12月17日,北京市第二中級人民法院就李某上訴馬某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件作出判決,這一備受媒體關(guān)注的宋莊“畫(huà)家村”農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件終審判決仍然認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
北京市通州區宋莊鎮小堡村因許多畫(huà)家聚居在其周?chē)妹?huà)家村，馬某原系宋莊鎮辛店村農民。李某系城市居民，戶(hù)籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬某與李某簽訂《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》，將訴爭房屋及院落以45000元的價(jià)格賣(mài)與李某。2006年2月份，馬某夫婦要求確認購買(mǎi)合同無(wú)效。
通州法院經(jīng)審理認為，李某系居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員的住房。故判決一、李某于本判決生效之日起九十日內將位于北京市通州區辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬某；二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬(wàn)三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內執行清。判決后，李某不服提出上訴。
二中院經(jīng)審理認為，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無(wú)權取得或變相取得。馬某與李某所簽之《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣(mài)標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李某并非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關(guān)依法變更登記至李某名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對于合同效力的認定是正確的。
同時(shí)二中院亦在判決中指出，出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣(mài)人應對合同無(wú)效承擔主要責任。對于買(mǎi)受人信賴(lài)利益損失的賠償，應當全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李某在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李某可就賠償問(wèn)題另行主張。(康�。�
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