在全國大部分熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)依舊漲勢不減的同時(shí)，上海、廣州等風(fēng)向標地區出現了房?jì)r(jià)走低動(dòng)向：上海不久前首次出現三環(huán)齊降的局面；廣州9月份新建商品住房均價(jià)環(huán)比跌幅6%，創(chuàng )下國家新一輪宏觀(guān)調控啟動(dòng)以來(lái)的最大跌幅紀錄。
要根據市場(chǎng)的些微變化來(lái)預測房?jì)r(jià)走勢是一件困難的事情，但是，其中蘊含的消費者與開(kāi)發(fā)商的心態(tài)變化是一個(gè)值得關(guān)注的趨勢。從某種意義上說(shuō)，市場(chǎng)預期、心態(tài)決定著(zhù)市場(chǎng)行為與市場(chǎng)態(tài)勢。
消費者：持幣再等待
“金九銀十”已經(jīng)結束，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的“收成”并不盡如其意。從全國來(lái)看，國家統計局發(fā)布的數據顯示，前三季度我國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份房?jì)r(jià)與去年同期相比上漲5.3%，這一漲幅比8月份再降0.2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現7月份以來(lái)的連續兩個(gè)月下降。
房?jì)r(jià)上漲依舊，但漲幅放緩。這中間，消費者的“持幣觀(guān)望”起到了多大作用?
“前幾個(gè)月不買(mǎi)房是因為政策不明朗，需要觀(guān)察；現在不買(mǎi)房是因為樓市上揚乏力，前途難測�！闭憬顿Y者林謙對記者說(shuō)。
在過(guò)去的幾個(gè)月時(shí)間里，林謙的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化�！啊畤鶙l’出來(lái)，是個(gè)原則性的文件，需要看看；規定房屋供應結構，真的能夠做到么？再看看；但到了二手房強征個(gè)稅、限制外資炒房，情況就發(fā)生了很大改變，再到清理土地市場(chǎng)、反商業(yè)賄賂，形勢已經(jīng)非常明朗，政府有決心，也有行動(dòng)�！�
毫無(wú)疑問(wèn)，國家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度以來(lái)，經(jīng)歷了這一心態(tài)轉換的投資者、消費者不止林謙一人。
在消費者心態(tài)轉換與房?jì)r(jià)漲幅放緩之間是否有直接的關(guān)系，目前尚不得而知。但中國指數研究院不久前發(fā)布的抽樣調查顯示，35.4%的被訪(fǎng)者表示將推遲購房計劃，86.4%的被訪(fǎng)者認為當前房?jì)r(jià)偏高或者太高。
房產(chǎn)商：從“堅定”走向“動(dòng)搖”
國家統計局綜合司的數據表明：9月份“國房景氣指數”為103.14，在8月份下跌的基礎上進(jìn)一步回落0.17點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)即期景氣指數回落的同時(shí)，國內部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對后市的看法也出現了一定改變。
9月末，上海2006年一號土地出讓公告所涉20幅地塊全部塵埃落定。其中，有身價(jià)倍增者，也有黯然流標者。業(yè)內人士評價(jià)稱(chēng)，地塊出讓的“冰火兩重天”，說(shuō)明房地產(chǎn)商們對后市有了相對謹慎的判斷，至少他們已經(jīng)意識到拿地就能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
在珠三角地區，類(lèi)似的情形也已經(jīng)出現�！笆袌�(chǎng)環(huán)境有些不同了。我們現在拿地非常慎重，不敢再輕易出手�！弊罱�，多位廣東地產(chǎn)商對記者這樣說(shuō)。
“現在的市場(chǎng)我看不清楚。復雜的因素太多，到底會(huì )怎樣走，只有拭目以待�！币晃辉趲讉�(gè)月前尚對市場(chǎng)堅定看好的房地產(chǎn)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)作出了模棱兩可的表態(tài)。
政策執行力改變樓市預期
從我國的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預期”與政策的“執行力”有著(zhù)緊密關(guān)聯(lián)。曾經(jīng)有一度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對宏觀(guān)調控政策出現了“免疫”的情況。地產(chǎn)商相信有關(guān)政策在執行時(shí)會(huì )被“有情”操作，消費者不信樓市能被“調控”下來(lái)，這一局面在近來(lái)得到了一定改觀(guān)。隨著(zhù)一批違規批地、收受商業(yè)賄賂的政府官員被處理，國家政策的威信重新得到了確立，從政策到市場(chǎng)的傳導管道也得到疏通。
消費者、房產(chǎn)商在“預期”上出現的變動(dòng)正體現了這一傳導管道的疏通。
上海某媒體房地產(chǎn)事業(yè)部曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)一項國慶黃金周置業(yè)心態(tài)調查，十一黃金周不買(mǎi)房的占34%，持觀(guān)望態(tài)度的占36%。而在度過(guò)這個(gè)清冷的黃金周后，當地商品房成交繼續保持下跌勢頭。統計數據顯示，黃金周后第一個(gè)星期，上海商品房成交量較十一前一周下降22.5%；商品房成交均價(jià)則較十一前一周下降6.6%。
在廣東方面，廣州市房管部門(mén)稱(chēng)，9月廣州新建商品住房均價(jià)較8月下降406元，環(huán)比跌幅達6%。而深圳一家地產(chǎn)研究機構發(fā)布的數據則表明，9月深圳新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌8%。該機構還表示，市場(chǎng)調整趨勢明顯，預計年底前還會(huì )有10%的跌幅。
專(zhuān)家認為，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控還處于“膠著(zhù)”狀態(tài)，樓市究竟走向何方還很難預料，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的預期市場(chǎng)，成交的多寡、房?jì)r(jià)的高低與消費者、地產(chǎn)商對后市的預期有著(zhù)重要聯(lián)系，因而，對于中國樓市，“預期”的改變意味深長(cháng)。
(文章來(lái)源：半月談，作者：蔡國兆 徐壽松 黃玫)
