中新網(wǎng)4月26日電 據《市場(chǎng)報》報道，日前，中國銀監會(huì )銀行監管一部副主任沈曉明警告說(shuō)，截至到去年末，中國房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。個(gè)人住房貸款不良率1.5%左右，開(kāi)始小幅上升。由于貸款期限長(cháng)，加之房?jì)r(jià)波動(dòng)等原因，個(gè)人住房貸款開(kāi)始進(jìn)入國際公認的風(fēng)險暴露期。目前中國70.1%的人在購房時(shí)需要借助貸款才能順利買(mǎi)房，房貸總數已達2.8萬(wàn)億。
隱患1 掙五千報一萬(wàn) 還款能力靠虛報
“當初買(mǎi)房時(shí)，幾個(gè)售樓處的銷(xiāo)售員都對我這樣說(shuō)，只要填一下個(gè)人基本信息就可以了，你的實(shí)際收入是多少不用管，我們的律師會(huì )給你代辦好貸款手續�！�2004年初在通州區某中檔樓房置業(yè)的劉進(jìn)先生表示，自己買(mǎi)房貸款的過(guò)程幾乎毫不費力。不僅是劉先生遇到了這樣的優(yōu)待，其他很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員在向顧客推銷(xiāo)房子的時(shí)候，都會(huì )“適時(shí)”地提供這種方便。個(gè)人貸款時(shí)需要被評估的收入水平、工齡、公司性質(zhì)等硬性指標，在相關(guān)人員一番“包裝”下，都能順利過(guò)關(guān)。在北京個(gè)別樓盤(pán)的售樓處，甚至坐著(zhù)一些專(zhuān)門(mén)為買(mǎi)房人辦理貸款手續的“中間人”，每辦成一筆貸款他們會(huì )向買(mǎi)房人收取800-3000元不等的“手續費”，而售樓員為了能盡快賣(mài)出房子，也經(jīng)常在買(mǎi)房者和這些中間人之間充當連線(xiàn)搭橋的角色。
曾專(zhuān)程去多個(gè)售樓處“蹲點(diǎn)”，以了解商品房按揭風(fēng)險根源所在的中國社會(huì )科學(xué)院研究員、著(zhù)名的房地產(chǎn)金融專(zhuān)家劉維新表示：“購房者在辦理商品房按揭貸款時(shí)，如果實(shí)際月收入只有5000元，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的‘代辦’，報到銀行時(shí)購房者的月收入可能就變成了1萬(wàn)元，而基于這些不實(shí)收入所發(fā)放出去的貸款，就是目前銀行房屋按揭的隱患所在�！�
出于對銀行個(gè)貸不良率上升的隱憂(yōu)，銀監會(huì )曾在2004年9月出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中對個(gè)人房貸進(jìn)行了多項規定�！氨M管《指引》對個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險管理規定非常細，但各級商業(yè)銀行在執行時(shí)肯定還會(huì )存在很多問(wèn)題。事實(shí)上，目前有很多銀行都無(wú)法真正掌握貸款人的實(shí)際收入、資產(chǎn)擁有情況和信用情況�！眲⒕S新研究員分析說(shuō)。
隱患2 以實(shí)物抵貸款 銀行無(wú)奈成當鋪
“打個(gè)比方吧，一個(gè)人買(mǎi)了一輛15萬(wàn)元的車(chē)，首付3萬(wàn)，還了兩年多貸款后，利率上漲了、車(chē)卻降價(jià)了�，F在同樣的車(chē)10萬(wàn)就能買(mǎi)了，而繼續還貸的話(huà)還要多支付給銀行利息。這時(shí)車(chē)主就會(huì )放棄繼續還款，索性把車(chē)抵給銀行�！闭劦椒抠J風(fēng)險時(shí)，中國銀行的李先生給記者舉了個(gè)例。
李先生告訴記者，之所以說(shuō)房貸有風(fēng)險，是因為房?jì)r(jià)未來(lái)幾年是否會(huì )降價(jià)、泡沫是否會(huì )破滅都關(guān)系著(zhù)貸款者的還款信心�！澳壳�，北京一些銀行已經(jīng)相繼出現車(chē)主要求停止還款，以車(chē)抵貸的情況了。如果房?jì)r(jià)也像車(chē)市一樣，出現價(jià)格大幅下跌、利率上漲的情況，那么消費者是否繼續還款就會(huì )受到考驗�！睂Υ�，李先生表示：“以前大家都認為銀行是抵押貸款，沒(méi)有什么風(fēng)險，大不了就收回貸款人的房子、車(chē)等抵押物，可是未來(lái)幾年如果這些資產(chǎn)的價(jià)格大幅度下跌，銀行的利益就很難保證了�！�
專(zhuān)家認為，目前銀行個(gè)人住房按揭貸款不良率上升隱憂(yōu)的背后，就是由于對按揭貸款者償還能力和償還意愿的無(wú)法確認。這在目前投資性按揭購房者不斷增多的背景下顯得更為明顯。劉維新表示，根據保守估算，像上海、北京、杭州這樣的城市，商品房購房者中投資(投機)性購房者所占的比例至少在20%以上�！爱斶@種投資性購房比例上升到一定程度時(shí)，通過(guò)金融手段來(lái)限制是非常有必要的。否則，一旦經(jīng)濟波動(dòng)來(lái)臨，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險將會(huì )立即顯現�！�
隱患3 銀行面臨“順周期”之惑
“購買(mǎi)60萬(wàn)元的房子，按照貸款成數評估價(jià)的80%，個(gè)人可以從銀行貸款48萬(wàn)元，而通過(guò)中介的‘工作’，貸款成數可以有條件的再放寬一成，多貸幾萬(wàn)元。這在未來(lái)將造成新增的房貸壞賬�！北O管部門(mén)認為，現階段各銀行要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險向銀行信貸轉移的可能性。如果受年終指標的壓力而放松授信標準，意味著(zhù)對將來(lái)風(fēng)險管控的不負責任。
其實(shí)，去年底央行上�？偛康慕y計就已經(jīng)顯現出來(lái)，受房貸存量連續數月“縮水”之累，上海個(gè)人房貸壞賬正呈升高態(tài)勢。業(yè)內人士指出，樓市景氣時(shí)做高房?jì)r(jià)而變相零首付等炒作行為，給銀行信貸埋下的隱患已開(kāi)始顯現，銀行成了物業(yè)的最大買(mǎi)家。
近日發(fā)布的《2005-2006中國銀行業(yè)競爭力評價(jià)》顯示，2005年中國各主要銀行的信貸依然偏重于房地產(chǎn)行業(yè)。根據國際經(jīng)驗，個(gè)人房貸風(fēng)險暴露期通常為3年-5年，而中國住房信貸業(yè)務(wù)是最近4年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，也就是說(shuō)中國銀行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入房貸風(fēng)險初步顯現期。需要注意的是，目前中國大部分銀行貸款未能擺脫“順周期”的行業(yè)投向結構，即集中于近年來(lái)發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)、制造、通訊等行業(yè)。由于房貸比重較大，且時(shí)間已經(jīng)累計數年，住房按揭貸款風(fēng)險很可能在今后幾年集中爆發(fā)，特別是一些出現房?jì)r(jià)泡沫征兆的地區，比如上海、北京兩地。
此次調查結果顯示，中國貸款行業(yè)結構較為合理的只有建設銀行和招商銀行，他們共同的特征是貸款行業(yè)集中度相對較低，受宏觀(guān)景氣度影響較大制造業(yè)貸款在16%左右，僅相當于其他銀行的一半；而較低風(fēng)險的交通、能源、通信行業(yè)貸款比例相對較大。對此復旦大學(xué)金融研究院教授陳學(xué)彬認為，房地產(chǎn)信貸泡沫的出現一般會(huì )在過(guò)度投機的市場(chǎng)中，合理進(jìn)行貸款在各個(gè)行業(yè)中的分配應該引起每個(gè)銀行的重視。（董穎）
