000年開(kāi)始就一直在考慮金融風(fēng)險的問(wèn)題，并著(zhù)手調控房地產(chǎn)，2005年將會(huì )是調控的重點(diǎn)年頭。
在此背景下，“老國八條”中省政府承擔責任的意見(jiàn)就顯得尤為重要，是保持中央和地方在房地產(chǎn)業(yè)上步調一致的關(guān)鍵。
段海瑞(西南證券分析師)對本刊指出，如果4、5月份統計數字出臺，房?jì)r(jià)上漲趨勢仍不能得到緩解，加息的討論將勢在必行，而且還應會(huì )有相關(guān)的金融政策出臺。
(文章來(lái)源：《中國新聞周刊》 作者：劉英麗）
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