需求：中心城區局部市場(chǎng)可能供不應求
總體購房需求成交量將逐步上升，泛城預計2006年全年增量市場(chǎng)需求可達2000萬(wàn)平方米，少于新增供應量700萬(wàn)平方米；一、二手市場(chǎng)整體需求可達3500-4000萬(wàn)平方米左右，仍然供大于求，但中心城區局部市場(chǎng)可能出現供不應求。
市政基礎設施及生活配套的不斷建設完善將極大地帶動(dòng)住宅市場(chǎng)，如已確定2006年開(kāi)工的重大建設項目軌道交通10、11號線(xiàn)、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動(dòng)效應可分為兩方面：其一，直接改善其周邊區域環(huán)境，帶動(dòng)區域住宅市場(chǎng)發(fā)展；其二，相關(guān)動(dòng)拆遷工作將帶動(dòng)配套及動(dòng)遷住宅的成交，使得整體市場(chǎng)也將受益。
外來(lái)高端需求將成為高檔住宅市場(chǎng)的重要消費力。2005年1-10月吸收合同外資金額達115.62億美元，同比增長(cháng)15.6％，其中第二產(chǎn)業(yè)吸收合同外資金額有所下降，但第三產(chǎn)業(yè)吸收合同外資58.43億美元，同比增長(cháng)46.4％。海外投資穩步增加，其中第三產(chǎn)業(yè)比例增長(cháng)迅速，這將增加上海就業(yè)人口以及人均收入，為住宅市場(chǎng)提供堅實(shí)的需求基礎。其中相當部分企業(yè)高層享受住房補貼，且其中有公司允許將房租補貼轉為房貸補貼，將帶動(dòng)上海高檔住宅市場(chǎng)發(fā)展，特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區域更是受到海外人士的歡迎，將直接受益。
部分2005年購房需求將推遲到2006得到實(shí)現。同在住宅市場(chǎng)中，投資需求與購房需求是部分重合，或者說(shuō)難以有效區別的，因此以打擊投資、投機為目的的調控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著(zhù)政策環(huán)境的穩定，觀(guān)望氣氛將逐步轉淡，帶動(dòng)部分潛在需求轉為現實(shí)需求。
鼓勵住房消費符合我國經(jīng)濟發(fā)展要求，將是國家長(cháng)期執行的政策方向。從宏觀(guān)角度來(lái)說(shuō)，國家鼓勵消費的政策將在一個(gè)比較長(cháng)的時(shí)期內持續，其中住房需求是重要的內需，且房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較強的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應，在國家經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要的作用。預計未來(lái)的宏觀(guān)政策將繼續鼓勵自住消費的宗旨，對住宅消費發(fā)揮利好的效應。
自住需求將是主體，預計2006年全年需求可望達到2300萬(wàn)平方米，不同區域供求形勢將有較大差別。在上述因素綜合影響下，自住消費市場(chǎng)將在2006年有長(cháng)足的發(fā)展。事實(shí)上，2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升，已恢復到日均成交500-600套的水平。預計2006年市場(chǎng)還將繼續逐步回暖的趨勢，到第四季度市場(chǎng)交投活躍程度將會(huì )高于2005年第四季度，但不會(huì )超過(guò)2004年末的水平，全年市場(chǎng)需求可望達到2300萬(wàn)平方米。
在市場(chǎng)日漸理性的發(fā)展過(guò)程中，區域差異將會(huì )越來(lái)越明顯，地段及樓盤(pán)自身品質(zhì)等宜居因素將成為決定樓盤(pán)價(jià)格的關(guān)鍵因素。因此中心城區的宜居板塊及個(gè)案將可能出現供不應求局面，反之在供應集中、配套相對不夠完善的區域則需求有限，住宅銷(xiāo)售將會(huì )面臨較大壓力。
價(jià)格：調整幅度不超過(guò)7%
2006年上海整體市場(chǎng)價(jià)格仍有下降空間，平均價(jià)格估計在7400元/平米左右，中心城區部分區域或板塊住宅價(jià)格有望小幅上升。
專(zhuān)家預計2006年住宅價(jià)格在一、二手市場(chǎng)共同作用下，將呈“鋸齒形”下滑走勢。就區域來(lái)看，由于地段的稀缺性，中心城區住宅價(jià)格的總體走勢將不會(huì )下調，而是會(huì )延續目前的“鋸齒形”上升走勢。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎，價(jià)格走勢將看漲。
從整體市場(chǎng)來(lái)看，將延續2005下半年供大于求的態(tài)勢，但隨著(zhù)供應結構的改善及自住需求的啟動(dòng)，供求差額將會(huì )逐步縮小，預計價(jià)格將呈“鋸齒形”下降走勢。上海一、二手住宅價(jià)格相互影響，2004年二手房?jì)r(jià)格的不斷拉升帶動(dòng)一手住宅價(jià)格上升；而2005年隨著(zhù)宏觀(guān)調控的逐漸深入，一、二手住宅價(jià)格都有所回調，但都在第四季度逐步回穩或降幅趨小，特別是自7月份開(kāi)始，中心城區一手住宅均價(jià)已經(jīng)呈“鋸齒形”上升走勢。
成交均價(jià)與實(shí)際價(jià)格變動(dòng)趨勢并非完全一致。報告中所指“實(shí)際價(jià)格”并非均價(jià)，而是去除結構性影響后的價(jià)格，是價(jià)格指數的概念，兩者具有本質(zhì)的區別。就均價(jià)而言，2005年12月份住宅成交均價(jià)6238元/平方米，較2005年1月份下跌31.9％。但若考慮第四季度成交結構發(fā)生的巨大變化，實(shí)際價(jià)格跌幅為3.6％，屬于比較平穩合理的狀態(tài)。
由此，降幅將不會(huì )超過(guò)5％的預計是指實(shí)際價(jià)格跌幅，而不是均價(jià)，但即便考慮均價(jià)，預計跌幅也將不會(huì )超過(guò)7％。2005年第四季度配套住宅成交量達246.27萬(wàn)平方米，占同期住宅成交量的43.5％，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基礎上，預計2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間，即可達40％，因此綜合成交結構的變化以及實(shí)際價(jià)格的變動(dòng)，全年均價(jià)跌幅預計不會(huì )超過(guò)7％。（唐海力）
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