農民眼見(jiàn)房?jì)r(jià)上漲，反悔曾經(jīng)賣(mài)房給畫(huà)家。記者今天從北京市第二中級人民法院了解到，北京市通州區畫(huà)家村“宋莊房訟”案今天終審判決，法院依法認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決畫(huà)家李玉蘭從即日起90天內將房屋騰退給農民馬海濤，馬海濤支付李玉蘭9萬(wàn)余元補償款。
據了解，北京市通州區潮白河畔的宋莊鎮小堡村一帶因畫(huà)家聚居在此而得名畫(huà)家村。如今這里聚集了海內外近1500名藝術(shù)家，擁有很多農民房改建的藝術(shù)家工作室、商店，以及造型各異的美術(shù)館、畫(huà)廊等，成為中國最大的、國內外知名的畫(huà)家聚居地，并于2006年被規劃為北京市十大文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)集聚區之一。而目前定居的1500余名藝術(shù)家中，有200多人買(mǎi)了農民房。
由于近年來(lái)北京房?jì)r(jià)上漲迅猛，農民馬海濤很后悔2002年簽訂《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》以45000元的低價(jià)將房屋及院落賣(mài)給畫(huà)家李玉蘭，故在去年要求確認購買(mǎi)合同無(wú)效。畫(huà)家村農民討房訴訟案件至今已經(jīng)形成了13起，起訴理由基本都是依據“城里人不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員住房”的政策，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
北京市二中院經(jīng)審理后認定，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無(wú)權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣(mài)標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，一審法院根據“城市居民不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員的住房”作出的判決和對合同效力的認定是正確的。
法院同時(shí)指出，出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣(mài)人應對合同無(wú)效承擔主要責任。對于買(mǎi)受人信賴(lài)利益損失的賠償，應當全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
審理法官說(shuō)，鑒于李玉蘭在一審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在本次審理程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。(李松 黃潔 梁橋）
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