中新網(wǎng)8月18日電 據《中華工商時(shí)報》報道，熱錢(qián)在房地產(chǎn)領(lǐng)域猶如水中花鏡中月，若隱若現。日前央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》還是給人留下了不少猜想的空間。
熱錢(qián)迄今沒(méi)有定義
什么是熱錢(qián)？盡管各方意見(jiàn)不一，但有一點(diǎn)似乎是共同的，都把它視為快進(jìn)快出的投機資金，而且進(jìn)出之間往往引起市場(chǎng)乃至金融動(dòng)蕩。以此為標準，業(yè)內人士認為，惟有對沖基金可當此任。
對沖基金進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)了嗎？答案是否定的。因為房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，還沒(méi)有真正成為證券化的投資品，而且由于中國實(shí)行嚴格的外匯管制，對沖基金惟一能夠進(jìn)來(lái)的途徑是QFII，但通過(guò)QFII進(jìn)來(lái)只能進(jìn)行證券投資，不買(mǎi)股票是不行的。
除對沖基金外，其他機構投資者，如房地產(chǎn)信托基金、瑞思(REITS)乃至個(gè)人投資者等，有的還沒(méi)進(jìn)來(lái)，有的即使進(jìn)來(lái)也是投在商用物業(yè)上，投資商品住宅的主要是境外個(gè)人投資者，基本上都不是靠短線(xiàn)炒作牟利的資金。因此，央行在其報告中也沒(méi)有用熱錢(qián)這個(gè)字眼，用的是境外資金，應該說(shuō)這是一個(gè)比較確切的說(shuō)法，其中包括了機構投資者，個(gè)人投資者，也許還有熱錢(qián)。
四條渠道并不新鮮
對境外資金如何進(jìn)來(lái)的，央行的報告其實(shí)也還沒(méi)說(shuō)清楚。央行列舉的四條渠道，業(yè)內人都知道，一是直接設立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2004年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(cháng)34.2%，占開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的1.3%。二是間接投資，購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷(xiāo)的方式批量買(mǎi)入樓盤(pán)，再進(jìn)行商業(yè)性銷(xiāo)售。三是外資銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買(mǎi)房產(chǎn)。
其中，第一條投資或參股，應該說(shuō)是正經(jīng)的投資行為(FDI)。就目前掌握的情況來(lái)看，摩根斯坦利、新加坡凱德置地、荷蘭ING國際房地產(chǎn)集團、美林集團等是活躍在滬京兩地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的主要投資者。他們通過(guò)投資或參股形式，先后與上海永業(yè)集團、復地集團、上海盛融公司、深圳金地集團、北京銀泰中心、天津順馳中國控股公司等國內開(kāi)發(fā)商有過(guò)資本合作，開(kāi)發(fā)過(guò)一些住宅項目。
長(cháng)遠來(lái)看，這類(lèi)投資會(huì )越來(lái)越多，從央行提供的數據來(lái)看，全國才200多億，《2004年上海市金融運行報告》提供的數據是上海150億，但這一數據與其它行業(yè)的FDI相比實(shí)在不大，對上海的房地產(chǎn)投資有影響，但對住宅投資影響不會(huì )很大，對房?jì)r(jià)更不具決定性影響。
《2004年上海市金融運行報告》顯示，外資銀行在上海本外幣貸款中的分量正在加重，已占2004年末上海本外幣貸款額增加值的四分之一，貸款余額同比增長(cháng)也比中資銀行高出44個(gè)百分點(diǎn)，其中有多少是貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，央行報告也沒(méi)提供具體的數據。相比中資銀行，外資銀行對貸款審查要嚴格得多。但對房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與中資銀行并無(wú)二致，如果中資銀行更多擔心金融風(fēng)險的話(huà)，外資銀行應該沒(méi)有太大的問(wèn)題。就像房?jì)r(jià)高漲板子不能打在中資銀行身上一樣，同樣外資銀行也不應該受指責。
熱錢(qián)有多少
由于外匯管制，外資進(jìn)中國，渠道是有限的，主要包括貿易、直接投資、間接投資、QFII、個(gè)人結匯等幾種方式。只有個(gè)人項下進(jìn)外匯基本上是敞開(kāi)的，上千萬(wàn)美元都可以進(jìn)來(lái)。直到今年年初，100萬(wàn)美元以上才規定要到北京審批。但換匯還是有限制的(每次只能換相當于1萬(wàn)美元的外匯)。涉嫌炒房的只有非居民個(gè)人結匯一項，如果是通過(guò)正常結匯進(jìn)來(lái)的，外匯局應該有數字，但其中有多少投到了炒賣(mài)住宅上，就不得而知了。上海提供的數字也不知是從何而來(lái)的。境外熱錢(qián)有沒(méi)有可能通過(guò)個(gè)人方式大規模進(jìn)來(lái)呢？業(yè)內人士基本否定了這種可能性。
央行報告只提供了境外資金中投資和參股的數據，雖說(shuō)沒(méi)有提供數據來(lái)源，但應該是有依據的。投資與參股，只要查一下工商局的企業(yè)注冊登記情況就可以一目了然。其它途徑的外資，央行并未提供具體數字，也很難提供這樣的數據。
熱錢(qián)很難搞清它的來(lái)龍去脈，但要搞清有多少境外資金在上海、北京買(mǎi)房還是有辦法的。雖說(shuō)內外銷(xiāo)已合并，但通過(guò)查詢(xún)產(chǎn)權登記情況，應該可以非常方便地查清有多少房子落在外籍人士名下，再核算一下這些房子的價(jià)格，應該就可以得出一個(gè)基本準確的數據。但相關(guān)部門(mén)懶得去查，或者查了也沒(méi)公布出來(lái)。
熱錢(qián)在賭什么
在人民幣升值前，應該說(shuō)外來(lái)熱錢(qián)并不多，房?jì)r(jià)高漲很大程度上還是國內投機者做大的。但海外熱錢(qián)賭人民幣升值的說(shuō)法很流行，這種說(shuō)法其實(shí)也沒(méi)多少根據。央行的報告把受房?jì)r(jià)快速上漲影響放在人民幣升值預期前面是有道理的，因為機構投資者一般都有非常嚴密的組織和投資程序。投資非常慎重，決策過(guò)程較長(cháng)，而且有數據表明，在美國投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，人民幣升值前市場(chǎng)普遍猜測升值幅度在6%左右，這對外國基金沒(méi)有太大的吸引力。
但人民幣升值后，境外資金的來(lái)華步伐明顯加快了。這是為什么？是賭人民幣繼續升值的預期，更重要的是，是賭商業(yè)物業(yè)的升值潛力。因為商業(yè)物業(yè)是純粹的收益性物業(yè)，中國的商用物業(yè)剛剛起步，而國內開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，無(wú)法通過(guò)長(cháng)期持有獲得穩定的收益，經(jīng)營(yíng)模式更是談不上。同時(shí)，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)的證券化進(jìn)程已是箭在弦上，而這正是外國房地產(chǎn)基金的長(cháng)處。(記者陳雪根)
