通州區宋莊鎮因聚集眾多的藝術(shù)家而聞名。去年9月開(kāi)始，當地賣(mài)房的農民，陸續起訴12名在宋莊購買(mǎi)其房屋的藝術(shù)家。
7月10日，法院判決，當初的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，已購房的藝術(shù)家面臨無(wú)處可居。
宋莊藝術(shù)家敗訴后，農村房屋的小產(chǎn)權問(wèn)題再次引起眾多爭論。農民個(gè)人或鄉村機構一旦起訴購房人，當初的購房合同不會(huì )得到現有法律的支持——這正是購買(mǎi)小產(chǎn)權房者面臨的法律風(fēng)險。
農民后悔賣(mài)房勝訴
7月23日，距離上訴期滿(mǎn)只剩下兩天，譚小勛、李玉蘭夫婦遞交了上訴狀。
這對一向本分的藝術(shù)家夫婦，籍貫河北邯鄲，現居通州區宋莊鎮。李玉蘭說(shuō)，2002年，他倆賣(mài)掉老家的房子，在宋莊鎮辛店村買(mǎi)下馬海濤父親馬萬(wàn)春名下的房屋及院落。經(jīng)雙方協(xié)商，房屋作價(jià)4.5萬(wàn)元。
當年7月1日，在簽署協(xié)議、支付馬海濤房款以后，李玉蘭一家三口搬進(jìn)去居住至今。
“當時(shí)，宋莊的房子遠沒(méi)有現在這么值錢(qián)�！崩钣裉m說(shuō)，馬海濤要是把房子賣(mài)給本村村民，也就賣(mài)一兩萬(wàn)元，他們算是高價(jià)購買(mǎi)。
李玉蘭沒(méi)有想到，2006年年底，馬海濤、董秀梅夫婦突然提出要撤銷(xiāo)合同、收回房子，并以此起訴。對此事，董秀梅拒絕接受采訪(fǎng)。
今年7月10日，通州區宋莊法庭做出判決，馬海濤將自己房屋賣(mài)給李玉蘭的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天以?xún)闰v退房屋。
藝術(shù)家面臨無(wú)處可居
在宋莊鎮，李玉蘭、譚小勛夫婦并不是唯一被起訴的購房藝術(shù)家。
王立則是去年以來(lái)的第一個(gè)。他介紹，1998年，藝術(shù)家徐先生買(mǎi)下宋莊鎮白廟村一處民房。2003年，徐先生轉手賣(mài)給他。2006年9月，他被售房農民起訴。
王立則被訴就像一副多米諾骨牌被推倒。2006年10月起，陸續有李玉蘭、王慶松、楊大味等12名藝術(shù)家被起訴，涉及宋莊鎮白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等地的9處農民房屋。
這些案子中，所有原告都是宋莊的本地農民，所有被告都是外地來(lái)宋莊的藝術(shù)家，案由都是原告要收回原來(lái)售出的房子。
對此現狀，北京市高院2004年印發(fā)的“農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要”的通知中曾描繪過(guò)，目前，此類(lèi)糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價(jià)格遠遠高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅動(dòng)而起訴。
一個(gè)現實(shí)是，宋莊鎮一個(gè)農家院三四間房的年租金，已由3年前的三四千漲到1萬(wàn)多。2006年，宋莊鎮被確定為北京市的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)基地之一，其土地、房屋的升值空間還很大。
王立則說(shuō)，目前，宋莊已吸引全國各地約1500名藝術(shù)家，他們中的百余人已購買(mǎi)農民房。如果還有農民“見(jiàn)利忘義”，單方面毀約，很多藝術(shù)家將無(wú)安身之地，這或許會(huì )影響宋莊對藝術(shù)家的吸引力。
這一點(diǎn)是宋莊鎮的干部們不愿意看到的。宋莊鎮黨委書(shū)記胡介報曾對媒體表示，他們已著(zhù)手搜集幾十套閑置房源，一旦有藝術(shù)家因討房官司敗訴而被驅逐，鎮政府將出資廉租。他還呼吁，盡快明確法律相關(guān)條文，以方便農民的私有房產(chǎn)交易。
排斥小產(chǎn)權房之說(shuō)
在小產(chǎn)權房被媒體熱炒的背景下，宋莊藝術(shù)家的敗訴引起眾多媒體的關(guān)注，其中一些報道直接指向了小產(chǎn)權房問(wèn)題。
王立則等被訴的藝術(shù)家對此十分排斥。他引用專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，他們的問(wèn)題是農村集體土地流轉的問(wèn)題，而不是小產(chǎn)權房問(wèn)題。
他們如此介意和小產(chǎn)權房沾邊的顧慮是，目前，小產(chǎn)權房已被國家定性為不合法，部分房屋已被拆除，其余的停建，等待國家政策的“發(fā)落”。
不過(guò)，在SOHO中國董事局主席潘石屹看來(lái)，宋莊藝術(shù)家的農民房之爭，是小產(chǎn)權問(wèn)題的典型案例。我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也表示，宋莊藝術(shù)家的購房行為，正是小產(chǎn)權房的最初形態(tài)，即：一些有特殊需求的人在京郊購買(mǎi)民宅或在集體土地上興建別墅。這些購買(mǎi)者均無(wú)法拿到房產(chǎn)證，獲得“大產(chǎn)權”。
如今，沒(méi)有房產(chǎn)證成為這些買(mǎi)房宋莊藝術(shù)家的軟肋。
潘石屹說(shuō)，目前，政府不會(huì )將住在小產(chǎn)權房的人都趕出去，但購買(mǎi)者的風(fēng)險主要體現在當地的農民、鄉政府、鎮政府身上。如果這些人和機構上法院告購買(mǎi)小產(chǎn)權的人，買(mǎi)家可能會(huì )被趕出來(lái)。
小產(chǎn)權房背后的風(fēng)險
在宋莊，農民私有房屋的交易，從1994年第一批藝術(shù)家到來(lái)就開(kāi)始了，方力鈞、劉煒、張惠平等人是最早一批買(mǎi)房的藝術(shù)家。
王立則說(shuō)，這些人多數是2000年以前購買(mǎi)的。2000年以后，賣(mài)房的農民就越來(lái)越少了，一般都是租。
譚小勛、李玉蘭夫婦是少數在2000年以后的購房者。
和其他藝術(shù)家類(lèi)似，李玉蘭夫婦的房屋所有權證明包括：房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和土地使用證。不過(guò)，土地使用證上的使用人仍然是辛店村村民馬萬(wàn)春，而不是李玉蘭，她的名字出現在變更記事中。其中載明，“房屋出售給李玉蘭使用”。
買(mǎi)房時(shí)，李玉蘭以為，他們買(mǎi)農民的房子，和村民之間的交易一樣，付錢(qián)以后就永遠屬于自己，盡管只有買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、沒(méi)有產(chǎn)權證。
法院的判決徹底打碎了李玉蘭、王立則等購買(mǎi)農民私有房屋藝術(shù)家的美夢(mèng)。
不過(guò)，法院的判決并不能讓李玉蘭信服。她的律師李建說(shuō)，宋莊法庭認為“違反法律、行政法規強制性規定的合同無(wú)效”，但法庭并未明確指出到底違反了哪些法律法規。
李建還發(fā)現，判決書(shū)中強調，李玉蘭是居民，馬海濤的房屋位于農村。法院通常認為，居民不能買(mǎi)農民的房子。不過(guò)，據他了解，目前我國法律法規并無(wú)明文規定“禁止居民購買(mǎi)農村的房屋”。
熟悉法律的宋莊藝術(shù)家王立則說(shuō)，目前，明確禁止居民購買(mǎi)農村房屋的，只有國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》。但他認為，此類(lèi)通知不能作為法院判決的依據，法院判藝術(shù)家敗訴的依據可能與北京市高級人民法院的內部通知有關(guān)。
王立則和李建的看法在上文提到——北京市高級人民法院2004年印發(fā)“農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要”的通知中得到印證。
通知中提到，近年來(lái)，本市法院受理了一批此類(lèi)合同糾紛案，由于目前相關(guān)法律法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，造成裁判標準不統一的問(wèn)題。該通知提出，此類(lèi)合同應認定無(wú)效。
在這樣的背景下，藝術(shù)家購買(mǎi)農民的私有房屋，在農民反悔賣(mài)房到法院起訴時(shí)，藝術(shù)家們的敗訴是注定的。(王一波)
