(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會(huì )繼續�！�
故事幾乎總是有著(zhù)同樣的開(kāi)頭：對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)——要求更換物業(yè)公司——雙方爭執不下——業(yè)主開(kāi)始欠費——服務(wù)質(zhì)量更難保障——更多人開(kāi)始欠費——最后業(yè)主被起訴。
只不過(guò)，2005年10月的北京，這個(gè)故事的結尾有些變化：被起訴的業(yè)主們不是被斷水斷電，而是衣衫不整地出現在了法庭上，他們被強制執行拖欠的物業(yè)費。
刊登著(zhù)這個(gè)結果的報紙，被醒目地張貼在北京望京地區大西洋新城小區的公告欄里，但是這個(gè)明顯帶有警示意味的行為似乎并沒(méi)有發(fā)生太大的效果。僅僅數日之后，業(yè)主們的一次聚會(huì )又達成了以下共識：在交納本年度采暖費前，要求物業(yè)公司公布數年間采暖費的明細賬目；繼續為組建業(yè)主委員會(huì )努力。
而這些努力已經(jīng)持續了4年。
糾紛為何難以避免？
發(fā)生在大西洋新城小區數年來(lái)的物業(yè)糾紛，只不過(guò)是北京無(wú)數物業(yè)糾紛的翻版，但在它身上幾乎可以看到整個(gè)物業(yè)管理的種種問(wèn)題。
事情開(kāi)始于前期的承諾未能兌現。據大西洋新城的業(yè)主介紹，在購買(mǎi)樓盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾將由華夏瑞士物業(yè)公司人員進(jìn)行酒店式管理，但是僅僅入住3個(gè)月，就換成了達文物業(yè)公司，即便如此，這些人也沒(méi)有堅持多久，隨后大西洋新城物業(yè)管理公司的人員就全面接管了小區的物業(yè)。而根據業(yè)主們的說(shuō)法，大西洋新城物業(yè)管理公司實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商自己成立的。
據業(yè)主們稱(chēng)，有關(guān)物業(yè)的爭端自入住以來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，先是房屋公攤面積引起爭執，進(jìn)而發(fā)現一些物業(yè)費項目收取不合理。隨后，又出現規劃被改動(dòng)，業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少，而項目的容積率卻在增加的情況。進(jìn)而小區屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問(wèn)題，又引發(fā)對保安和保潔服務(wù)的不滿(mǎn)。在數次溝通未果之后，業(yè)主們的要求變得明確起來(lái)——換掉物業(yè)。
在建設部全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓中心教務(wù)部部長(cháng)陳藹貧看來(lái)，類(lèi)似大西洋新城這種模式的物業(yè)糾紛是最為典型的一種�！昂芏辔飿I(yè)糾紛最先的起因就是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題�！�
“我們目前并不是單一對某項服務(wù)不滿(mǎn)，而是對物業(yè)公司徹底失去了信任�！贝笪餮笮鲁菢I(yè)主代表王燕濱說(shuō)，他表示，大西洋新城物業(yè)糾紛是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)管理不透明等等綜合因素疊加而成的。
實(shí)際上，類(lèi)似王燕濱們這種對物業(yè)的不信任并非少數，根據北京市消費者協(xié)會(huì )公布的2004年四季度對“北京市住宅小區物業(yè)管理狀況調查”報告顯示，在被調查的100個(gè)小區中，75%的業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)。其中有21個(gè)小區的物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意人數為零。而根據中國社會(huì )調查所對360名北京市民的訪(fǎng)問(wèn)，78.6%的被訪(fǎng)者認為所繳的費用與受到的服務(wù)是物無(wú)所值的。而當問(wèn)到業(yè)主大會(huì )可以解聘開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司是否合理時(shí)，100%的受訪(fǎng)者表示合理。
維權為何如此艱難
100%的合理——這個(gè)數據正是反映了王燕濱們的心理。實(shí)際上，從2001年開(kāi)始，大西洋新城的業(yè)主們就開(kāi)始準備更換物業(yè)公司。但是，在實(shí)際運作后才發(fā)現事情沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。
首先是業(yè)主委員會(huì )難以組建。根據業(yè)主們的介紹，業(yè)主們早已提出要建立業(yè)主委員會(huì )，但是北京市的一份文件規定，欠費業(yè)主不宜擔任業(yè)委會(huì )成員。而由于對物業(yè)管理不滿(mǎn)，有相當一大批業(yè)主都停交了物業(yè)費。
2003年初，王燕濱和一些業(yè)主了解到新的《物業(yè)管理條例》將于9月1日頒布。條例中規定，業(yè)主大會(huì )經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)，可以解聘物業(yè)管理公司，于是組建了業(yè)主大會(huì )籌備組，并在9月28日召開(kāi)了第一次業(yè)主大會(huì )。最后通過(guò)書(shū)面授權的方式通過(guò)了兩項決議，一是解聘現有的大西洋新城物業(yè)管理公司，第二項則是書(shū)面授權5名業(yè)主代表代替全體業(yè)主選聘新的物業(yè)公司。
“當時(shí)有1522戶(hù)業(yè)主，我們收回1097張選票，也得到了三分之二以上的業(yè)主授權�！睒I(yè)主代表張亞暉說(shuō)。11月22日，業(yè)主們選聘的晨曦物業(yè)進(jìn)駐大西洋新城。
但幾乎與此同時(shí)，朝陽(yáng)區國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻打消了業(yè)主們的熱情，通告表示，“大西洋部分業(yè)主既沒(méi)有依法組建籌備組，也沒(méi)有按照規定，在政府有關(guān)部門(mén)的指導下依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，沒(méi)有制定《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》”，“部分業(yè)主組織的選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動(dòng)，不符合法定程序，其結果無(wú)法得到法律的認可和保護�！�
“召開(kāi)業(yè)主大會(huì )之前籌備組多次和街道辦和房管局相關(guān)人士進(jìn)行了溝通，換物業(yè)也是絕大多數業(yè)主真實(shí)意思的表達，但政府部門(mén)的一紙通告將業(yè)主們幾個(gè)月的努力都打消了�！睆垇啎熣f(shuō)。
業(yè)主大會(huì )的決議得不到承認，單個(gè)業(yè)主的維權行為沒(méi)有法律地位，亟待成立的業(yè)委會(huì )在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個(gè)小區面臨如此問(wèn)題。
業(yè)主們的下一關(guān)
2004年2月，大西洋新城五名業(yè)主代表將朝陽(yáng)區房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱(chēng)由于被告“非法行政，導致業(yè)主大會(huì )的決議無(wú)法落實(shí)”。
而被告方則辯稱(chēng)在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。2004年5月，五名業(yè)主的訴訟請求被法院駁回。
北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師自始至終在關(guān)注大西洋新城糾紛的進(jìn)展，他表示現有的《物業(yè)管理條例》當中，業(yè)主的維權成本過(guò)高是導致業(yè)主維權難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個(gè)有1000戶(hù)業(yè)主的社區，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì )，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時(shí)35個(gè)月，耗資70萬(wàn)元。在過(guò)高的維權成本下，業(yè)主大多會(huì )選擇欠費這種成本最小的方式來(lái)進(jìn)行維權，而這又是導致物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的因素之一。
搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)本月的一項在線(xiàn)調查顯示，在回答“如果您對小區的物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)，您會(huì )采取什么方式解決？”時(shí)，56.63%的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費”,只有25%的人選擇“利用法律爭取自己利益，比如通過(guò)業(yè)委會(huì )換掉物業(yè)公司”。
秦兵解釋說(shuō)，業(yè)主為了維護自身權利要組建業(yè)委會(huì )，如果能將業(yè)主的表決成本降低、同時(shí)使業(yè)委會(huì )專(zhuān)業(yè)化，將大大方便業(yè)主維護自身權利。而大西洋新城業(yè)主物業(yè)糾紛作為北京著(zhù)名案例，它的最后結果正是考驗現行《物業(yè)條例》是否便于操作的試金石。
2005年11月5日，在大西洋新城的業(yè)主聚會(huì )上，朝陽(yáng)區法院強制執行欠費業(yè)主的行為也成為熱議的話(huà)題�！胺ㄔ翰荒苡肋h成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權、選擇權、知情權得不到保障，那么沖突肯定還會(huì )繼續�！币晃粯I(yè)主憂(yōu)慮地說(shuō)。
(來(lái)源：《中國新聞周刊》；孫展）
