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是因為一個(gè)行業(yè)獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個(gè)行業(yè)如此大的操作空間？
潘石屹終于等到了國家稅務(wù)總局的證明。
他的紅石公司于年初公開(kāi)其納稅總額為3億。9月初，國家稅務(wù)總局卻宣稱(chēng)該公司的納稅額僅為1.8億。這距離國家稅務(wù)總局發(fā)布的納稅500強榜單的底線(xiàn)還差6000萬(wàn)�！拔覀児矩攧�(wù)部從國家稅務(wù)總局計劃統計司了解到，這個(gè)數據把我們公司的企業(yè)所得稅漏掉了�！迸耸僬f(shuō)。雖然國稅總局因“工作量太大”拒絕更改納稅榜排名，但“給我們公司出具了更改證明”。
洗清了“逃稅奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心慶祝他的SOHO十年了。但除紅石公司以外，還有4000多家大大小小的房地產(chǎn)公司，陷入“財富巨人，納稅侏儒”的聲討漩渦中。據上海、北京稅務(wù)部門(mén)二季度的報告，在查處的涉稅企業(yè)中，90%都是房地產(chǎn)行業(yè)。財政部科學(xué)研究所主任張學(xué)旦則向本刊提供了另一個(gè)數據：今年南京的98家房地產(chǎn)企業(yè)，97家都有稅務(wù)問(wèn)題。這些數據和堅挺不下的房?jì)r(jià)，以及房地產(chǎn)蟬聯(lián)三屆十大暴利行業(yè)之首的新聞，一起沖擊著(zhù)民眾的心理。又一次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為千夫所指。
稅務(wù)問(wèn)題，是緣于這個(gè)行業(yè)獨有的貪婪，還是如開(kāi)發(fā)商所“抱怨”的那樣：“就算壞，也是政府慣出來(lái)的壞孩子�！�
超長(cháng)流程上的稅費流失
“在中國的現行稅制下，房地產(chǎn)的行業(yè)特性使它有更大的避稅空間�！北本┤鹚固┑峦顿Y顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理潘麒麟對本刊說(shuō)。潘從90年代初便涉足房地產(chǎn)，并編撰了《北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律程序與稅費詳解》。
目前中國對生產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“大一統”的稅收制度：5.5%營(yíng)業(yè)稅按月支付，33%企業(yè)所得稅按季度支付，年度清繳。這種固定周期的征稅方法，對其他生產(chǎn)周期比較穩定的生產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)比較適用，但對房地產(chǎn)這樣開(kāi)發(fā)、出售、結算都沒(méi)有準點(diǎn)的高風(fēng)險行業(yè)，就有點(diǎn)難于應對了。
中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿用了“香港模式”：即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買(mǎi)地、蓋房、賣(mài)房，一個(gè)開(kāi)發(fā)公司全程參與所有生產(chǎn)環(huán)節。但同時(shí)，除了幾家超大型老牌房地產(chǎn)國企，如中建、中房，旗下有勘探、設計、規劃、施工等一條龍作業(yè)的建筑公司外，國內大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程都要分包給獨立注冊的專(zhuān)業(yè)公司。因此，在一個(gè)龐大而冗長(cháng)的生產(chǎn)環(huán)節鏈條中，有諸多獨立的生產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)初步分流了一部分房地產(chǎn)業(yè)的利潤。隨之而去的，當然還有稅費。
任志強在9月13日的文章《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么沒(méi)進(jìn)納稅300強》一文中，就態(tài)度強勢地將“非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節”作為抗辯的第一條：“從開(kāi)發(fā)商委托規劃、設計、勘探、地基處理、結構施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設備采購、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調等產(chǎn)品與半成品采購中，都要在每個(gè)環(huán)節有任意委托單位的利潤與稅收，并在不同企業(yè)納稅�！�
項目公司眾多也是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特性。如今房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入戰國時(shí)代，各開(kāi)發(fā)商在全國范圍跑馬圈地，所到之處都要設立一個(gè)獨立法人的項目公司，操作當地的地產(chǎn)項目。而這些項目公司由于是獨立注冊，獨立法人，納稅的時(shí)候也是獨立核算。這也就是任志強所說(shuō)的“營(yíng)業(yè)收入可以按會(huì )計制度合并，利潤可以按會(huì )計制度合并，但納稅記錄則只能在當地反映和計算�！�
如果將這些因素加總，房地產(chǎn)業(yè)在這次稅收排行榜上名次或許沒(méi)有這么慘淡。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮亦向本刊表示，該集團2004年納稅額加總為8.02億元，相當于上市公司納稅百強第48位、中國納稅500強的第145位。
房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特性便是投資期與收獲期相隔過(guò)長(cháng)。潘麒麟根據自己在房地產(chǎn)業(yè)的操作經(jīng)驗，將我國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序分為300多項。一個(gè)項目從拿地，到規劃立項的前期過(guò)程，正常耗時(shí)為2到3年，如果是大項目則要經(jīng)過(guò)3到5年。
對于地產(chǎn)行業(yè)的這一特性，如今業(yè)界流傳最多的版本，便是潘石屹去年5月4日從CBD公開(kāi)招拍拿得土地，一年多了，仍然沒(méi)拿到銷(xiāo)售證�！斑�有設計，勘測，一年半能弄下來(lái)就不錯�！迸说摹皯鹩选比沃緩婎A測。
這成為潘石屹和任志強為了證明房地產(chǎn)有一個(gè)超長(cháng)的入不敷出期，在各大論壇上必提的一個(gè)故事。而在前期準備期，項目公司是虧損運作，不用支付33%的所得稅。這種情形在房地產(chǎn)的復興初期尤其明顯。根據中國統計年鑒，房地產(chǎn)業(yè)從1997年開(kāi)始復興，但1999年卻是虧損最厲害的一年，虧損額達到35億多。
潘石屹的公司恢復較快，到1999年有了銷(xiāo)售收入：“最初幾年投資階段，繳納給政府的稅金也很少�！迸耸偬钩�。
沉淀為固定投資的利潤游戲
但若據此將房地產(chǎn)商視為被冤枉的“良民”，似乎太忽視商人的逐利天性。找尋稅制中的躲避空間，幾乎是所有經(jīng)商者熱衷的游戲。有“商人中的商人”之稱(chēng)的地產(chǎn)商，更是利用自己的行業(yè)特性閃轉騰挪�！俺L(cháng)且參與企業(yè)眾多的生產(chǎn)環(huán)節，已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)有了較大的避稅空間�！迸索梓胝f(shuō)，“而每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節的進(jìn)出，又給了避稅行為一次次的機會(huì )�！�
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費用非常不確定。此前在賬目上已經(jīng)有體現的經(jīng)濟行為，也會(huì )不斷面臨洽談更改。比如門(mén)窗的設計和裝修，都可能在實(shí)際操作中更改，而公司的資深會(huì )計也可以在做賬的時(shí)候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。在潘麒麟的從業(yè)實(shí)踐中，這類(lèi)洽商金額要占到總造價(jià)的20%。
北京一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向本刊坦承，公司的資深會(huì )計，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大�！拔覀児镜臅�(huì )計前幾天還在和我商量應該把成本再做高點(diǎn)。這樣可以給外界造成我們項目成本越來(lái)越高不得不提高售價(jià)的印象�！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
“房地產(chǎn)業(yè)特有的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，利于業(yè)者將大量利潤轉化為再投資�！迸索梓胝f(shuō)。這個(gè)技巧大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)重要稅負——企業(yè)所得稅。
據潘麒麟介紹，企業(yè)所得稅按季度征收，每年底清繳。但房地產(chǎn)的售樓收入，并不是按年度結算。通常一個(gè)項目最終結算，都要等到三五年之后。有規律的征稅方式，和房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規律的營(yíng)收周期之間，留下了一個(gè)避稅時(shí)間差。房地產(chǎn)商 “點(diǎn)石成金”的秘訣在于盈虧平衡點(diǎn)。
以北京一處著(zhù)名的占地約20萬(wàn)平米的社區樓盤(pán)為例，開(kāi)發(fā)商事先測算出銷(xiāo)售70%即達到盈虧平衡點(diǎn)。一旦銷(xiāo)售到七成，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有物色到新的投資項目，他會(huì )暫時(shí)停止售賣(mài)，或者將剩余的樓盤(pán)進(jìn)行出租，或持有一些社區物業(yè)配套設施待售，使得項目收入無(wú)法結算，造成年底結算的時(shí)候，售樓收入不能確認，利潤也無(wú)從形成。
如果有好的項目，地產(chǎn)商則會(huì )將手中剩余物業(yè)出手，然后投資到下一個(gè)項目。而在作為納稅依據的會(huì )計報表上，營(yíng)業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據潘麒麟的從業(yè)經(jīng)驗，排除之前生產(chǎn)環(huán)節上分流的利潤，開(kāi)發(fā)商的項目在5年前可以達到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據一些媒體報道，按目前房地產(chǎn)商的公開(kāi)稅額，行業(yè)利潤率僅為10%左右。建設部原部長(cháng)楊慎先生在他的文集里也提到了這一怪現狀。從1990～1999年，中國房地產(chǎn)投資額從336.2億上漲到4103.2億，但地產(chǎn)業(yè)給社會(huì )的增加值(其中包括生產(chǎn)稅、勞動(dòng)者報酬等)僅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可謂蝸步牛行。這個(gè)數值也比印度低90%，比比韓國低4.5倍。其中一個(gè)重要原因在于，“利潤大都沉淀為新的固定資產(chǎn)投資�！迸索梓胝f(shuō)。
當然，這種行業(yè)特性衍生的避稅空間并不只是中國特色。甚至在法規和監管比較嚴格的美國，房地產(chǎn)業(yè)也以其容易合法避稅，成為很多商人再投資的首選。
政府推手形成的避稅空間
“中國房地產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)行政主導性的產(chǎn)業(yè)�！�2005年8月，中國建設部原部長(cháng)楊慎在參加本刊舉辦的“新聞中國月度論壇”的時(shí)候這樣說(shuō)。而有地產(chǎn)“代言人”之稱(chēng)的任志強也一再宣稱(chēng)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商是壞孩子，也是給地方政府慣出來(lái)的。
所有地產(chǎn)業(yè)遭人詬病的問(wèn)題，背后都可以看到地方政府的身影。稅務(wù)問(wèn)題也不例外。
“房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅�！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對本刊說(shuō)。因此，地方政府隨著(zhù)宏觀(guān)調控走向的不同，對地產(chǎn)業(yè)的征稅力度也有變化，這也造成地產(chǎn)商的繳稅額差異很大。除了營(yíng)業(yè)稅和所得稅兩大稅種外，房地產(chǎn)還應該交納土地增值稅和固定資產(chǎn)方向投資稅。這兩個(gè)稅種從上世紀90年代便已經(jīng)設立。但上世紀90年代末，政府為了復興地產(chǎn)業(yè)，于2000年對這兩個(gè)稅種實(shí)行緩征�！皳宜�，目前北京市所有的地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有交納土地增值稅，而固定資產(chǎn)投資方向調節稅則從2000年起實(shí)行零稅率�！迸索梓胝f(shuō)。
為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)�！罢叩那疤釋蚴乔謇砀鞣N稅負�！敝蟹考瘓F董事長(cháng)孟曉蘇說(shuō)。潘石屹也清楚記得，1999年，上海政府為了提升房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)契稅從3%降到 1.5%，后來(lái)再下調到0.75%。
但與此同時(shí)，房地產(chǎn)需要交納的費卻多起來(lái)。
2000年是房地產(chǎn)初興階段，費是最多的�！氨壤呀�(jīng)超過(guò)了應納稅款�！迸索梓胝f(shuō)。從土地使用權的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉讓、保有等諸環(huán)節，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅項達到14種，需要繳納的有12種，而其他費用可以多達百種以上。如在地價(jià)款中包含了土地出讓金、大市政費、四源費等。此外，還有前期工程費、市政配套費等。各種費用最終占房地產(chǎn)售價(jià)的比例，可以達到20%以上。
而現在地產(chǎn)商反擊不納稅惡名的最大說(shuō)詞——屬地納稅，也是應各地方政府要求而行，即每個(gè)項目設立項目公司，在當地納稅。因此有了任志強抱怨的“營(yíng)業(yè)收入、利潤可以按會(huì )計制度合并，但納稅記錄則只能在當地反映和計算，企業(yè)合并報表數并不能在任意一地確認納稅記錄�！�
地方政府對地產(chǎn)業(yè)的征收政策，也導致了征稅的執行難度。
1993年宏觀(guān)調控主要是限制高檔商品房的建設，在稅收上就是區分高檔和普通，分別納稅。比如公寓是高檔房，住宅是普通的，但公寓住宅的區別何在？潘石屹還記得當時(shí)在媒體上曾有這樣的報道，鋪紅地毯的是公寓，不鋪紅地毯的是住宅。這樣細化煩瑣的政策，“確實(shí)給下面的執行造成了很大的難度�！迸耸僬f(shuō)。
1998年房地產(chǎn)絕地重生，各地政府對地產(chǎn)商分門(mén)別類(lèi)，進(jìn)行稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司通常會(huì )在城市高新區、開(kāi)發(fā)新區注冊一個(gè)新的公司，以享受稅收減免等優(yōu)惠政策。陳海旭所在的企業(yè)就是和新世界集團合資的外商企業(yè)，“還可以享受一些稅收優(yōu)惠”。
當一個(gè)行業(yè)成為涉稅問(wèn)題的主要對象時(shí)，人們應該考證，這是因為一個(gè)行業(yè)獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個(gè)行業(yè)如此大的操作空間？
(文章來(lái)源：《中國新聞周刊》 作者：陳曉 謝良兵)
