“胡星系”的規劃之手
所謂“容積率”，是指一個(gè)小區的總建筑面積與用地面積的比率。但對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開(kāi)發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開(kāi)發(fā)商的利潤就越大。容積率較低，建筑密度一般也較低，開(kāi)發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。
容積率是多是少，決定權在規劃部門(mén)手里，這意味著(zhù)規劃部門(mén)可以很大程度上影響開(kāi)發(fā)商的成本和收益。該人士舉例說(shuō)，如果一塊地的容積率為3，可以建3萬(wàn)平方米房屋的話(huà)，將容積率提升為6，在同樣的地塊上就可以建設6萬(wàn)平方米房屋——如果每平方米賺1000元利潤，這一改動(dòng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)凈增3000萬(wàn)元利潤。
上述人士表示，如果其為房地產(chǎn)公司老板，就可以輕松甩出1000萬(wàn)元給規劃部門(mén)，因為此舉還能帶來(lái)2000萬(wàn)元利潤。
上述情況還僅是一般的住宅項目的審批。前述人士表示，如果是商住樓，其容積率會(huì )更高一些，對一些商業(yè)中心區域的樓盤(pán)，其容積率則可能高達10~15。商業(yè)中心樓盤(pán)是容積率為8還是容積率為15，小小的數字變動(dòng)，背后就是幾千萬(wàn)乃至上億元的利潤變動(dòng)。
現在很多人都在想辦法主動(dòng)利用這些規劃資源，譬如某個(gè)人跟規劃局局長(cháng)熟悉，他就可以做一個(gè)“中間業(yè)務(wù)”，讓你的批件很快批下來(lái)，或者把你的容積率調高點(diǎn)。同樣一塊地，在土地市場(chǎng)中，不同的容積率價(jià)格差異很大，如果能花錢(qián)把容積率低的土地買(mǎi)過(guò)來(lái)，將容積率調高后巨額加價(jià)出售，在土地市場(chǎng)中依舊很搶手，其原因是買(mǎi)家也可從中獲得更多收益。
以前行業(yè)內的“中間業(yè)務(wù)”大都是幫人批地，但是現在土地交易收緊了，且有招、拍、掛(指招標、拍賣(mài)、掛牌出讓土地)規范，因此現在這些人的重心大都轉到 “調整地上長(cháng)出多少東西”這一新領(lǐng)域來(lái)了。
當地媒體曾經(jīng)對該市北市區的規劃提出質(zhì)疑，公開(kāi)提出十問(wèn)：如規劃中的3塊教學(xué)用地是不是還在？規劃中的3塊醫療用地還在不在？等等。
目前昆明北市區目前有樓盤(pán)近70個(gè)，居住人口已突破20萬(wàn)，規劃人口近40萬(wàn)人，可相應的配套設施卻嚴重滯后，甚至連涉及老百姓衣食住行的基礎設施都很缺乏。已經(jīng)開(kāi)發(fā)了近8年的北市區，至今還沒(méi)有一家大醫院；尚缺66個(gè)中學(xué)教學(xué)班、189個(gè)小學(xué)教學(xué)班、59個(gè)幼兒園教學(xué)班，一些居民要打著(zhù)“三輪車(chē)”趕公交。
“現在全國不少地方像昆明北市區一樣，并非個(gè)別現象，但很少有高官因這樣做而翻船�！痹撊耸糠Q(chēng)，曾、胡這個(gè)案子，應是一個(gè)嚴重的警示。(程維)
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