中新網(wǎng)4月13日電 據南方周末報道，3月28日，上海浦東的東晶國際項目售樓處。一位操著(zhù)溫州口音的男子慢條斯理地告訴售樓小姐：你手上拿的18套房源還不夠我一個(gè)人買(mǎi)。
與這名姜姓溫州男子一起的還有8名溫州人。據稱(chēng)僅姜姓男子就帶來(lái)了800萬(wàn)現金支票用于買(mǎi)房。盡管力圖低調行事，但售樓小姐還是很容易從衣著(zhù)談吐和辦事風(fēng)格上一眼看出他們就是溫州購房團。
這個(gè)購房團的組織者是溫州百盈房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司�？偨�(jīng)理張和平告訴記者，就在三天前，已經(jīng)有一批來(lái)自溫州的購房團“光臨”了同一個(gè)樓盤(pán)。這兩支購房團計劃在上海購買(mǎi)20多套商品房。
在2005年初的宏觀(guān)調控之后，上海房?jì)r(jià)逐步降溫，溫州客也一度從上海銷(xiāo)聲匿跡。在之后的半年多時(shí)間里，他們寧愿在江蘇南通或者廣東惠州這樣的三線(xiàn)城市里尋找機會(huì )，也不愿涉足上海。
但是進(jìn)入2006年之后，僅僅在1月份里，溫州購房團就在徐匯優(yōu)派這個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)下了12套住房，在寒冷的冬天里這是一個(gè)足以讓上海樓市感到溫暖的業(yè)績(jì)�！皬慕衲觊_(kāi)始我們就不斷接到上海的項目。溫州的投資者非常希望來(lái)上海買(mǎi)房�！睆埡推筋H為興奮地說(shuō)。
溫州的投資者對于利潤似乎有著(zhù)天生的敏感。從撤出上海市場(chǎng)到重新回來(lái)，溫州客的舉動(dòng)是否意味著(zhù)上海樓市在經(jīng)歷過(guò)短暫的下跌之后，又將迎來(lái)一片春光？
上海本地的投資客也似乎有著(zhù)類(lèi)似的感覺(jué)。馬自強2005年3月在閔行區羅秀路以每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了一套商品房，本打算轉手賣(mài)掉從中獲利，誰(shuí)想到碰上了隨之而來(lái)的宏觀(guān)調控，樓價(jià)一路走低。加上開(kāi)發(fā)商以5000元一平方的“內部員工價(jià)”拋出300多套尾房，老馬掛在中介的房子下跌了20%。進(jìn)入2006年以來(lái)，老馬的房子一直在緩慢上漲，到3月底的時(shí)候已經(jīng)漲回到老馬的購入價(jià)。
來(lái)自上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的最新統計顯示，3月上海的商品住宅交易量達179.67萬(wàn)平方米，與2月82萬(wàn)平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅高達119%。
交易量往往被看作衡量房地產(chǎn)業(yè)景氣的指標。不少業(yè)內人士看來(lái)，春節以后上海住宅交易面積量的首次大幅上揚，意味著(zhù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖。
另一個(gè)反映樓市溫度的信號是房產(chǎn)中介。
2005年宏觀(guān)調控之后的半年時(shí)間里，上海的13000多家房產(chǎn)中介公司銳減過(guò)半，許多依靠一間房、一張桌、一部電話(huà)的中小房產(chǎn)中介由炒房改營(yíng)炒菜，剩下6000家也艱難度日。
但進(jìn)入2006年以來(lái)，房產(chǎn)中介擴張又起小高潮。3月23日漢宇房產(chǎn)一天之內開(kāi)出9家門(mén)店；合富地產(chǎn)也透露，集團要求中介部爭取每個(gè)月都要開(kāi)出一家以上新門(mén)店。
“選擇在市場(chǎng)還未完全恢復前進(jìn)行擴張的公司，都是為迎接后期樓市回暖做準備�！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿如此解釋。
利好政策頻出
業(yè)內人士認為，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，上海市政府已經(jīng)出臺一系列利好政策。
2月28日，上海市公積金管理中心出臺《關(guān)于微調本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》，這被稱(chēng)為“上海樓市今年第一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好政策”。
通知規定，凡購買(mǎi)竣工5年以?xún)鹊亩址�，可以通過(guò)公積金貸款，最高可以貸款八成。
4月初上海市公積金管理中心又傳出消息，正在醞釀以每位繳存者為單位進(jìn)行貸款，即一戶(hù)兩人交納公積金的家庭，以前以戶(hù)為單位貸款總額最高30萬(wàn)元，今后以人為單位的話(huà)，夫妻倆貸款最高可達60萬(wàn)元。
這是自去年8月以來(lái)上海市第三次調整公積金政策。去年2月，上海市住房公積金限額進(jìn)行了建制8年以來(lái)的第一次微調，補充公積金額度由3萬(wàn)元提高至10萬(wàn)元，加上常規公積金10萬(wàn)元的貸款額度，公積金總貸款上限達到20萬(wàn)元。而在之前的8年時(shí)間里上海市的公積金政策未有過(guò)絲毫松動(dòng)。
據《第一財經(jīng)日報》報道，消息人士還透露：“未來(lái)一段時(shí)間還將陸續有利好政策公開(kāi)或者悄悄出臺，比如禁止轉按揭的政策可能將會(huì )在近期解禁，二手房交易方面也會(huì )有所放松�！�
“不得轉按揭、購房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅”，被認為是2005年上海樓市調控的“三大利器”。然而這些政策正在悄悄地松動(dòng)。消息人士稱(chēng)：“現在已經(jīng)有不少銀行放開(kāi)了三成首付比例按揭的規定；不得轉按揭，近期也將解禁；只有5.5%的營(yíng)業(yè)稅，由于是中央明確規定的政策，目前還維持原狀�！�
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為，最近公積金政策的出臺更大程度上是希望通過(guò)政策傳達一個(gè)信號——有關(guān)部門(mén)要暖市了，從而來(lái)改變觀(guān)望者對市場(chǎng)的預期。
劉政海一直打算買(mǎi)套房子結婚，宏觀(guān)調控無(wú)疑是一個(gè)好消息，眼看著(zhù)房?jì)r(jià)在一點(diǎn)一點(diǎn)跌下來(lái)，他覺(jué)得那套婚房已經(jīng)越來(lái)越近�！翱墒鞘裁磿r(shí)候跌到底呢？在房?jì)r(jià)明確探底之前，我還是寧愿等等�！辟I(mǎi)漲不買(mǎi)跌是消費者的普遍心態(tài)，在宏觀(guān)調控開(kāi)始后他們大多采取持幣觀(guān)望的態(tài)度。
樓市回暖對劉政海產(chǎn)生了直接的“引導”。盧灣區的都市花園樓盤(pán)在3月份不到10天里漲了三次價(jià)，每平方漲了600元。雖然在2005年最瘋狂的時(shí)候一下午漲500元的事例屢見(jiàn)不鮮，但在今年出現這樣的漲幅，還是很少見(jiàn)的。公積金政策調整、樓價(jià)回升，這樣的消息不斷見(jiàn)諸報端，著(zhù)實(shí)還是刺激了不少像劉政海這樣等著(zhù)買(mǎi)房結婚的“自住型消費者”的購買(mǎi)沖動(dòng)。
一位參加過(guò)上海市政協(xié)會(huì )議的房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)，在會(huì )上“宏觀(guān)調控已經(jīng)到位”的聲音很高，部分參會(huì )人士甚至建議取消轉按揭限制等眾多限制政策。
“現在的開(kāi)發(fā)商都在等�！币晃辉谏虾＝鹕介_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商告訴記者，開(kāi)發(fā)商普遍的心態(tài)是，如果熬過(guò)了宏觀(guān)調控這一關(guān)，等到房?jì)r(jià)一漲上來(lái)，不僅所有的利息都能收回來(lái)，而且還有的賺�！皟拳h(huán)線(xiàn)以?xún)鹊拈_(kāi)發(fā)商大多數都已經(jīng)完成了資金積累，所以等得起。內環(huán)以外的那些中小開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不夠雄厚，如果等不過(guò)去，那只能虧得血本無(wú)歸�！�
為了熬過(guò)這段日子，開(kāi)發(fā)商削尖了腦袋。3月16日開(kāi)幕的“上海之春”房展會(huì )上，竟有開(kāi)發(fā)商請來(lái)只靠丁字褲和彩繪遮擋關(guān)鍵部位的女模特，在沙盤(pán)前走動(dòng)、展示，以吸引觀(guān)眾的注意力。
“從中央及地方的政策走勢可以看出，對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果說(shuō)去年需要‘踩剎車(chē)’，今年則是需要‘踩油門(mén)’。去年是調控為主，今年是鼓勵促進(jìn)為主�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認為。
兩個(gè)1000萬(wàn)淡出視線(xiàn)
作為去年兩會(huì )樓市話(huà)題焦點(diǎn)的上�！皟蓚�(gè)1000萬(wàn)工程”，正在漸漸淡出公眾的視線(xiàn)。一位房地產(chǎn)商、上海市兩會(huì )代表向本報記者證實(shí)：“今年兩會(huì )期間沒(méi)有提及‘兩個(gè)1000萬(wàn)工程’�！�
“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”是指在2005年新開(kāi)工1000萬(wàn)平方米重大工程配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房。配套商品房以供應動(dòng)遷家庭購買(mǎi)為主，在取得房地產(chǎn)權證后5年內不得轉讓、出租；而中低價(jià)普通商品房的限定則是：個(gè)人年收入低于上年上海市人均可支配年收入線(xiàn)、人均住房建筑面積在14平方米以下的上海市民。
2005年10月11日，上海第一批配套商品房交付使用當日，上海市副市長(cháng)楊雄表示，2006年將對上海兩個(gè)1000萬(wàn)的建設節奏適當控制。
在楊雄發(fā)表上述講話(huà)之前，已有報道稱(chēng)2005年上海兩個(gè)“1000萬(wàn)”最后確定的供應計劃是：至今年年底，1000萬(wàn)平方米配套商品房上市；中低價(jià)普通商品房上市量減半，將會(huì )有500萬(wàn)平方米預售上市。
2005年9月26日，世華錦城住宅建設項目在浦東奠基，計劃開(kāi)工面積為21萬(wàn)平方米。作為上海市首個(gè)開(kāi)工建設的中低價(jià)普通商品房項目，上海市各家主要媒體都報道了這則消息。
已經(jīng)拿到100多萬(wàn)平方米配套商品房用地的上海 大華集團，其用地分別分布在寶山、嘉定、崇明等區縣，盡管去年已經(jīng)開(kāi)工了大概50萬(wàn)平方米，但今年也暫停了后續工程。4月10日記者向“世華錦城”開(kāi)發(fā)商——界龍集團房產(chǎn)部詢(xún)問(wèn)時(shí)，該集團一位女性工作人員向記者說(shuō)：“可能要到夏天再開(kāi)工�！�
“這是政府在進(jìn)行調節，并不是擱淺�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)印堃華告訴本報記者“兩個(gè)1000萬(wàn)只是個(gè)概數，究竟在多長(cháng)時(shí)間內上市也沒(méi)有確切說(shuō)法�，F在政府只不過(guò)是把中低價(jià)商品房上市的節奏放慢下來(lái)�！�
與政府關(guān)系密切的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上海 大華集團的一位高層向外界透露，“我們得到的口徑是，配套商品房和中低價(jià)普通商品房大部分會(huì )采取出租的方式�！边@樣的舉措或可緩解市場(chǎng)供應過(guò)剩的矛盾。
“市場(chǎng)經(jīng)濟供給需求有矛盾有摩擦，一會(huì )兒多了一會(huì )兒少了很正常。不要把它看得很?chē)乐��！庇?#22531;華說(shuō)。(戴敦峰 胡天舒)
