(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
物業(yè)糾紛源于其背后令人垂涎的利益。而讓業(yè)主成為社區真正的主人是解決問(wèn)題的關(guān)鍵
“大管家”，這已經(jīng)成為業(yè)主對物業(yè)管理公司的稱(chēng)呼，雖然實(shí)際上物業(yè)公司未必認這個(gè)賬。
“在法律地位上物業(yè)管理公司就是業(yè)主聘請的一個(gè)大管家�！北本h卓律師事務(wù)所律師畢文強說(shuō)。
“他們就是一個(gè)管家，卻要當主人�！北本┐笪餮笮鲁菢I(yè)主王燕濱說(shuō)——他們正在與物業(yè)公司抗爭。
“他們就是一個(gè)管家，應該按照約定的合同為我們服務(wù)�！� 北京中和家園監事會(huì )負責人李石巖說(shuō)——他們已經(jīng)成功更換物業(yè)管理公司。
業(yè)主意識的覺(jué)醒與抗爭
近年來(lái)，“主人”與“大管家”的紛爭卻陡然增多，爭論的焦點(diǎn)實(shí)際就是“管家”們該拿多少“薪水”，并提供怎樣的服務(wù)，以及他們是否應把“主人”的財產(chǎn)據為己有。
北京朝陽(yáng)法院，2002年受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年這一數字增長(cháng)為650件，2004年為1898件，年增長(cháng)率分別到了235%和192%。
北京海淀法院，自2003年9月新《物業(yè)管理條例》實(shí)施，半年時(shí)間內物業(yè)訴訟每個(gè)月受理案件相當于以往的4倍。
北京崇文區法院，2005年1～5月，涉及物業(yè)糾紛的立案數，較去年同期就上升近50%。
這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統計指出，由于物業(yè)管理企業(yè)違反規定亂收費，以及物業(yè)服務(wù)收費項目和標準不透明導致的群眾投訴，一直位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的第3位。
大量物業(yè)糾紛所折射出來(lái)的，按畢文強律師所言，“公民意識覺(jué)醒，以小區為單位的基層民主開(kāi)始成長(cháng)�！�
而在中和家園業(yè)主李石巖那里，表述則更為簡(jiǎn)單，“我們要拿出真金白銀的�！�
因為牽涉到每個(gè)業(yè)主的現實(shí)利益，業(yè)主為之爭執也在情理之中。但物業(yè)管理公司似乎也感到受了委屈。
還是以北京為例。朝陽(yáng)區法院物業(yè)2002～2004年管理糾紛中，近95%已結案件的原告是物業(yè)管理公司而非業(yè)主。
最讓物業(yè)管理公司頭疼的是業(yè)主拖欠物業(yè)繳費。
2004年，北京市居住小區管理辦公室曾對該市28個(gè)商品房小區調查統計，結果發(fā)現，物業(yè)收費率能達到80%以上的只有14個(gè)小區，占調查總數的一半；其余14個(gè)小區中，有8個(gè)小區的收費率為60%左右，另外6個(gè)小區的收費率只有約30%。
業(yè)主拖欠的原因也并不復雜，“付了錢(qián)。但是沒(méi)有享受到相應的服務(wù)，有時(shí)還要受氣，而打官司，那個(gè)成本太高。惟一能夠做的就是拖欠物業(yè)費�！敝�(zhù)名房產(chǎn)律師秦兵分析說(shuō)。
而北京市消費者協(xié)會(huì )今年年初的調查也顯示，73%的業(yè)主對物業(yè)公司不滿(mǎn)意。
對于這種局面，北京房產(chǎn)記者胡蓮認為，“因為沒(méi)有享受到滿(mǎn)意的服務(wù)，部分業(yè)主不滿(mǎn)意從而不繳費，物業(yè)管理公司沒(méi)有錢(qián)或者沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)強化服務(wù)，結果小區的服務(wù)質(zhì)量下降，從而又導致更多的業(yè)主不繳費，最后的結果就是小區的貶值。這是一種‘雙輸’的局面�！�
但是，這個(gè)邏輯并未得到中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心的完全認同。
“收費率不到30%，虧本經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理公司還不退出，那物業(yè)管理公司是不是有病��？”
物業(yè)管理的盈與虧
按北京市建委公布的數據，截至2005年4月底，全北京市有物業(yè)管理的居住小區2911個(gè)，已成立業(yè)主委員會(huì )的有241個(gè)。而在這些小區里面，因為物業(yè)糾紛而由業(yè)主委員會(huì )成功地更換了物業(yè)管理公司的，據秦兵介紹，“全北京不會(huì )到10個(gè)�！�
中和家園小區即是為數稀少成功地更換了物業(yè)管理公司的小區。
四十多歲的李石巖，是中和家園最早的業(yè)主委員會(huì )籌委會(huì )主任，也是中和家園業(yè)主們正在籌劃中的監事會(huì )候選人。在見(jiàn)面之前，他特意囑咐記者，“小區大門(mén)口旁邊的櫥窗里，有對我們物業(yè)管理公司一年來(lái)的審計報告�！�
由北京中環(huán)陽(yáng)光會(huì )計師事務(wù)所出具的這份審計報告里，清楚地列出了2004年7月1日～2005年6月30日這一管理年度北京鼎泰物業(yè)管理有限公司中和家園管理處的財物收支情況。賬面顯示，這一年，北京鼎泰物業(yè)管理有限公司中和家園管理處賬面營(yíng)業(yè)收入139萬(wàn)余元，營(yíng)業(yè)成本為105萬(wàn)余元，管理費用15萬(wàn)余元，加上其他收入，利潤23萬(wàn)余元。
這是在中和家園解聘了老物業(yè)管理公司后，新任的北京鼎泰物業(yè)管理有限公司在競標獲得管理權限之后的利潤收益。
而至于老物業(yè)管理公司，李石巖說(shuō)，“每年整個(gè)的賬面收入不到200萬(wàn)，但拿走純利潤至少50萬(wàn)，利潤率25%是沒(méi)有任何問(wèn)題的�！�
這么豐厚的利潤使得物業(yè)管理公司的更換充滿(mǎn)了火藥味，按中和家園業(yè)主嚴曉紅的說(shuō)法，是“經(jīng)歷了血與火的戰斗的”。今年最激烈的那天被中和家園的業(yè)主們稱(chēng)為“難忘的6·25”，當天從上午8點(diǎn)一直到晚上10點(diǎn)，業(yè)主與老物業(yè)管理公司之間甚至發(fā)生了暴力沖突，最后在民警和街道辦事處、居委會(huì )到場(chǎng)的情況下，老物業(yè)才不得不退出。
“新的物業(yè)管理公司當初就簽訂有合同，每年都要有財務(wù)審計。從他們的財務(wù)收入里你就能夠很清楚地看到目前物業(yè)管理的利潤到底有多大�！崩钍瘞r說(shuō)。
張貼在中和家園櫥窗里的審計報告里，各種收入與支出一目了然：
目前，物業(yè)管理公司實(shí)際從小區收取的費用主要為物業(yè)管理費、供暖費、公共收益收入三塊。
建筑面積為3.7萬(wàn)平方米的中和家園住宅區，按照業(yè)主委員會(huì )與鼎泰物業(yè)管理公司雙方合同，收費標準為有電梯(六層以上)業(yè)主1.58元/平米·月、無(wú)電梯(六層以下)業(yè)主0.88元/平米·月。應收金額為51.7萬(wàn)元，但至審計時(shí)，實(shí)收金額為38.8萬(wàn)元，收繳率為75%。
同時(shí)，在這一管理年度，物業(yè)管理的支出為57萬(wàn)余元，按照實(shí)際收入和支出，物業(yè)管理公司要虧損18萬(wàn)余元。
這一點(diǎn)，和北京市小區辦的調查結果相符合：一般情況，物業(yè)費收繳率低于80%，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。按此計算，目前約有一半的商品房小區物業(yè)管理舉步維艱。
不過(guò)，中和家園稍微特殊的是，它的物業(yè)管理費是低于北京市物業(yè)服務(wù)收費的政府指導價(jià)的。
還有一點(diǎn)是，拖欠的物業(yè)管理費遭到業(yè)主委員會(huì )的過(guò)問(wèn)。在中和家園櫥窗審計報告旁邊，貼的就是拖欠戶(hù)及金額列表。但是，在記者采訪(fǎng)時(shí)，很多戶(hù)名都被劃掉了，這意味著(zhù)拖欠款已經(jīng)得到大量收回。
不過(guò)，盡管如此，李石巖也承認，“物業(yè)管理公司從物業(yè)管理費里面是賺不到什么錢(qián)的�！�
物業(yè)公司如何賺錢(qián)
“一般物業(yè)管理公司都不是從物業(yè)管理費里賺錢(qián)的，主要是從公共收益里獲利�！鼻乇f(shuō)。事實(shí)也正是如此。北京鼎泰物業(yè)管理公司中和家園管理處所管理的主要收入即來(lái)自公共收益。
與北京很多地區一樣，中和家園是自建供暖。在7月份對中和家園進(jìn)行審計時(shí)，暖氣費的收繳率為89.7%�？鄱愔髮�(shí)收金額是93萬(wàn)元。而實(shí)際支出為69萬(wàn)元，僅此一項，由物業(yè)管理公司負責的供暖費就還剩24萬(wàn)余元。
這一點(diǎn)，舒可心曾任業(yè)主委員會(huì )主任的朝陽(yáng)園小區也證實(shí)了這一點(diǎn)，他們供暖費收了兩年的卻足夠三年用。
這個(gè)盤(pán)子相當大。11月3日，北京市熱力集團總經(jīng)理李大維稱(chēng)，該市集中供暖不到總供暖面積的30%，更多的社區與單位是自建供暖設施。對于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )不能真正起到作用的小區，歸物業(yè)管理公司掌握的供暖費無(wú)疑是一筆數目驚人的收入。
但在由業(yè)主委員會(huì )掌權的中和家園，專(zhuān)款專(zhuān)用的供暖費，物業(yè)管理公司是不能參與分成的。能參與分成的是公共收益，公共收益主要來(lái)源于公共房屋的出租。
中和家園可用出租用房共有7間，年房租合計收取11.8萬(wàn)元。人防房租年收入6萬(wàn)元。另中和家園可出租車(chē)場(chǎng)車(chē)位79個(gè)，年收租金12.6萬(wàn)元。這一管理年度，物業(yè)管理公司依靠這些公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)所得的營(yíng)業(yè)收入總計28萬(wàn)余元。根據公司與業(yè)主委員會(huì )約定，對這些公共收益，中和家園和物業(yè)管理公司四六分成，這意味著(zhù)從這些收益里面，物業(yè)管理公司將得到近17萬(wàn)元。
這些收益，是純利潤，按李石巖的說(shuō)法，“是已經(jīng)刨去各種成本、各種損耗后的純收益�！�
但是，中和家園小區是北京的一個(gè)例外。之所以至今它能夠公開(kāi)物業(yè)管理的財務(wù)，與一個(gè)強有力的業(yè)主委員會(huì )息息相關(guān)。而現實(shí)的情況是，目前已成立業(yè)主委員會(huì )的小區尚不足總數的十分之一。也就是說(shuō)，絕大部分小區是完全由物業(yè)管理公司來(lái)“當家作主”的。而且各小區所處位置不同，其收益多少也不同。除了出租公共用房這一收益方式外，還有包括園區內廣告、會(huì )所等各種經(jīng)營(yíng)收入。這也就是一般物業(yè)管理公司只要進(jìn)駐了小區就不愿離開(kāi)的原因所在。
利益鏈中的開(kāi)發(fā)商
在小區的物業(yè)利益分配上，還值得一提的是開(kāi)發(fā)商。盡管從名義上講開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司是完全獨立的，但實(shí)際上，秦兵說(shuō)，“往往是老子與兒子的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商在招物業(yè)管理公司時(shí)，往往就是找自己人�！�
開(kāi)發(fā)商找自己人的重要原因即在于物業(yè)管理中間的豐厚利潤。這豐厚的利潤也使得物業(yè)公司在短短的幾年便遍地開(kāi)花。
據《經(jīng)濟參考報》報道，截至去年底，北京市共有商品居民住宅小區2322個(gè)，但物業(yè)管理企業(yè)卻達到2400家，從業(yè)人員超過(guò)20萬(wàn)人。在一個(gè)僧多粥少的年代，關(guān)系就顯得非常重要。中和家園的前物業(yè)管理公司即與小區開(kāi)發(fā)商屬于一個(gè)公司，在被趕走之前，它在中和家園整整呆了四年。
中和家園業(yè)主與物業(yè)管理公司最初的齟齬即來(lái)自鍋爐房的建設。開(kāi)發(fā)商沒(méi)按設計圖紙而把鍋爐房建在了樓下一層，引起業(yè)主們的強烈抗議，但此時(shí)小區負責的已經(jīng)是物業(yè)管理公司。
“物業(yè)糾紛很多是物業(yè)管理公司在給開(kāi)發(fā)商揩屁股�！鼻乇绱苏f(shuō)，“最開(kāi)始的時(shí)候業(yè)主對物業(yè)管理公司無(wú)可選擇，因為最開(kāi)始時(shí)開(kāi)發(fā)商就是最大的業(yè)主�！�
北京市消費者協(xié)會(huì )對市內100個(gè)居住小區和99個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機抽樣調查顯示，因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題而導致的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛占到小區物業(yè)管理糾紛的80%以上，主要表現在開(kāi)發(fā)商對規劃的任意更改、房屋工程出現質(zhì)量等問(wèn)題上。
而小區業(yè)主的利益最后能否得以維護，至為關(guān)鍵的是小區能否成立起業(yè)主委員會(huì )。但是，“這個(gè)非得專(zhuān)業(yè)人士才行，一般業(yè)主是很難成功地組織起來(lái)業(yè)主委員會(huì )的，哪怕他毫不計較地為大家投入�！�
(來(lái)源：《中國新聞周刊》；何忠洲 陳云鳳）
