證監會(huì )與國土部去年聯(lián)手推行的土地審核，今年已成為房企IPO的重要制約因素。

　　知情人士近日向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，受調控政策的影響，不少計劃在今年實(shí)現IPO的房企不得不推遲上市。其中，上市流程中新增的土地審核成為重要制約因素。甚至一些旗下?lián)碛械禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，其上市進(jìn)程也受到了一定影響。

　　截至11月末，今年實(shí)現上市的房企僅有中駿置業(yè)和融創(chuàng )地產(chǎn)兩家。而去年，共有11家房企實(shí)現上市，另有3家房企完成借殼上市。

　　有分析認為，除因土地違法有可能被中止IPO外，在國土部嚴查囤地的大背景下，房企難以實(shí)現大規模的土地儲備，從而影響其上市的估值并制約其上市。

　　土地審核成IPO關(guān)口

　　房企IPO過(guò)程中增加土地審核程序始于去年底。當時(shí)，國土部與證監會(huì )、銀監會(huì )達成一致，對企業(yè)的土地違法情況進(jìn)行審核，審核結果將作為審核企業(yè)上市、融資等的重要依據。

　　今年4月出臺的“國十條”也強調，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，證監部門(mén)暫停批準其上市。由此，土地審核已成為房企IPO過(guò)程中的重要關(guān)口。

　　知情人士表示，這一道新增關(guān)口的影響范圍很大，不少計劃在今年上市的房企不得不推遲上市日期。同時(shí)，一些旗下?lián)碛械禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，其上市也受到一定影響。不過(guò)，通過(guò)證監會(huì )的審核并不難，但由于涉及到規劃等多重問(wèn)題，要認定土地是否違規，需要一個(gè)過(guò)程。對于一些規模較大、業(yè)務(wù)布局廣泛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，審核過(guò)程可能持續更長(cháng)時(shí)間。

　　經(jīng)歷了去年的房企IPO大潮之后，今年房企的上市之路頗為冷清。上海長(cháng)甲地產(chǎn)在本月初突然宣布暫停上市計劃；綠地、中信等大型房企仍無(wú)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，其中，中信地產(chǎn)早在去年底就完成了上市前的首輪資產(chǎn)整合。

　　估值受影響不利上市

　　除因土地違法有可能被中止IPO之外，在國土部嚴查囤地的大背景下，房企難以實(shí)現大規模的土地儲備，也會(huì )影響估值而不利于其上市。

　　五合智庫總經(jīng)理鄒毅向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地儲備作為估值的重要因素，是房企上市的重要籌碼。如果不能實(shí)現大規模的土地儲備，則難以實(shí)現上市。

　　他認為，大型房企要實(shí)現上市，需要的土地儲備規模應超過(guò)千萬(wàn)平方米；普通房企上市，也需要至少四五百萬(wàn)平方米的儲地規模。

　　不少業(yè)內人士還對恒大地產(chǎn)上市的情景記憶猶新。有數據顯示，去年11月初恒大上市之時(shí)，其擁有的土地儲備規模超過(guò)4000萬(wàn)平方米，上市融資金額達到56.5億港元，恒大地產(chǎn)董事長(cháng)許家印也一度成為內地首富。

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)國土部嚴查囤地，房企大規模儲地的行為難以為繼。盡管不少大型房企今年頻繁出手拿地，但行業(yè)總體仍較為謹慎，投資意愿下降。

　　鄒毅表示，如果企業(yè)土地儲備量過(guò)低，就不利于上市估值；如果過(guò)高，則要求企業(yè)具有較高的資產(chǎn)周轉率以保證按時(shí)開(kāi)工，否則就被視為“囤地”。這一點(diǎn)同樣成為房企上市的重要障礙。

　　負債率超70%顯資金壓力

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控亦步亦趨的背景下，土地資信問(wèn)題不僅影響到房企上市，還將影響再融資、重大資產(chǎn)重組等多個(gè)方面。

　　今年以來(lái)，證監會(huì )涉及房地產(chǎn)企業(yè)再融資、配股、增發(fā)的審批無(wú)一通過(guò)，不少大型上市房企的負債率超過(guò)70%的警戒線(xiàn)，創(chuàng )歷史新高。有統計顯示，今年的資本市場(chǎng)上，超過(guò)60家涉房企業(yè)融資受阻，使得大型房企不得不尋求海外信托資金援助。

　　同時(shí)，受信貸政策收緊的影響，不少非房企上市公司紛紛剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以規避風(fēng)險。鄒毅表示，盡管今年銷(xiāo)售向好，但企業(yè)的資金狀況并不樂(lè )觀(guān)。

　　來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(cháng)32.0%，增幅自今年1~2月觸頂之后，連續第8個(gè)月回落。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從今年第四季度到明年一季度，房企將出現一定程度的資金緊張局面。在此期間，房?jì)r(jià)將以盤(pán)整或小幅下跌為主基調。

　　每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京