中新網(wǎng)4月13日電 “上漲和焦急�！�——第一個(gè)詞概括的是北京的房?jì)r(jià)，第二個(gè)詞概括的是購房者。
據南方周末報道，這個(gè)從去年3月開(kāi)始看房的白領(lǐng)最近已經(jīng)感覺(jué)情況有變：首先是自己年前看的一個(gè)東四環(huán)的樓盤(pán)均價(jià)還是6100元，現在已經(jīng)是7000元，而且自己去年看過(guò)的樓盤(pán)幾乎都在漲；隨后是過(guò)去每周末必打電話(huà)邀請看樓的售樓小姐最近態(tài)度驟變——從3月份開(kāi)始就說(shuō)只能上午陪著(zhù)去看樓，一進(jìn)4月份，則直接聲明沒(méi)時(shí)間。
事實(shí)上，2006年北京樓市漲價(jià)的趨勢在2月份就已隱現，而與之對應的則是北京樓市在傳統淡季的異�；鸨�
2月，北京“遠洋自然”開(kāi)盤(pán)售樓，這一去年4月均價(jià)還是4900元的樓盤(pán)現在已經(jīng)升到6000元，如此增幅下依然不到半個(gè)小時(shí)就賣(mài)光了當天放出的130套房。
3月，位于立水橋附近的中低價(jià)樓盤(pán)“明天第一城”四期開(kāi)盤(pán)，雖然比去年上漲了880元，但僅用3個(gè)小時(shí)1000套房子全部售罄。
4月1日，位于回龍觀(guān)的新龍城三期開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)均價(jià)從去年11月時(shí)的4800元漲到了5800元，但400套房開(kāi)盤(pán)后依然迅速搶空。
3日，北京市建委公布了2006年普通住房平均交易價(jià)格標準，其中二、三級土地的普通住房交易價(jià)格標準都上漲了千元以上。隨后的第二天，北京期房住宅交易量達到了691套。在4月初的一個(gè)星期中，有6天的交易量均在500套以上，該周也成為今年以來(lái)最好的交易周。
6日，北京春季房展會(huì )開(kāi)幕。當天去了5.3萬(wàn)人，一位女士抱怨說(shuō)，從地鐵站到入口，100米的路，10分鐘才擠過(guò)來(lái)。
除了城區房?jì)r(jià)普漲外，甚至通州有的樓盤(pán)都突破了5000元均價(jià)大關(guān)。中低價(jià)房比較集中的東五環(huán)內大部分項目的均價(jià)也比去年有了上千元的漲幅，而無(wú)論東南西北，四環(huán)邊已經(jīng)不太容易找均價(jià)7000元的房子�！侗本┤請蟆返挠浾呷ゲ稍L(fǎng)一位外籍看房者，得到的回答是：“The price is so high.價(jià)格太高�！�
即使在如此高價(jià)下，需求勢頭仍未減弱：春展開(kāi)幕當天共成交527套，成交金額3.7億元。而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1.05億元。
需求集中釋放？
北京市建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的一個(gè)數據為高濤的直觀(guān)感覺(jué)提供了注腳：2006年1-2月，北京商品住宅預售交易平均價(jià)格6776元，同比上漲997元，漲幅為17.3%。
此前，京滬兩地發(fā)布消息說(shuō)，2005年北京市商品住宅期房預售平均價(jià)格為6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19.2%；而上海2005年商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格則為6698元，比北京少了27元錢(qián)——這也是3年來(lái)北京商品房銷(xiāo)售均價(jià)第一次超過(guò)上海。這顯然超出大多數人的預料。
“這是一個(gè)統計錯覺(jué)，北京超過(guò)上海是不可能的�！币晃粯I(yè)內資深人士對本報記者說(shuō)，“政府統計的是過(guò)去一年中新開(kāi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，如果這段時(shí)間集中開(kāi)了幾個(gè)高價(jià)盤(pán)，統計數據就會(huì )高�！�
社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，“一個(gè)重要原因是去年諸如朝陽(yáng)區CBD區域高價(jià)樓盤(pán)大批增加了，拉高了平均價(jià)格�！绷硪粋�(gè)例子是，2003年時(shí)北京房?jì)r(jià)有所下跌，而背景則是當年天通苑、回龍觀(guān)等五環(huán)以外的房子大量開(kāi)盤(pán)，“按我們的統計方法，就把均價(jià)拉了下來(lái)�！�
“現在統計數據的高低取決于一年內新開(kāi)樓盤(pán)的情況，而不是同一地段同一類(lèi)房子絕對價(jià)格漲幅的比較�！币辛⒄f(shuō)。事實(shí)上，包括建設部政策研究中心副主任王玨林也不認為北京實(shí)際均價(jià)已經(jīng)超過(guò)上海，“有些數據，統計方法和統計目的不一樣�！�
而對2006年春季北京房?jì)r(jià)的快速上揚，各方則普遍給予認同。
“今年初的銷(xiāo)售熱潮反映出了去年宏觀(guān)調控下，人們的觀(guān)望情緒使得一些購買(mǎi)需求延遲到今年，和新增需求加在一起推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲�！北本┲性禺a(chǎn)總經(jīng)理李文杰說(shuō)，觀(guān)望所形成的需求疊加隨后造成了年初購房需求的集中釋放。
這一判斷也得到了作為購房者的高濤的認同，他用“輪回”來(lái)形容自己過(guò)去一年的購房心態(tài)：去年3月著(zhù)急買(mǎi)房，隨后又覺(jué)得宏觀(guān)調控下房?jì)r(jià)要跌，結果沒(méi)有，現在又重新著(zhù)急買(mǎi)房。
與觀(guān)望所形成的需求疊加相比，供給卻在下降，根據北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰提供的北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數據，2004年北京市商品房全部新增供應上市套數29萬(wàn)套左右，而2005年的新增供應上市套數在22萬(wàn)套左右。
商品房供應結構性失衡也被認為是房?jì)r(jià)上漲的重要原因——2005年北京高檔房的大量上市對應的是中低檔住宅供應相對不足，這也可以理解為什么2006年第一季度中低檔商品房被不斷追搶。
如此背景下，同樣是上述北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數據顯示，2004年北京經(jīng)濟適用房上市46750套，而2005年僅上市10765套，只有去年的四分之一左右，顯然無(wú)法起到平抑房?jì)r(jià)的作用。
宏觀(guān)調控與高漲幅
如果除去和上海的比較，單純考量北京本身一年來(lái)的房?jì)r(jià)，19.2%的同比增幅則就多了些實(shí)在的意義�！斑@是北京10年來(lái)房?jì)r(jià)最快速的增長(cháng)�！币辛Ρ緢笥浾哒f(shuō)。
而高濤還記得自己在去年5月聽(tīng)到建設部等七部門(mén)聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》時(shí)的興奮表現——他當即給自己的妻子打電話(huà)告知這一消息。
整個(gè)2005年，國家宏觀(guān)調控之聲不斷：3月份和4月份連續出臺“舊八條”和“新八條”，大力度穩定房?jì)r(jià)。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，規定自2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足兩年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。
北京樓市此后短暫低迷， 2005年6月1日，執行“七部委意見(jiàn)”第一天，上海房?jì)r(jià)比前一天下降1426元，而北京相對平靜。
“宏觀(guān)調控打擊的是炒房，對二手房的打擊非常大�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)資深人士說(shuō)，“但與投機炒房不同，北京購房自住占大部分�！边@個(gè)數據被估計為至少80%以上。由此推導出的，則是北京的剛性需求拉動(dòng)了房?jì)r(jià)的最終增長(cháng)。北京首創(chuàng )集團總裁劉曉光則對本報記者舉例說(shuō)，首創(chuàng )集團新開(kāi)的幾個(gè)盤(pán)供需比都在1∶3。
“不能簡(jiǎn)單地看需求，你要分析那些搶房的人里面有多少是拿來(lái)投資的�！币辛⒄f(shuō)，很多人把投資房地產(chǎn)作為變相的儲蓄，這種投資行為正在不斷拉高北京房?jì)r(jià)。
在尹中立看來(lái)，除了類(lèi)似“溫州炒房團”這樣的國內資本，在人民幣匯率升值的預期下，大量的境外資本會(huì )進(jìn)入北京來(lái)購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，套取雙重利潤，進(jìn)一步加大北京樓市投機性。
開(kāi)發(fā)商則把房?jì)r(jià)飛漲的原因歸結到土地供應不足。但此前國土資源部說(shuō)，按照現在每年的竣工量計算，北京已經(jīng)批出的土地足夠建設10年住宅。
“先要看國家的宏觀(guān)調控政策落實(shí)了多少，”建設部政策研究中心副主任王玨林說(shuō)，另外，“北京樓市雖然投機性不大，但它的投資性在增長(cháng)�！�
一個(gè)無(wú)法忽略的因素是，北京房?jì)r(jià)近三年來(lái)一直都在平穩上揚，這條優(yōu)美的弧線(xiàn)無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商和購房者一個(gè)共同的暗示——北京房?jì)r(jià)不會(huì )跌，“一方面老百姓怕漲價(jià)提前著(zhù)急買(mǎi)房子，哪怕是高價(jià)；另一方面是開(kāi)發(fā)商加緊投資，很容易出現泡沫�！币辛⒈硎菊f(shuō)，這一點(diǎn)值得警惕。
新一輪調控措施顯現
一個(gè)可見(jiàn)的事實(shí)是，從中央到北京市政府，抑制房?jì)r(jià)高增長(cháng)的舉措正在再次醞釀。
3月5日，溫家寶總理強調要著(zhù)力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。
此前，《建設部2006年工作要點(diǎn)》中說(shuō)，將從源頭上控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，引導和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。
而國家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產(chǎn)調控工作要點(diǎn)》。除繼續重申增加普通商品住房供應、調控房?jì)r(jià)上漲過(guò)快外，還要“通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控部際聯(lián)席會(huì )議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控”。
包括國土資源部公布的2006年工作重點(diǎn)也強調要加大對中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟適用住房和廉租房的土地供應。4月初又傳出消息說(shuō)，獨門(mén)獨戶(hù)高檔住宅將被列入別墅范圍，對其用地要嚴格限制。
另外值得注意的是，國家發(fā)改委在2月17日公布的《2005年房地產(chǎn)調控的成效》一文中，特別表示了對住房投機的高度警惕。
3月21日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國保監會(huì )也出臺了《保險資金間接投資基礎設施項目試點(diǎn)管理辦法》，按照新辦法，國內保險商將無(wú)緣房地產(chǎn)項目投資。
北京市的措施也在出臺：4月4日，北京市國土資源局公布了今年北京的土地供應計劃，該計劃顯示，住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟適用房用地的供應量則比去年增加了100公頃。國土局同時(shí)加快放地步伐，整個(gè)4月份將有25塊土地入市交易，今年北京將迎來(lái)“8·３1”土地大限后的首次土地供應高潮。
調控信號正逐漸明顯，4月8日建設部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)沈建忠罕見(jiàn)地指出，當前宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)結構性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點(diǎn)城市，將動(dòng)用行政手段予以調節，而針對過(guò)熱城市的說(shuō)法，則更顯示了政策指向。
建設部政策研究中心副主任王玨林樂(lè )觀(guān)地判斷北京不會(huì )像外地那樣，“有前車(chē)之鑒，北京肯定要及早解決”。(馬昌博 陳鵬 于洋）
