當業(yè)內目光再次因為新江灣城C2地塊的轉讓而聚集的時(shí)候，新江灣城另一個(gè)中心地塊C5日前完成股權轉讓。世界最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，美國漢斯公司以資本金超過(guò)投資額50%的代價(jià)入主新江灣城C5地塊。也是歐美公司首次以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司身份介入上海房地產(chǎn)業(yè)地塊項目。
新江灣城C5地塊不日就將迎來(lái)自己的新主人，大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭美國漢斯有限合伙公司(HinesInterestsLimitedPartnership，下稱(chēng)“漢斯”)。未來(lái)，這個(gè)位于新江灣城最中心的地塊將成為城內的地產(chǎn)標桿。
而新江灣城引來(lái)這位實(shí)力巨頭的過(guò)程可謂曠日持久。
樹(shù)立標桿
2005年初，上海城投旗下企業(yè)成立上海城投悅城置業(yè)有限公司，注冊資金1億元，而之后公司注入的資產(chǎn)就是C5地塊。
C5地塊位于新江灣城核心位置，項目三分之一是為整個(gè)城區做包含商業(yè)、消防、郵電等的配套。尤其是商業(yè)，在目前新江灣城沒(méi)有入住人口的情況下，C5項目先行建設并且作為配套物業(yè)長(cháng)期持有，投資回報時(shí)間相當長(cháng)，業(yè)界開(kāi)發(fā)商普遍不是很積極，作為新江灣城城區的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)城投希望能夠盡最大努力將這個(gè)地塊開(kāi)發(fā)好。也就是說(shuō)，這個(gè)地塊被期望能夠成為新江灣城內的標竿性項目。于是，悅城公司成立后，就開(kāi)始在全球范圍內搜索資金上有實(shí)力開(kāi)發(fā)上有理念，社區商業(yè)運營(yíng)上有經(jīng)驗的公司。而此時(shí)，美國漢斯也正在尋找進(jìn)入上海市場(chǎng)的機會(huì )。
尋求合作
今年3月底，城投公司通過(guò)資產(chǎn)評估網(wǎng)對C5地塊資產(chǎn)進(jìn)行評估，為后期出讓做準備。2006年6月，上海產(chǎn)權交易所網(wǎng)站上悄然出現了一則“上海城投悅城置業(yè)有限公司增資擴股引進(jìn)戰略投資新股東”的信息，編號06360002。希望能夠以公司70%的股份引入一名戰略投資者，共同開(kāi)發(fā)新江灣城C5地塊。
公示階段，有不下二三十個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，也有香港、溫州以及一家投資基金有意向。令城投方面感到幸運的是，通過(guò)公開(kāi)招標，漢斯最終競得了這個(gè)項目。最后項目股份的資產(chǎn)轉讓成交價(jià)格為17.1億元。按照這一價(jià)格計算，項目股份合作折合土地價(jià)格大約在603萬(wàn)元/畝，略高于上海珠江投資當年獲得的C1地塊。這個(gè)價(jià)格和當初城投希望中的資產(chǎn)出讓每畝單價(jià)不能低于C1水平正好相符。
限外波折
2006年7月，正當雙方完成項目產(chǎn)權交易，準備進(jìn)入后期階段時(shí)，交易再生波折。7月底，六部委聯(lián)合會(huì )簽的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，大規模嚴格了外資投資國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入條件。該文件規定，外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè),投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
這份被稱(chēng)為171號文的“意見(jiàn)”使得交易不得不停頓。為了取得政策規定的投資條件，漢斯方面必須重新調配資本金。重新進(jìn)行產(chǎn)權交易。一直到今年9月份，經(jīng)過(guò)外資外管等相關(guān)部門(mén)審核之后，漢斯重新注入新資本金，使得資本金總額達到了50%，雙方在此基礎上簽訂了增資擴股協(xié)議。
經(jīng)過(guò)近一年的運作，新江灣城的首個(gè)外資介入合作項目正式達成。早報記者獲悉，公司性質(zhì)實(shí)現中外合資的變更之后，項目就將正式啟動(dòng)。
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