從11月15日保利2.48億元競得大屯地塊、金地7.56億元拿下四惠東熱地，到11月20日華潤10.35億元將廣安門(mén)外地塊收入囊中，短短一周內，就有三塊市中心地段的住宅地塊成交。分析人士認為，本月成交高潮的一大成因，是土地部門(mén)有意在年底前加快供地速度，以完成年度供地計劃。
值得注意的是，土地供應步伐的加快，并不能阻止開(kāi)發(fā)商天價(jià)“競地”的腳步。大屯、四惠東、廣外這三塊地，無(wú)一不創(chuàng )下區域同類(lèi)價(jià)格的新高，而土地高價(jià)成交所帶來(lái)的蝴蝶效應，令抑制房?jì)r(jià)的政策愿景面臨尷尬。
市場(chǎng)：住宅熱地交易頻現高潮
本周華潤置地以10.35億元競價(jià)拿下的廣外地塊，已是這個(gè)月成交的第三宗位于市中心上佳地段的住宅地塊。在此之前的11月15日，一天就有兩宗市內住宅熱地成交。一宗是朝陽(yáng)區大屯鄉小營(yíng)地塊，另一宗為四惠橋東北側地塊。
從體量看，三塊地中最大的是廣外地塊。其土地面積5.8萬(wàn)平方米，規劃建筑面積21萬(wàn)平方米。體量最小的是大屯地塊，規劃建筑面積不足4萬(wàn)平方米。而排在第二位的四惠地塊，盡管建筑規模只有10.24萬(wàn)平方米，不到廣外地塊的一半，但其土地面積與后者相當。也就是說(shuō)，這塊地的容積率只有廣外地塊的一半，未來(lái)將形成市區罕見(jiàn)的低密度社區。
北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站公布的信息顯示，10月份成交的地塊中只有一宗商業(yè)地塊位于市內，其他的住宅地塊全部在郊區。相比上個(gè)月的土地交易情況而言，本月住宅熱地成交堪稱(chēng)高潮迭起。
分析：加快供地速度完成年度計劃
據了解，已成交的這三宗市中心“黃金”地段的住宅地塊，均是“8·31”大限未過(guò)關(guān)土地。其中，華潤拿下的廣安門(mén)外地塊是招拍掛之后唯一一塊曾流拍的土地。
土地分析人士認為，本月出現住宅熱地集中成交現象并非偶然。一個(gè)主要的原因是，“年前制定的土地供應計劃尚未完成，因此土地部門(mén)在年底前有意加快供地速度，以完成年度指標�！�
據北京市土地整理儲備中心統計，截至11月份，北京市今年出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃。而2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃。今年出讓的住宅地塊尚不足計劃供應量的60%。當然，土地部門(mén)相關(guān)負責人也指出，土地供應還包括劃撥、出讓和租賃。因此實(shí)際供應并非只完成了六成。
預期：天價(jià)競地引發(fā)蝴蝶效應
盡管供地速度在提升，但在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，供應量仍然太少�！斑@是導致開(kāi)發(fā)商天價(jià)拿地的原因�！敝性禺a(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰舉例說(shuō)，四惠地塊體量10萬(wàn)平方米，成交價(jià)7.5億元，堪稱(chēng)天價(jià)�！�13家開(kāi)發(fā)商競爭一塊地，成交價(jià)是底價(jià)兩倍。如果同一區域有十塊這樣的地，對價(jià)格的抑制作用則完全不同�！�
事實(shí)上，不僅僅是四惠地塊，就連體量不足4萬(wàn)平方米的大屯地塊，同樣也吸引了13家房企前來(lái)競爭。似乎在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，只要是市區好地段的地塊，天價(jià)也值得。
按四惠東7400元/平方米的土地成本價(jià)計算，加上建安等其他開(kāi)發(fā)成本，以及“未封頂樓盤(pán)不能進(jìn)行按揭貸款”政策實(shí)行后開(kāi)發(fā)商資金成本的提高，預計其產(chǎn)品最終售價(jià)將超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米。而目前該地塊相鄰的最貴的東恒時(shí)代項目，售價(jià)也不過(guò)11500萬(wàn)元/平方米。
“15000元/平方米的價(jià)格預期將會(huì )帶來(lái)一系列的負面效應。周邊樓盤(pán)立即就會(huì )漲，接著(zhù)產(chǎn)品問(wèn)世出現價(jià)格新高，將區域房?jì)r(jià)抬升到一個(gè)新的坐標上�！狈治鋈耸空J為，在當下抑制房?jì)r(jià)的大氣象下，這種蝴蝶效應堪憂(yōu)。但開(kāi)發(fā)商卻因此樂(lè )此不疲天價(jià)競地。在四惠東地塊一帶均有新項目的中遠報價(jià)8億，方恒報價(jià)7億，也就不足為怪了。
(文章來(lái)源：北京晨報 作者：楊舒萌)
