別墅、類(lèi)別墅還將繼續出現
對于北京去年以來(lái)別墅供應量陡增的原因,公衍奎認為主要來(lái)自以下三個(gè)方面:一是2004年“8·31”大限過(guò)關(guān)了相當多的郊區土地,別墅用地在這些土地中占較大的比重,經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間的開(kāi)發(fā),這些項目形成了相對比較集中的放量;二是對別墅沒(méi)有一個(gè)統一的定義;三是政府多頭管理所致。由于缺乏一個(gè)統一清晰的定義,再加上多頭管理,因此在把關(guān)和管理方面存在很大的漏洞,使得一些開(kāi)發(fā)商在普通住宅用地上建了別墅產(chǎn)品。
與那些純正的獨棟別墅相比,當前樓市一個(gè)值得關(guān)注的動(dòng)向是,類(lèi)別墅的產(chǎn)品不斷涌現,這些產(chǎn)品是不少開(kāi)發(fā)商在普通住宅用地基礎上經(jīng)過(guò)一番“變臉”演化而來(lái)。置信華安公司項目就是這樣一個(gè)例子。該公司拿到土地是在2004年年底,是建筑面積10萬(wàn)平方米、容積率為1.5,限高15米的普通住宅項目用地。
“如果我們當時(shí)建成六層板樓的普通住宅,每平方米最多也就賣(mài)3000多塊錢(qián),而且還不一定賣(mài)得出去!甭櫺勒f(shuō),在對項目進(jìn)行充分的前期調研之后,置信華安公司對項目“動(dòng)了一些腦筋”,進(jìn)行了一番“調整”。
聶欣所謂的“調整”,主要是加裝了電梯,改變了戶(hù)型和外立面設計,同時(shí)對整個(gè)房屋做了下沉處理。經(jīng)過(guò)這樣一番精心的“調整”,原來(lái)六層普通住宅項目在置信華安公司手里搖身一變,看上去像只有四層半,而且成了“京城惟一的三疊拼別墅”。雖然容積率由1.5降為1.3,發(fā)生了細微的變化,但項目均價(jià)提高了2000多元。
盡管和那些動(dòng)輒四五百萬(wàn)元以上的別墅比較而言,置信華安公司項目還不能算是真正意義上的別墅,但“花100來(lái)萬(wàn)塊錢(qián)就可以圓‘別墅夢(mèng)’,享受別墅生活品質(zhì)!边是讓許多購房者十分踴躍地掏了腰包。據聶欣介紹,從去年11月開(kāi)盤(pán)至今,置信華安公司的銷(xiāo)售工作已創(chuàng )下了一個(gè)奇跡,一期近700套房屋已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半,剛剛過(guò)去的3月份,該公司項目銷(xiāo)售收入首次突破了1億元人民幣大關(guān)。
最后值得一提的是,除了類(lèi)別墅項目,在京城樓市,還有一些沒(méi)有產(chǎn)權的四合院,如號稱(chēng)是長(cháng)城腳下的四合院的“家春秋”及位于懷柔的“山水四合院”。這些成片開(kāi)發(fā)的四合院用地屬于未經(jīng)征用的農村集體土地,在這樣的土地上興建的房屋自然拿不到產(chǎn)權,甚至連正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都沒(méi)有。這樣的項目也赫然出現在別墅類(lèi)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上。
“這種項目很難講清它是不是別墅項目!甭櫺勒f(shuō),如果僅從它的售價(jià)和其本身的高端市場(chǎng)定位,和別墅沒(méi)有什么區別,但它又確實(shí)不同于一般意義上的別墅。
“別墅是禁不了的,因為有人需要!惫芸J為,需求決定著(zhù)市場(chǎng)!氨本╅_(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)取得的別墅項目用地至少可以夠其開(kāi)發(fā)四五年!甭櫺李A測,因此今后還會(huì )有別墅不斷冒出來(lái),“類(lèi)別墅項目也會(huì )很多!倍@,也正是當前和今后一段時(shí)間限建豪宅政策無(wú)法回避的一種尷尬。(周雪松)
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