兩大原因導致“補漲”
經(jīng)歷過(guò)杭州樓市風(fēng)云變化的陳豪認為：“這是北京的地價(jià)在‘補漲’，北京以前的地價(jià)太低了�！标惡勒J為，出現補漲的原因有二：其一是土地供應方式的變革，即從協(xié)議到招拍掛的過(guò)程，因為競拍人多而地塊少，必然要經(jīng)歷“漲”的階段。陳豪從杭州的經(jīng)驗分析，杭州從2000年開(kāi)始實(shí)行招拍掛公開(kāi)交易，同期，從“外行”或者外地進(jìn)入杭州的開(kāi)發(fā)商也多了，“僧多粥少”的局面使地價(jià)出現上揚，“這個(gè)階段需要兩三年的時(shí)間”。按陳豪的分析，從2004年8月開(kāi)始真正實(shí)行招拍掛的北京土地還有兩年的上漲空間。其二是外資企業(yè)和上市房地產(chǎn)公司“囤積土地”的結果�！氨本⿲�(shí)行招拍掛前，應該有很多土地進(jìn)入市場(chǎng)，即所謂4000公頃的存量土地，按照現行的政策，這些土地的開(kāi)發(fā)商兩年內不予開(kāi)發(fā)，政府就將收回。事實(shí)上，一些土地都還囤積在很多開(kāi)發(fā)商手中，這部分地形不成有效供應，又不能及時(shí)收回重新上市，上市的土地就勢必少了，而北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)又處在上升階段，天價(jià)地塊出現、開(kāi)發(fā)商搶地也就不足為奇了�！标惡赖倪@個(gè)觀(guān)點(diǎn)得到了很多業(yè)內人士的認可。
觀(guān)點(diǎn)：天價(jià)拍地 開(kāi)發(fā)商頭腦發(fā)熱？
“土地交易方式，由原來(lái)的協(xié)議供地到招拍掛陽(yáng)光交易”，開(kāi)發(fā)商是否頭腦發(fā)熱？昨天，在采訪(fǎng)中，分析天價(jià)地塊在北京頻頻出現的同時(shí)，專(zhuān)家、經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內人士提出了建議。
地產(chǎn)業(yè)內一些人士認為，根據國際上的做法，價(jià)高者得未必合理。不少人士建議：應該盡快制定評標標準，根據綜合評定確定得主，而不是單一價(jià)格決定制。而據了解，通常國際上招標評定的標準有四個(gè)：第一，方案是第一位，對城市土地價(jià)值的提升有什么作用，這可能是所有政府在公共土地招標的時(shí)候最關(guān)心的問(wèn)題。第二，建成后對城市經(jīng)濟的貢獻。比如說(shuō)能解決多少就業(yè)、能解決多少稅收、能解決多少原來(lái)這個(gè)地區存在缺陷的問(wèn)題。第三，項目是否會(huì )對地區造成負擔。如果項目建成以后對當地的交通產(chǎn)生了重大的壓力，政府即使在拍賣(mài)中獲得了很高的資金也是不合適的，因為這個(gè)地區本身產(chǎn)生的公共壓力都會(huì )轉嫁到政府的頭上，使政府不得不用更大的支出實(shí)行轉移支付，來(lái)解決公共交通等等更多的問(wèn)題。第四才是價(jià)格。
此外，業(yè)內人士還建議，土地供應計劃應盡可能細化。這里有兩層含義：一層是目前土地整理儲備中心的人員配置是否足夠，相關(guān)工作能否及時(shí)完成，會(huì )不會(huì )因為人力物力跟不上，而出現土地供應速度放慢問(wèn)題；另一層就是土地供應計劃應該細化、透明化。
除此之外，在采訪(fǎng)當中，幾乎每位被采訪(fǎng)的業(yè)內人士和經(jīng)濟學(xué)家都提出：土地市場(chǎng)要根治天價(jià)地現象，治理“部分開(kāi)發(fā)商囤積土地，讓閑置土地盤(pán)活”刻不容緩。業(yè)內人士和經(jīng)濟學(xué)家呼吁：有關(guān)方面應該在出讓土地的清查方面多下功夫，對那些已經(jīng)閑置兩年、無(wú)能力開(kāi)發(fā)的土地盡快收回，通過(guò)招拍掛，讓那些有實(shí)力、能夠在最短的時(shí)間內把土地變成有效供應的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，既解決開(kāi)發(fā)商天價(jià)搶地的問(wèn)題，又解決目前購房人買(mǎi)不到房子的難題。(余美英）
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